판교단독주택 구입 시 부부 공동 명의로 등기 할 때의 장 ･단점

[자연과사람]

요 즘 기름 값과 식량 등 자원으로 촉발된 국제 경제의 문제에 덧붙여 미국에서 시작된 부동산 모기지론의 부실 등으로 인하여 최악의 경제불황이 계속되고 있습니다. 이럴 때 부동산을 구입하기가 쉽지는 않지요. 하지만 구입하실 경우 누구 명의로 등기를 하느냐에 대해 지금까지는 보통 남편 명의로 등기를 하는 것이 일반적이었으나 점점 부부 공동으로 등기를 하는 경우가 늘어나고 있는 것 같습니다.

그렇다면 부부 공동명의로 등기를 할 때 과연 어떤 부분이 유리하고 어떤 것이 불리할 지 함께 알아볼까요?

우선 부부 공동 명의로 등기를 한다는 의미는 부부가 소유한 부동산의 지분 각 1/2씩을 부부 각각의 명의로 등기한다는 의미입니다. 이러한 공동명의 등기의 장점으로는,

1. 차후 주택을 매도할 경우 양도차익에 따라 부과되는 양도세가 부부 각각 지분 별로 부과되므로 부동산 시세의 1/2이 양도세가 과세되는 기준금액이 됩니다. 예를 들어 10억짜리 부동산의 경우 부부 각각 5억씩의 재산을 따로따로 가지고 있는 것이므로 5억에서 처음 매수할 당시 부동산의 금액(또는 처음부터 공동 등기의 경우라면 매수 금액의 반의 금액)을 뺀 금액에 대하여 양도세가 부과되게 되지요. 따라서 그 차액 만큼의 양도세를 줄일 수 있습니다.

2. 배우자 일방 단독의 재산처분이나 담보대출 등을 막을 수 있습니다

3. 주택 보유 중의 종합소득세도 줄일 수 있으며, 부부 모두 공식적으로 재산보유경력을 인정받을 수 있습니다

4. 상속세도 각각 재산을 상속받는 것이 되어 양도세와 마찬가지로 상속세 또한 줄일        수 있습니다.

5. 부부 모두의 신용카드 발급에도 유리하며, 두 사람의 신용 등급도 상향됩니다.

6. 종합부동산세에서도 아주 비싼 경우의 주택이 아니면 과세대상에서 제외되거나 줄일 수 있습니다.

7. 만일 부부가 이혼하게 되었을 경우 일방이 마음대로 처분하는 것을 막기 위한 가압류나 가처분 등을 할 필요가 없습니다.

다음으로 부부 공동명의로 하였을 때의 단점을 살펴보면,

1. 만약 부부 중 일방의 명의로 가압류 등이 들어오면, 채무와 무관한 나머지 배우자의 경우도 지분의 처분이 사실상 어렵게 될 수 있습니다.

2. 주택을 담보로 대출을 해야 할 경우 담보대출비율이 낮아지고 양 측 모두 출석하여 동의서 등을 작성하여야 하니 대출업무처리가 다소 복잡해집니다.

3. 만일 부부 일방의 명의로 되어 있던 집을 배우자에게 증여할 경우는 그 집이 매우 고액인 경우 국세청으로부터 수년간 허위 증여가 아닌지 등에 대해 특별한 관리를 받거나 빚이 있을 경우 그 빚에 대한 권한이 있는 채권자들로부터 채무를 면하기 위하여 자신의 배우자에게 허위로 증여를 한 소위 위장 증여라는 이유로 소송(이를 사해행위 취소소송이라 합니다)을 제기당하는 경우가 생길 수 있습니다.

위에서 살펴 본 바와 같이 부부 공동명의로 등기를 하였을 경우 절세의 여지가 일방의 명의로 되어 있을 때보다 훨씬 많은 것을 알 수 있습니다.

또 한 새로 부동산을 구입하는 경우에 부부 공동 명의로 등기하는 경우도 있겠지만 이미 부부 일방의 명의로 된 부동산의 지분 중 1/2를 배우자에게 증여하고 이를 등기하는 방법으로 공동명의로 하는 경우도 많이 있을 것입니다. 그러나 일방 명의로 되어 있던 부동산의 지분 중 1/2을 배우자에게 증여하는 경우에도 증여하는 부동산 지분 금액이 10년 간 6억을 넘지 않을 경우(그 전까지는 배우자 간 증여세 면제 한도액이 3억이었으나 2008.부터 증여세 면제 한도액이 6억으로 증액되었습니다)는 증여에 대한 세금이 부과되지 않습니다.

이 경우 여성분들의 경우 본인명의의 재산이 생긴 사실로 인해 가정에서의 지위와 역할에 대한 만족도가 매우 높아지는 것이 또한 눈에 보이지 않는 장점이기도 합니다.

지 금까지는 결혼 시 거의 남자는 집을, 여자는 집 이외의 혼수를 장만하고 집을 장만한 남자의 일방명의로 집의 소유권을 등기하는 것이 일반적인 관행이었지요. 그러나 이 경우 나중에 혹시 이혼을 할 경우 이혼 그 자체 보다는 재산 분할을 둘러싸고 훨씬 더 치열한 다툼이 있는 경우가 종종 있습니다. 어차피 부부가 함께 결혼하여 동반자가 된 이상 부부의 모든 재산은 부부 공동의 재산으로 간주하고 이를 법적으로도 뒷받침 해 놓는 것이 훨씬 더 현명한 일이 아닐까 합니다

[출처] 주택 구입 시 부부 공동 명의로 등기 할 때의 장･단점|작성자 진변호사

판교단독주택전문부동산  문의) 031-8017-0415