전환기 부동산 시장, 거품일까 회복일까?

[안병관]

실거주 목적이면 내 집 마련 적기”

 부동산 시장을 옥죄고 있던 대표 규제들이 잇따라 풀리면서 부동산 시장 경기회복에 대한 기대심리가 높아지고 있다. 과거 오랫동안 부동산 시장이 움츠려 있었던 만큼 앞으로 바닥을 찍고 당분간 상승할 것이라는 긍정적인 전망이 나오는가 하면, 현 부동산 시장이 저금리와 정부 정책 기조로 인한 일시적인 ‘거품’이라는 우려의 목소리도 나오고 있다.

 현재 부동산 시장이 침체됐던 과거와 비교해 뚜렷한 회복세를 보이고 있는 가운데 부동산 전문가들은 일시적인 거품 현상이 아닌 ‘투자’에서 ‘실수요’로 전환되는 과정이라고 분석하는 경우가 대부분이다. 아울러 기준금리 1%대 초저금리 시대를 맞은 상황에서 실거주가 목적이라면 지금이 주택 구입 적기라고 강조했다.

 박근혜 정부 출범 이후 가계부채와 임대차 시장에 대한 대책이 잇달아 발표되면서 주택 및 주택금융 시장에 많은 변화를 줬고 이에 따른 시장 분위기가 전반적으로 살아난 것은 부동산시장에 긍정적으로 작용하고 있다. 단 경제성장 없는 부동산 경기회복은 결국 거품으로 이뤄질 수밖에 없기에 경제 성장을 통한 부동산경기 활성화가 필요하다. 시장에서는 장기적으로 볼 때 아직은 이르다는 신중론이 주를 이뤄 갈 길은 멀어 보인다.

  투자 → 실수요 부동산 시장으로 전환 중

 현재 부동산시장은 거품이라고 할 만큼 가격이 많이 오른 수준은 아니다. 비싸면 안사고, 저가 주택 위주로 매매가 이뤄지고 있기 때문이다. 이런 현상이 장기적으로 간다면 전세 물량이 지속적으로 감소할 수밖에 없다. 전세가 줄어들고 매매가 늘어나는 추세가 장기적으로 갈 수 있다. 대구나 부산을 제외하고는 전반적으로 부동산 시장이 거품이 있다고 단정 짓기는 어렵다.

 지표상으로 부동산 시장은 매매가, 거래량, 수급동향 등을 봤을 때 부동산 회복세는 현실화됐다. 다만, 최근에 분양 시장 중심으로 과열된 양상을 보이고 있다. 그동안 지방 주택 시장 여건이 굉장히 좋았다. 당시에는 지방 시장이 활기를 띄어도 거품이라는 말이 없었는데, 최근 수도권 시장이 좋아지니 거품이란 말이 나오고 있는 상황이다.

 일부 과열양상을 보이는 지역의 경우 아파트, 상가 등 신규 분양 외에는 부동산 경기가 활성화되지 않았다. 주택의 경우 전세가가 오르면서 어쩔 수 없이 매매를 택하고, 상가 등 수익형 부동산은 은행금리보다 조금 높은 수준이면 만족하는 분위기로 조성됐다. 그러나 이러한 분위기는 내년 이후에는 꺾일 듯하다. 일부 인기단지를 제외하고 최근 분양시장의 열기가 실제 계약까지 이뤄지는지 의문이다. 반짝 특수를 노린 투기 수요가 적지 않아 앞으로 2~3년간 미분양이 늘어날 가능성이 높다.

 현 부동산 시장 자체가 실수요자 중심으로 움직이고 있는 판세이다. 본인이 집이 필요할 때 사는 것이 실수요인데, 지금이 집을 살 때인지 진단하는 것은 어려운 문제다. 다만 최근 분양 시장은 시장 활성화 정책에 민감하고, 새 아파트를 선호하는 매수자들의 성향이 두드러지는 등 상대적으로 침체된 매매 시장에 비해 수요층을 유인할 만한 동력이 많은 것은 사실이다.

  저금리에 수익형 부동산은 공급 ‘과잉’

 저금리 기조에 따른 수익형 부동산 시장에 대한 수요가 계속해서 상승할 것으로 보이나 지속적인 규제 완화와 분양 시장 활황에 따라 인허가 물량 및 분양 물량은 지속적으로 증가할 전망이다. 따라서 시장 수요 대비 단기적인 공급 물량 증가로 인한 과잉 공급 발생이 우려되며, 특히 집중 공급됐던 1~2인 주거용 상품의 경우 향후 수익성이 약화될 전망이다.

 고령화 영향으로 안정적인 수익을 원하는 사람이 늘고 있는 가운데 여기에 저금리 기조까지 맞물려 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있다. 하지만 수익률은 역세권, 주요 지역, 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 한정적이기 때문에 투자 시 유의해야 한다. 지역마다 공급 과잉이지만 베이비부머 은퇴가 본격화되고, 투자 수익률도 은행금리보다 높기 때문에 이러한 수익형 부동산 투자 열기는 계속 이어질 것으로 예상된다.

