21-3강 : 공유자우선매수신청권 ★★★

[민사법전]

21-3강 : 공유자우선매수신청권

다음은 공유자우선매수신청권행사에 대한 부분입니다.

법 제140조 (공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

규칙 제76조 (공유자의 우선매수권 행사절차 등)

①법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.

②공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다.

③최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다.

부동산경매의 지식은 모두 법조문 속에 있습니다.

책만 많이 읽는다고 지식이 향상되는 것이 아닌, 누가 얼마나 법이 규정하고 있는 근거를 가지고 공부를 했느냐에 실력향상에 대한 답이 있습니다.

공유자우선매수신청권에 대한 내용들은 많지만, 법은 법조문 하나와 규칙 하나의 조문으로만 정하고 있고, 이것이 시작과 끝입니다.

일반 내용들은 이러한 조문을 풀어놓기에 바쁜것이고요.

제설명도 그렇습니다^^

공유자우선매수신청권의 행사, 즉 경매가 진행하는 물건의 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선적으로 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(법 140조1항).

어떻게 보면 ‘평등(공평)의 원칙’을 벗어난 입법이긴 하지만, 공유로 소유함에 대한 불편함에서 나온 해결방안입니다.

다시말해, 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고 (민법 제265조) 그렇기 위해서는 그 밖의 다른 공유자와 계속적인 친밀한 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인하여 또 다른 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는데 우선을 둔 그 입법 취지라 할 수 있습니다.

하지만 그 입법이 미비하여 악용하는 사태가 수년간 발생하고 있으며, 선의의 매수희망자들이 많은 불편을 겪고 있는 부분이기도 합니다.

각설하고, 우선매수신청권을 행사하였을 경우의 그 효과는, 그 물건에 대하여 최고가를 기재한 입찰자가 있다고 하더라도 공유자는 그 가격에 본인이 매수하겠다는 의사를 표시 하면, 즉시 보증금을 제공하면 공유자에게 최고가매수신고인의 자격을 부여하게 됩니다.

(이때, 다른 입찰자들은 더 높은 금액을 주장할 수 없습니다-2004마581)

공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 ‘매각기일을 종결한다는 고지’를 하기 전까지 할 수 있는데(법 제76조1항), 매각기일을 종결한다는 고지란 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 그 물건을 종결하기전 까지를 말합니다(99마5871).

tip) 민사집행법은 서면신청주의를 취하고 있으므로 항상 어떠한 신청은 서면을 작성하여 법원에 제출하여야 합니다.

단, 전체의 절차 중에 단 두 가지는 예외적으로 구두신청을 인정하고 있는데, 지금 배우고 있는 공유자우선매수신청과 배당이의신청입니다

이러한 절차를 이유로 우선 매각기일전에 우선매수하겠다는 의사만 표시한 후, ‘보증금은 제공하지 않고’ 진행하는 경우가 다반사입니다.

결국 그러한 공유자의 의사표시가 경매기록에 공시되므로, 공유자가 있는 물건들에는 일반매수희망자가 줄어들고 상당히 유찰된 후 저가에 공유자가 취득하는 경우가 많습니다.

생각해보면 채무자를 비롯한 이해관계인들에게는 낮은 배당금으로 피해를 주는 행위인데, 서두에서 말씀드린 입법의 불비로 이를 막지 못하고 있었습니다.

가령, 매각기일 전에 공유자가 우선매수신청권을 행사하겠다는 의사를 표시한 후, ‘매각기일 당일에 매수희망자가 없을 경우에는 유찰시키지 않고, 법원은 공유자에게 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아(76조2항) 우선매수를 인정’하게 되는데, 이때 공유자가 입찰보증금을 가지고 오지 않았다고 하며(결국 매수희망자도 없기에 유찰되므로),다음기일, 그 다음기일에도 그러한 방법으로 계속적으로 유찰시키려 할 수 있으므로(이러한 부분에 법이 틈이 발생), 결국 이러한 고민에, 궁여지책으로 해당입찰법원은 매각기일 전에 그 물건에 특별매각조건으로 “특별매각조건 있음{공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다}”라는 식으로 진행하여 우선매수권 행사의 남발을 막으려 하고 있습니다.

공유자가 우선매수신고가 적법하여 최고가매수신고인의 자격을 취득하면, 당시 입찰하여 최고가를 기재했던 신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급됩니다(법 140조4항).

물론 그 지위를 포기할 수 있음은 당연합니다. -이상-

[탱고]

감사합니다 잘 읽었습니다

[최승현]

잘배웠습니다

[lastingto]

감사합니다