20강 : 매각의 최종준비 및 매각실시 ★★

[민사법전]

20. 매각의 최종준비

첫 매각기일이 다가올수록 법원은 바쁩니다.

◇ 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서를 일괄로 편철하여 사건별,기일별로 구분한 후 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있도록 매각기일 1주전까지 집행관실에 비치해야 합니다.

규칙 제55조 (매각물건명세서 사본 등의 비치)  매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.

(열람할 수 있는 자료는 법원에서 보관하고 있는 경매기록의 평균 1/4정도의 두께입니다. 가령 임차인의 임대차계약서, 배당요구신청서, 채권자들의 채권계산서, 유치권신고서등은 이해관계인외에는 열람할 수 없습니다. 결국 입찰법정에서 볼 수 있는 자료는 인터넷 대법원법원경매에서 확인할 수 있는 자료들뿐이며, 최고가매수신고인등의 이해관계인의 지위를 득한 후 법원에서 보관중인 경매기록을 열람할 수 있습니다.)

제90조 (경매절차의 이해관계인)

경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

2. 채무자 및 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

◇ 법원사무관등은 당일 매각할 사건의 사건번호를 기재한 사건목록을 3부 작성하여 1부는 법원게시판에 게시하고 1부는 담임법관에게, 1부는 당일 매각을 진행하는 집행관에게 송부합니다(매수희망자가 경매입찰 당일 입찰법정에 가면 가장 먼저 해야 할 일이 있죠 -입찰예정물건이 변동(취하/기각/정지등의사유)되지는 않았는지 입찰법정 입구에 있는 게시판을 확인하게 되는데 그때 보게 되는 A4용지가 매각기일 당일날까지의 최종적인 사건목록입니다).

21. 매각의 실시

우리나라 부동산법원경매는 3가지의 방법(기일입찰, 기간입찰, 호가경매)을 인정하고 있습니다.

호가경매는 舊법하에서 실시하던 방법으로서, 현행법에서 금지하고 있지는 않으나 실무적으로 부동산법원경매는 기일입찰을 기본으로 하고 법원의 재량에 따라 기간입찰방법을 병행하여 실시하고 있습니다.

하여 기일입찰을 설명하고 기간입찰을 짧게 서술하겠습니다.

제103조 (강제경매의 매각방법)

①부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다.

②부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매(呼價競賣), 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다.

③부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

[출처 : 대법원]

보통 오전 10시에 담임집행관의 개시선언(보통 종을 울리죠)으로 시작하게 됩니다.

(입찰법정에는 판사님이 없습니다^^ 모두 집행관과 그 사무실직원들이며, 가운데 앉아있는 분이 담임집행관으로서 당해 매각절차를 주재하는 위치입니다. 모두 법복을 입고 있지 않지요? 보통 정장차림입니다)

이미 숙지하신 것처럼 담임집행관은 매각개시선언을 한 후, 특별매각조건이 있으면 그 내용을 매수희망자들에게 고지하여야(법 112조, 재민 2004-3 제29조)합니다(구두로 고지하게 되는데 입찰법정이 소란스러우면 잘 들리지 않는 경우도 있으니 꼭 집중하여 입찰에 실수하는 일이 없도록 하여야 할 것입니다).

개시선언 후 특별매각조건까지 마치면 입찰표등이 담긴 입찰봉투를 나누어줌으로써 집행관등은 휴식시간(?)에 접어들고 매수희망자들간의 본격적인 눈치전투가 시작됩니다.

그럼 여기서 집행관등은 휴식시간을 갖는다고 했는데요~

공무원의 준하는 자격을 갖고 있는 분들이 쉬면 안되겠죠?(집행관은 공무원이 아닙니다)

그럼 뭐할까요? 매수희망자들이 입찰표를 작성하고 개찰하기까지는 시간이 남아있는데...

부동산경매는 검은정장에 깍두기헤어스타일의 사람들만이 하는 것이 아니냐는 불신을 없애기 위해 법은 집행관에게 입찰법정의 질서유지를 할 수 있는 권한을 주었습니다.

