Re:21-3강 : 공유자우선매수신청권 ★★★

[아킬레우스]

★공유자의 우선매수

1. 취지

가. 연혁 및 입법취지

 민사집행법 제140조에 규정된 공유자의 우선매수권 제도는 우리나라에 특유한 것이다. 공유자의 우선매수권은 의용 민사소송법(일본의 구 민사소송법)에는 없었던 것을 우리 민사소송법을 제정할 때에 신설한 것이고, 1990. 1. 13. 개정시 본조 제4항이 새로이 추가된 후 그대로 민사집행법으로 이어졌다.

 공유자는 자기의 지분권 자체에 대하여는 다른 공유자로부터 침해를 받을 까닭이 없고 또 그것을 처분하는데 있어서도 아무른 제약을 받지 않으며(민법 제263조), 공유관계를 유지하고 싶지 않으면 공유물의 분할을 청구할 수 있는 (민법 제268조) 등 독립한 권리를 가지고 있지만, 공유물 전체를 이용. 관리 하는데 있어서는 다른 공유자와 협의를 하여야 하고(민법 제265조), 그밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있으므로, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법 취지가 있다.(대법원 2006.3.13.자 2005마1078 결정)

 대법원 2006.3.13. 자 2005마1078 결정 【매각허가결정에대한이의】

【판시사항】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부(한정 소극)

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례

【결정요지】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례.

【참조조문】

［1］ 민사집행법 제140조 / ［2］ 민사집행법 제129조 제1항

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 하양명외 5인)

【원심명령】 부산지법 2005. 10. 10.자 2005라281 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유(재항고이유서 제출기한이 지나서 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.

1. 공유자의 우선매수권에 관한 법리오해 등 주장에 대하여

민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다. [중략]

따라서 구분소유적 공유관계에 있는 자에게는 공유자우선매수가 인정되지 않는다.

나. 우선매수권의 내용

  (1) 공유자에게 우선매수권을 인정하는 것은 공유자가 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지, 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니다.

  (2) 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증(법 113)을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다(법 140①). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가 하여야 한다(동조 ②). 여러 사람의 공유자가 우선매수 하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(동조 ③).

 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유자우선매수가 적용되지 않는다.(대법원 1991.12.16.자 91마239 결정)

대법원 1991.12.16. 자 91마239 결정 【부동산경락허가결정】

[공1992.2.15.(914),633]

【판시사항】

가. 경매목적물인 대지와 그 지상건물이 상호 이용상의 견련성이 있다고 보아 일괄경매한 집행법원의 조치가 정당하다고 한 사례

나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 그 공시송달은 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 하는지 여부

다. 경매개시결정의 고지 없이 유효하게 경매절차를 속행할 수 있는지 여부(소극)

라. 경매목적물인 건물의 용도를 착각하였을 뿐만 아니라 그 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가한 감정평가보고서 기재 가액을 그대로 최저경매가격으로 결정한 채 이루어진 경락허가결정과 항고사유

마. 공유물분할판결에 기하여 경매에 의하여 매득금을 분배하기 위한 환가의경우, 민사소송법 제649조, 제650조 규정의 적용 여부(소극)

【결정요지】

가. 경매목적물이 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있어, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여져 집행법원이 이를 일괄경매한 조치가 정당하다고 한 사례.

나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이다.

다. 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다.

라. 경매부동산의 평가에 있어 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐 아니라 건물의 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없으며 따라서 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다 할 것이다.

마. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다. (중략)

2. 우선매수권의 행사.

가. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한(규칙 76①)

 공유자는 매각기일까지 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다(규칙 76①).

 따라서 공유자는 집행관이 동법 115조 1항에 따라 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전 까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나,(대법원 2000.1.28.자 99마5871 결정, 2002.6.17.자 2002마234 결정, 2004.10.14.자 2004마581 결정)

대법원 2004. 10. 14. 자 2004마581 결정 【부동산낙찰허가】

【판시사항】

[1] 입찰에 있어서 공유자의 우선매수신고 및 보증 제공의 시한(=집행관의 입찰종결선언 전까지)

[2] 공유자가 우선매수권을 행사한 경우, 최고가입찰자가 더 높은 입찰가격을 제시할 수 있는지 여부(소극)

【결정요지】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제663조 제2항에 의하여 입찰에 준용되는 같은 법 제650조 제1항, 제2항은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 법원은 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있고, 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없으므로, 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다.[중략]

매각의 종결 후에는 위 매수권을 행사할 수 없다. 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시간까지로 제한할 것은 아니다.

