21강 : 입찰절차

[민사법전]

21강 : 입찰절차

규칙 제62조 (기일입찰의 방법)  ①기일입찰에서 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다.
②입찰표에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다. 이 경우 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.
1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격
③법인인 입찰자는 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다.
④입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다.
⑤공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.
⑥입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없다.

매수를 희망하는 본인이 직접 입찰법정에 출석하는 경우에는 신분증과 일반도장(무인으로 해도 괜찮습니다)이 필요하며, 대리인이 출석하는 경우에는 본인의 인감도장과 인감증명서, (위임장), 대리인의 도장과 신분증을 가지고 참석하셔야 합니다.

전시간에 이미 설명드린바와 같이, 입찰개시가 되면 특별매각조건들에 대한 집행관의 설명이 마친 후, 매수희망자들이 입찰법정앞으로 나아가, 집행관으로부터 입찰봉투 3종세트(이하 '입찰봉투등')를 직접 받고 자리로 돌아오는 것이 보통이나(예: 서울중앙지법), 법원에 따라서는 경매브로커방지등을 원인으로 입찰표기재대에서 입찰표를 작성하려는사람에게만 직접 나눠줌으로써 약간의 진행방법 차이도 얼마든지 있을 수 있습니다(예: 부산지법 본원).

* 법원실무제요등 우리나라 부동산경매는 서울중앙지방법원을 기준으로 하므로, 이하 설명에서는 그에 따르겠습니다.

우리나라 법원부동산경매는 동시입찰을 원칙으로 하며 예외적으로 사건별입찰을 실시하게 되어 있습니다(규칙61조 2항 단서).

즉, 집행관의 입찰개시선언과 함께 당일 전체 진행하는 물건에 대하여 누구의 간섭없이 아래의 입찰절차의 예를 따르는 것이 동시입찰입니다.

사건별입찰은 한 사건을 집행관이 호명하면 매수희망자들이 입찰을 하는 것인데, 예외적으로만 할수있다고 규정해놓았을 뿐, 실무에서는 한번도 실시하지 않고 있습니다.

규칙 제61조 (기일입찰의 장소 등)  ①기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를 갖추어야 한다.
②같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하여야 한다. 다만, 법원이 따로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

* 기간입찰과 기일입찰 중 대부분의 입찰방식이 기일입찰방식으로 진행하므로 이하 기일입찰방식을 설명하고 기간입찰을 설명드리겠습니다.

입찰봉투등을 받은 매수희망자는 입찰표 기재대에 입실하여 입찰표등을 작성하게 됩니다(보통의 투표하는 공간과 동일합니다).

입찰표등은 입찰법원에서 나누어준 서식과 대법원인터넷싸이트에서 출력한 서식(동일합니다)만 가능하며 본인이 예쁘게 임의로 만든 입찰표는 허용되지 않습니다.

♧ 입찰 3종세트 ♧

[입찰대봉투]

[입찰표 앞면]

[입찰표 뒷면]

[입찰보증금봉투]

이상이 입찰법정에서 매수희망자에게 나누어주는 3종세트입니다.

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☞ 입찰표작성

제가 컴퓨터가 약해서 인터넷에 돌아다니는 '입찰표 이미지사진'을 퍼왔습니다~

(만드신분이 누구신지 모르시나 죄송^^:)

앞면은 입찰표, 뒷면은 위임장이 인쇄되어 있습니다(빨간색은 설명을 위해 기재되었습니다).

- 설 명 -

① 입찰법원 : 당일 입찰에 응하는 입찰법원을 기재해주시면 됩니다.

② 입찰기일 : 입찰에 참여하는 당일 날짜입니다.

③ 사건번호 : 사건번호가 틀리는 경우 입찰자체가 무의미하기에 사건번호가 틀리지 않게 유의하시면서 기재하셔야 합니다.

④ 물건번호 : 입찰하려는 부동산의 사건이 단 하나라면 기재하지 않아도 되나, 물건번호1, 물건번호2등으로 하나의 사건에 여러개의 물건이 진행하는 경우에는 꼭 기재해주어야 합니다.

⑤ 본인 : 이름, 전화번호, 주민등록번호,주소를 기재하시면 됩니다.

⑥ 입찰가격 : 당일 진행하는 법원이 정한 최저입찰가격과 동일하거나 높은 금액을 기재해주면 됩니다.