 토지 시장은 경기와 상관없이 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 따라서 개발 이슈 지역 중심 투자가 여전히 유효하다고 본다. 토지가격은 2009년 이후 1%대의 완만한 상승세를 그리고 있으며, 지난해에는 평균 2% 정도 상승했다. 수도권 0.29%, 지방 0.3%, 대도시 0.35% 상승했다. 특히 재건축 수요가 있는 강남 3구가 큰 상승률을 보였고 지방은 세종시(3.5%)와 기업도시와 혁신도시인 원주(3.1%), 나주(4.5%) 등으로 큰 상승률을 보였다.
 토지 투자를 고려한다면 구입 목적을 분명히 하는 것이 중요하다. 투자 목적인지, 실거주 목적인지를 분명히 하고 자신이 잘 아는 지역부터 접근하는 것이 좋다. 투자 목적이라면 투자 기간과 투자 수익률을 정해야 하며, 토지는 단기 투자가 아닌 중장기 투자임을 꼭 염두에 두어야 한다. 토지투자는 아는 사람에 의존하지 말고 본인이 직접 발품을 팔며 정보를 수집하는 것이 중요하며 정보의 진위여부는 관공서 등을 통해 파악하는 것이 중요하다.

 내 집 마련 시 ‘고분양가’ 주의하라

 신규 분양을 통해 내 집 마련에 나설 때는 공급이 많은 지역은 주의해야 한다. 수도권 일부 지역(동탄, 오산 등)은 분양이 한꺼번에 쏟아졌다. 문제는 지역 내에서 소화할 수 없는 물량이 수백 대 1의 경쟁률을 보이며, 청약 마감돼 향후 2~3년 후에는 공급 과잉의 우려가 높다. 또 최근 분양이 잘 되니 건설사가 분양가를 높이는 경향이 있다. 최근 분양 시장 분위기에 휩쓸리지 말고 실수요 차원에서 정확한 판단이 필요하다.

 올해 강남 재건축에 이어 강북 뉴타운 및 재개발 사업에서도 우수한 청약결과가 나타나자 서울시도 재개발 사업 지원에 적극적으로 나서는 분위기다. 서울의 전세난이 날로 심각해지는데다 분양가 상한제 폐지, 택지개발 중단에 따른 재개발 아파트에 대한 희소성이 부각되며 올해 재건축‧재개발 시장은 전반적으로 좋은 분위기를 띄고 있다.

 전세 가격이 오르는 가장 큰 원인은 주택을 구입하는 사람들이 줄어 임차 시장 수요가 늘고, 저금리로 인해 월세 전환 사례가 늘어 공급 자체가 감소했기 때문이다. 최근에는 전세 가격이 오르는 데 반해 월세 가격은 감소하는 추세다. 전세는 집주인 입장에서 부담스럽고, 임차인 입장에서 목돈을 집주인에게 맡기는 것도 부담이어서 점차 사라질 것이다. 다만 하나의 관행이 갑자기 사라지기는 어렵기 때문에 전세 시장은 서서히 변화할 것으로 본다.

 경매 과열, 알짜 찾으려면 ‘공매’ 주목

 현재 부동산 경매 시장은 ‘경마장’이라 불릴 정도로 실수요자가 몰렸다. 이는 갈수록 경매로 수익 내기가 힘들어지고 있다는 것을 뜻한다. 실수요자는 물론 부업 재테크로 경매 입찰장에 투자자들이 모여들면서 이제 경매 투자는 값싸게 부동산을 사는 로망이 아닌 현실로 바뀌고 있다. 경매의 대중화가 본격화되면서 경매 투자는 점점 우량 물건에 대한 경쟁으로 치열해지고 있어 수익성 있는 경매 물건을 보는 시각을 달리 할 필요가 있다.

 수요가 많은 물건보다는 남들이 외면하는 물건을 사는 것이 좋다. 줄 서서 사는 물건일수록 급매가보다 비싸게 사는 경우가 많기 때문이다. 남들이 외면하는 토지나 중대형, 구분상가는 수요자에게 유리하다. 가장 많이 몰리는 것은 역세권, 소형, 브랜드 물건들인데, 비싸기 때문에 불리한 측면이 많다. 지금은 경매보다 공매가 유리하다. 요즘에는 예금보험공사나 신탁회사에서 나오는 신탁공매가 뜨고 있다.

 무턱대고 경매를 시도하는 것은 금물이다. 경매는 오랜 기간 공부해야 한다. 1~2억선 아파트 보다는 경매가가 큰 물건일수록 싸게 살 수 있고 이에 따른 투자수익도 얻을 수 있다. 현 상황에서는 사람들이 몰린 경매보다는 공매에 관심을 갖는 것도 좋다.

윤재호  메트로컨설팅(주) 대표  MBC, KBS, SBS 방송 출연  매경 부동산 경매강좌 주임교수

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