즉, 다른사람의 매수신청을 방해하는 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해하는 사람, 위 두 항의 행위를 교사한 사람, 입찰법정에 들어올 수 없는 사람을 법정밖으로 내보내거나 매수신청을 못하도록 질서를 유지하라고 하고 있습니다.

법 제108조 (매각장소의 질서유지)

집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조·제137조·제140조·제140조의2·제142조·제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람

참조 ) 4항에 관련된 조문

형벌 136조(공무집행방해), 137조(위계에 의한 공무집행방해), 140조(공무상비밀표시무효), 140조의 2(부동산강제집행효용침해), 142조(공무상보관물의 무효), 315조(경매,입찰의 방해) 및 323조(권리행사방해), 327조(강제집행면탈)

그래서 우리가 경매사건의 자료를 열람하거나 입찰표를 작성하는 시간동안 집행관은 눈을 부릅뜨고 감시하고 있습니다.

의심이 가는 사람이 있으면 신분증을 확인할 수 있으며(규칙57조1항), 요청에 불응할 경우 법원의 원조(법원사무관등)를 받아 입찰법정 밖으로 내보낼 수 있습니다.

법은 매수신청인의 자격을 정하고 있습니다

즉, 매수신청을 하기위해서는 권리능력과 행위능력이 필요하며, 행위무능력자는 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있습니다(대결 67마507)

※ 행위무능력자 : 미성년자,금치산자,한정치산자

법인은 물론이고, 법인아닌사단이나 재단(ex-종중,교회,사찰등)도 대표자나 관리인이 있으면 입찰이 가능합니다.

본인을 대신하는 임의대리인도 입찰에 참여할 수 있으며 변호사/법무사가 아니더라도 관계없이, 또한 법원의 별도의 허가도 필요하지 않습니다.

물론 법정대리인일 경우 가족관계등록부, 임의대리인일 경우에는 위임장(보통 입찰표 뒷면의 위임장을 사용하나 사문서도 유효)을 제출하여야 합니다.

임의대리인이 위임장은 준비하였으나 인감증명서를 첨부하지 않는 경우가 종종 문제되는데, 입찰법정에서 즉시 제출이 가능하면 유효하나, 그러할 수 없다면 무효로 처리할 수 밖에 없습니다.

매수신청을 제한하는 경우도 있습니다.

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없습니다(민사집행법 규칙 59조)

규칙 제59조 (채무자 등의 매수신청금지)  다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.
1. 채무자
2. 매각절차에 관여한 집행관
3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

그런데 가끔 입찰결과를 인터넷으로 확인하다 보면 채무자 본인이 최고가매수신고인으로 인정되는 경우가 발생하곤 합니다.

매각기일당시 집행관이 모두 조사할 수는 없을뿐더러, 그러한 자료도 집행관이 가지고 있지 않기 때문에 다른사람의 이의가 없는 한 그대로 속행할 수 밖에 없을 것입니다.

이러한 경우는 매각허가결정기일에 불허가결정을 내리게 되며, 입찰법정에서 밝혀진다면 당연히 무효로 처리하고 그 다음 최고가격을 기재한분이 최고가매수신고인의 자격을 득하게 됩니다.

또한 강제경매는 당연히 채무자와 소유자가 동일인일 수밖에 없으나, 임의경매는 소유자와 채무자가 다른 경우(물상보증인)도 있습니다.

이 경우에 있어 소유자는 여기서 말하는 채무자가 아니므로 입찰에 참여할 수 있습니다.

재매각절차에서의 최고가매수신고인 또는 매수인도 매수신청을 할 수 없고(법 138조 4항), 위에서 언급한 집행관이 질서유지를 위하여 매수를 금지한 사람도 매수할 수 없음은 당연합니다(법 108조)

[아킬레우스]

잘 봤습니다. 감사합니다.

[포도맛]

감사합니다

[lastingto]

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