 우선매수권을 행사하였다고 하여도 매각기일종결의 고지 전까지 매수신청의 보증을 제공하지 않으면 우선매수권의 효력이 발생하지 않는다.

 이러한 법리는 호가경매와 입찰 모두에 적용된다.

나. 매수경쟁

 호가경매의 경우 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있고, 이에 대하여 공유자가 그 매수신고가격으로 매수할 것을 신고하지 아니하면 일반매수신고인이 매각허가를 받는다.

 그러나 입찰은 매수경쟁이 허용되지 않는다. 판례도 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가매수신고인은 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다고 하여 같은 태도를 취하고 있다.

다. 매각기일전의 우선매수권행사

  (1)우선매수권을 행사하기 위해서는 공유자가 매각기일에 출석하는 것이 보통이겠으나, 신고시기에 제한이 없으므로 공유자는 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 집행법원에 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수도 있다.

 매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우 실무에서는 기록표지에 공유자의 우선매수신고가 있다는 취지를 적어 둠으로써 집행관이 매각절차 시에 이를 간과하지 않도록 하고 있다.

   (2)미리 우선매수권을 행사였다고 하여도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않는다.

고유자가 매각기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 매수신청의 보증을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 매수신고보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 매각기일에 매각법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음 최고가입찰자의 매수신고가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 매수신고보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고매수신고가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.(대법원 2002.6.17.자 2002마234 결정) 

 대법원 2002. 6. 17. 자 2002마234 결정 【부동산낙찰허가】

【판시사항】

[1] 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한(=집행관의 입찰 종결선언 전)

[2] 공유자가 입찰기일 전에 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우, 입찰기일에 집행관은 최고가매수신고를 확인한 다음 공유자의 출석 여부를 확인하고 공유자에게 최고가매수신고가격으로 매수할 것인지를 물어 보증금을 납부할 기회를 주어야 하는지 여부(적극)

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

【결정요지】

[1] 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.

한편 기간입찰에서 공유자가 매각기일에 출석하여 우선매수신고를 하면서 매수신청의 보증으로 현금이나 자기앞수표를 제출하더라도 유효한 매수신청의 보증이 아니다. 이 경우 매수신청의 보증으로 입금증명서 또는 지급보증위탁계약체결문서를 제출하여야 한다(규칙 70).

   (3)공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 이를 문서건명부에 등재하여 접수하고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 아니 한다.(재판예규 제1146호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규[재민91-1])

라. 매각기일 전의 우선매수권행사 없이 입찰에 참가한 공유자

 공유자는 입찰에 참가하여 최고가매수신고인이 될 수 있지만, 입찰에 참가한 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수는 없지만, 다른 매수신청인의 최고매수신고가격이 있을 경우에 매각기일 종결의 고지 전까지 우선매수권을 행사할 수 있다.

3. 우선매수권 행사의 효과 

   (1)우선매수권의 행사가 적법한 경우에 경매법원은 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

   (2)경매법원이 공유자의 적법한 우선매수권 행사를 무시하고 최고가매수신고인에게 매긱을 허가하게 되면 공유자는 항고로써 시정을 받을 수 있다(법 제121조 2호. 제130조①항). 그러나 다른 이해관계인은 이것 때문에 하등 손해를 볼 리 없으므로 항고이유로 주장할 수 없다.

   (3)공유자가 우선매수권을 행사하여 매수하게 되면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 된다.

   (4)공유자가 여럿 있는 경우에 여럿이 우선매수권을 행사한 경우 매수신청한 공유자들간의 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(법 제140조③).

4. 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리(규칙 76②)

5. 차순위매수신고인의 지위 포기(규칙 76③)

6.경매기입등기 후에 공유지분을 취득한 자의 우선매수권행사 여부

가. 문제점 제기

 갑과 을의 공유지분 전체에 대하여 임의경매진행 중 경매기입등기 후에 을의 공유지분을 취득한 병이 공유자로서 우선매수를 할 수 있는지가 문제된다.

나. 검토

   (1) 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우 병은 공유자로서 우선매수를 할 수 없다.

