배당표 작성표,배당순서,당해세,
임금채권,
유익비 필요비,
<부동산경매 채권배당순위 순서>
1. 경매비용 (경매진행에 필요한 비용)
2. 필요비, 유익비
3. 최우선변제권 (소액보증금, 선순위 임금채권)
4. 당해세 (국세와 지방세)
5. 우선변제권 (담보물권, 임차권)
6. 일반 임금채권
7. 조세채권
8. 공과금
9. 일반채권
우리 카페 회원의 경우에도
선순위 임금채권과 당해세가 있던 물건에서 낭패를 본 케이스인데..
1순위 근저당권자임에도 불구하고.. 매각대금에서 하나도 배당받지 못하였다고 합니다.
직접 경매를 들어가거나.. NPL(부실채권)을 통해서 수익을 내고자 할때에도 ..
선순위 임차인이 있는 경우에는 위와 같은 케이스가 있는지
여부에 대해서 잘 살펴보아야 합니다.
<주의사항 1. 선순위 임차인 + 당해세>
보통, 당해세가 크지 않을 경우도 있지만..
만약에, 당해세가 생각보다 클 경우에는..
선순위 임차인이 배당을 받지 못하기 때문에 부동산경매에서
낙찰자가 선순위 임차인이 배당받지 못한
금액에 대해서 인수해야 되는 경우가 생긴다.
이를 조심해야 한다.
부실채권(NPL)에서도 근저당권을 매입하기전
당해세와 임금채권등을 정확히 조사하여야지만..
매각대금에서 근저당권에 대해서도 배당이 얼마만큼 이루어지는지
계산을 해야 되는것은 필수다.
<주의사항 2. 선순위 임차인 + 임금채권>
선순위 임금채권이 있는 경우 3개월치 임금과 3년치 퇴직금을 먼저 배당받게 된다.
직원이 5명이상만 넘어가도 이 금액이 얼마나 클지는 예상할 수 있다.
만약, 임금채권 때문에 선순위임차인이 1원도 배당받지 못한다면..
부동산경매 낙찰자가 모두 인수해야 되기 때문에..
더욱 주의를 필요로 하는 부분이다.
이 부분에 대해서 정확한 파악이 어려운 단계라면..
아예 입찰자체를 포기하는게 현명한 방법이다.
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세금은 압류일을 기준으로 배당되는 것이 아니라
해당 조세의 법정기일을 기준으로 배당되는데 다음과 같습니다.
1) 신고일 - 국세[소득세, 법인세,부가가치세,특별소득세] / 지방세[취득세,등록세,사업소득세]
2) 납세고지서발송일 - 국세[양도소득세,상속세,증여세,재평가세,부당이득세,전화세]
/ 지방세[주민세,자동차세,면허세,재산세,종합토지세,도시계획세]
3) 납세의무 확정일 - 국세[소득세,법인세,인지세]