부동산 신탁의 개념과 유형
대구건설전문변호사 법무법인우리하나로 남호진
부동산 개발 사업자는 사업시행 과정에서 대규모 자금 대출의 편이성, 도산으로 인한 사업중단의 위험의 방지와 시행사에 대한 채권자들의 권리행사 차단, 이를 통하여 분양시장에서 신뢰성 확보, 신탁회사의 전문성 활용 등의 이유로 부동산 신탁제도를 많이 이용합니다.
신탁이란 위탁자가 수탁자에게 부동산, 영업이나 저작권 등 특정 재산을 이전하거나 담보를 설정하고, 수탁가 수익자의 이익 등을 위하여 수탁재산을 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 피룡한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다.(신탁법 제2조)
부동산 신탁이라 함은 부동산 소유자가 수탁자에게 신탁을 원인으로 부동산 소유권을 이전하고, 수탁자가 부동산을 개발, 관리, 처분하여 신탁이 종료하면 재산을 위탁자에게 반환하는 제도입니다. 신탁등기가 수탁자 명의로 이전되면 대내외적으로 소유권을 가진 자는 수탁자이고, 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리할 의무가 있습니다.(대법원 2000다70460 판결)
토지신탁은 수탁자가 부동산을 수탁받아 개발계획을 수립하고, 사업자금의 대출 건설공사, 분양 및 임대 등 사업전과정을 수행하고, 수익을 위탁자에게 환급하는 신탁방식입니다. 대출금융기관은 대출금 채권, 시공사는 공사대금 채권을 확보하기 위하여 위 토지신탁계약상의 우선수익권을 취득하거나 시행사의 수익권에 대하여 질권을 취득합니다. 신탁회사는 그 명의로 각종 공사계약, 설계용역계약 등을 체결하거나 계약을 승계하고, 분양수입금을 직접 관리합니다.
담보신탁은 부동산 소유자가 자금을 대출받으면서 담보로 수탁자에게 부동산을 신탁하고, 수탁자는 담보목적으로 신탁부동산을 관리하는 방식입니다. 금융기관과 시공사는 대출금채권, 공사대금채권 확보를 위하여 이 우선수익권을 취득합니다. 다만 담보신탁은 시행사가 사업시행의 주체로서 각종 인허가를 보유하면서 그 명의로 공사계약 등을 체결하고, 분양 또는 임대를 합니다. 분양대금은 신탁회사, 금융기관, 시공사 또는 시행사의 약정에 따라 관리하거나 공동으로 관리하는 방식을 취합니다. 신탁회사에게 자금관리 및 대리사무 계약을 체결하기도 합니다.
관리신탁은 수탁자가 위탁자를 대신하여 부동산의 소유권만을 관리하거나 임대차관리, 시설관리, 세무관리 등 일체의 업무를 수행한 다음 신탁수익을 수익자에게 교부하는 신탁 방식입니다. 처분신탁이라 함은 부동산의 처분을 목적으로 수탁자에게 소유권을 이전하고 수탁자가 그 부동산을 처분하여 처분대금을 수익자에게 교부하는 방식이고, 분양관리신탁이라 함은 건축물의 분양에 관한 법률에 기하여 분양사업의 시행자가 선분양을 하고자 할 때 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하고, 분양대금을 보전, 관리하도록 하는 방식입니다.