압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되므로, 병은 공유자라기 보다는 압류 후에 경매의 대상인 목적물을 취득한 제3자에 해당한다.

   (2) 공유지분이 각 개별매각되는 경우 병은 갑의 공유지분에 대하여는 공유자로서 우선매수를 할 수 있다.

 병 명의의 공유지분 등기가 압류의 효력발생 후에 경료된 것이어서 그 지분에 대한 경매가 계속 진행된다면 결국 말소될 운명에 처해진다 하여도 경매가 진행되어 대금납부가 이루어지지 않은 이상 이 단계에서 이를 고려할 필요가 없다.

7. 일괄매각과 공유자 우선매수 청구권(=소극)

 대법원 2006.3.13. 자 2005마1078 결정 【매각허가결정에대한이의】

【판시사항】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부(한정 소극)

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례

【결정요지】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례.

【참조조문】

［1］ 민사집행법 제140조 / ［2］ 민사집행법 제129조 제1항

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 하양명외 5인)

【원심명령】 부산지법 2005. 10. 10.자 2005라281 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유(재항고이유서 제출기한이 지나서 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.

1. 공유자의 우선매수권에 관한 법리오해 등 주장에 대하여

민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

이러한 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 부동산에 관하여 일괄매각결정을 한 집행법원의 판단은 정당하므로, 일괄매각결정이 그대로 유지되는 한 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 재항고인은 매각부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 할 것이다. 비록 원심결정의 이유가 적절하지 않으나, 원심이 재항고인의 우선매수권에 관한 주장을 배척한 결과에 있어서는 정당하다. 원심결정에는 공유자의 우선매수권 등에 관한 법리를 오해하여 결정결과에 영향을 미친 위법이 없다.

한편, 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 집행법원이 재항고인에 대하여 민사집행법 제140조에 의하여 ‘채무자의 지분’을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 통지하였고(이 사건 각 부동산 전체에 대한 우선매수 신고를 통지한 것은 아니다.), 재항고인에게도 매각기일 및 매각결정기일을 통지한 사정만으로는, 재항고인에게 이 사건 일괄매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있다는 신뢰를 주었다고 하기 어렵고, 달리 집행법원의 매각절차에 재항고인의 매수신고기회를 박탈하는 등의 중대한 잘못이 있다고 할 수 없다.

따라서 이 부분 재항고이유의 주장은 모두 이유 없다.

2. 법령 및 판례 위반 주장에 대하여

이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고( 민사집행법 제129조 제1항), 매각허가결정에 대한 항고는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하므로( 민사집행법 제122조, 제131조 제3항), 이해관계인은 자신이 손해를 받을 경우에만 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 한편 매수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하며 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 드는 주장하는 경우에 한하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있다( 민사집행법 제129조 제2항).

이 사건에서 재항고인은 자신의 우선매수신고가 적법함을 전제로 하여 자신이 최고가매수신고인으로 매각허가를 받아야 한다고 주장하는바, 앞에서 본 바와 같이 재항고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 재항고인은 이 사건 매각허가결정에 의하여 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없어 민사집행법 제129조 제1항에 의하여서는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 없다.

또한, 매각허가결정 후 채무자가 공매절차에서 매각대상 부동산 중 일부에 대한 소유권을 상실하였다고 하더라도, 재항고인과 같이 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하는 자는 민사집행법 제129조 제2항에 의하여 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 들지 않고 위와 같은 소유권상실의 사유를 가지고 매각허가결정에 대한 즉시항고 및 재항고의 사유로 주장할 수 없다. 재항고이유에서 들고 있는 대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정은 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 따라서 이 부분 재항고이유의 주장도 이유 없다.

3. 결 론

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   고현철(재판장) 강신욱 양승태 김지형(주심)

8. 임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙(임대주택법 15조의2①②)

출처 : 민사집행실무 윤경

[아킬레우스]

믿으실지 모르겠지만 아침에 갑자기 공유자우선매수에대해서 궁금한것이 있어 찾던중 법전님 글을 봤네요..ㅋㅋ. 지난번에도 이랬었는데..두번째에요. 혹시 텔레파시....ㅋ

[민사법전]

ㅎㅎㅎ 통했나 ㅋㅋ 판례전문 감사합니다~

[김도언]

아 휴, 현역 법조인보다 더 높은 수준일수도???????????????

[최승현]

아 어렵다

[lastingto]

감사합니다