⑦ 보증금액 : 보통은 최저매각가격의 10%금액이 입찰보증금이며, 입찰하려는 사건마다 어떠한 미납사유등으로 법원이 특별매각조건을 붙인 사건인 경우에는 20%, 또는 30%일 경우가 있으니 조심하셔야 할 것입니다.

최고가매수신고인으로 선정된 경우, 10%의 입찰보증금을 집행관이 확인하여 금액이 부족한경우는 무효가 되며, 그 이상인 경우에는 초과한 금액만큼 돌려주는 법원도 있고, 돌려주지 않고 차후 나머지 잔금에서 감하는 법원도 있습니다.

보증금은 미리 수표로 준비해두시면 편하며, 입찰전날까지 준비를 못한 경우에는 구내 은행에서 준비를 하시면 될 것입니다(현재 대부분 신한은행이 입점해 있으며, 신한은행 통장의 잔고에 그 금액이 있어야 한 장의 수표인출이 가능합니다).

⑧ 보증금의 제공방법 : 현금 또는 자기압수표로 납부했는지, 보증서로 납부했는지 표시하는 부분인데, 입찰보증금이 부족하여 제출할 수 없는 경우등 사정이 있는 경우, 신용이 좋으신 분은 서울보증보험에서 발급하는 보증서로도 입찰에 참여할 수 있습니다.

⑨ 본인 또는 대리인 : 입찰후 패찰될 경우 즉시 보증금을 반환받게 되는데 이때 이 란에 제출자(본인) 이름을 적고 도장을 찍어야 합니다.

편의성을 위하여 입찰표를 제출할 때 미리 찍어서 제출하시면 좋고, 낙찰되었다 하여 기재된 내용은 아무런 하자가 없습니다.

뒷면의 위임장은 대리인이 입찰할 경우에 작성하는 부분으로 본인이 직접 입찰할 때는 당연히 작성할 필요가 없습니다.

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입찰표를 위에 양식대로 기재하고, 입찰보증금(법 제 113조-보통은 최저매각대금의 10%,)을 입찰보증금 봉투(편지봉투크기)에 넣은 후(입찰보증금봉투의 앞면에 사건번호와 물건번호, 입찰하는 분의 이름을 기재하고 날인하며, 뒷면에도 표시된 세곳에 날인을 하셔야 합니다), 입찰표와 입찰보증금봉투를 입찰봉투에 넣습니다.

법 제113조 (매수신청의 보증)  매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

규칙 제63조 (기일입찰에서 매수신청의 보증금액)  ①기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.
②법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.
규칙 제64조 (기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법) 제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다. [개정 2005.7.28]
1. 금전
2. 「은행법」 의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것
3. 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서

역시 입찰봉투에도 입찰보증금봉투와 마찬가지로 기재합니다.

이후, 입찰함(투표함과 동일)에 바로 넣으면 안되며, 대기하고 있는 집행관에게 가서 입찰봉투등과 신분증(주민등록증, 운전면허증,여권가능)을 제출하면 집행관은 입찰봉투의 기재된 이름과 신분증을 대조하여 본인 여부를 확인 후, 간인을 찍고 수취증을 떼어 입찰자에게 건네주게 됩니다.

이 수취증은 차후 입찰자가 입찰에서 패찰된 경우, 입찰보증금을 상환받을 때 교환하는 역할을 하게 됩니다.

법원에 따라서 입찰봉투를 집행관이 직접 입찰함에 넣는 경우도 있고, 입찰자에게 직접 넣도록 하는 경우도 있습니다.

이렇게 입찰함에 입찰봉투등이 들어가게 되면 입찰은 완료되며, 한번 완료된 이상 수정하거나 취소할 수 없습니다(규칙 62조 6항-입찰후 다른 입찰자의 입찰금액을 알게되는 경우 수정할 위험이 충분이 있기 때문이지요).

또한 한명의 입찰자가 한 사건에 두 개의 입찰표를 제출하는 경우에는 높은 가격을 기재한 입찰표가 인정되는 것이 아닌, 두 개의 입찰표가 무효처리 됨은 위의 이유와 동일합니다.

[몽실이]

감사 ^^

[김차분]

상세한 설명 감사합니다~ (보통은 입찰표한장에(뒷면에) 위임장까지 있는데, 위임장을 따로 주는 법원도 있더라구요. 대리입찰 하실경우에는 뒷면에 위임장 여부를 확인하시는게 좋겠습니다~)

[경매동무]

감사합니다

[lastingto]

감사합니다