22강 : 매각결정기일 ★★

22강. 매각결정기일   이하 매각기일(입찰일)까지 살펴보셨습니다.   이제 입찰에 참여한 민사법전이 낙찰을 받았다는 가정하에 다음절차들을 진행하겠습니다.   부동산 법원경매 입찰절차에서 1등을 한 사람, 흔히 낙찰자, 매수자라고 부르는 사람을 법은 ‘최고가매수신고인’이라고 부릅니다. 또한 이러한 최고가매수신고인은 1주 이내로 법원이 그 자격을 심사하게 됩니다. 즉, 위 최고가매수신고인이 당해 부동산을 취득할 자격에 결격사유가 있는지, 없는지를 심사 하게 되고, 아무런 문제가 없다면 ‘허가’, 결격사유가 있다면 ‘불허가’를 결정하게 됩니다. 이 날을 매각결정기일이라고 합니다(입찰하는 날은 ‘매각기일’).   또한 허가를 받은 사람은 이때부터 최고가매수신고인이라 부르지 않고, ‘매수인’이라는 지위를 얻게 됩니다.   ◈ 매각기일(입찰하여 최고가매수신고인자격득함) →→→(7일)→→→매각결정기일(허가,불허가결정)   그럼 허가를 얻지 못하는 결격사유는 무엇일까요? 민사집행법 제121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.  1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때  2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때  3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때  4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때  5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때  6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때  7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때   세부적으로 살펴보면... 1호 사유 중 ‘강제집행을 허가할수 없는 경우’로는 집행문이나 집행권원에 하자가 있거나 압류금지되어 있는 부동산에 경매를 진행하였을때라 말할 수 있고, ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’란 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 않았거나, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우, 경매를 신청한 담보권이 부존재하거나 소멸된 경우등일 것입니다.   2호는 미성년자나 한정치산자, 금치산자와 같은 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 자를 말하며, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것은 아닙니다(2004마94). 또한 관청의 증명이나 인,허가를 받아야 하는 경우(예-농지취득자격증명원제출, 학교법인,사회복지법인등의 기본재산매각)에는 매각허가결정시까지 그 증명서류를 제출하여야 소유권을 취득할 수 있습니다. 제출하지 못할 시 대개 입찰보증금은 법원에 몰수됩니다.   3호 매수를 할 수 없는 사람이 다른사람의 명의를 이용하여 최고가매수신고인의 지위를 얻는 경우를 말합니다. 명의신탁이라고 하죠. 둘 사이에 아무리 명의신탁약정을 맺었다고 하더라도 우리판례는 일관되게 ‘경매목적 부동산의 소유권은 경락대금을 실질적으로 부담한 자가 누구인가와 상관없이 대내적, 대외적으로 그 명의인이 취득한다고 하였으며, 매수대금을 지급한자는 소유권에 대해서는 주장할 수 없기에 부당이득반환청구만 가능하다’고 하고 있습니다(2006다35117).   4호에 해당하는 사람, 제108조 (매각장소의 질서유지) 집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.  1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람  2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람  3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람  4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조·제137조·제140조·제140조의2·제142조·제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람   108조 4호에 형법조문들(공무집행방해,경매입찰방해,권리행사방해, 강제집행면탈등에 대한 벌을 받은 사람들)은 공정한 경매입찰을 방해한 사람들을 말합니다.   5호 최저매각가격을 결정하는 내용이나 절차에 법원의 중대한 잘못이 있는때, 물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠이있는 경우, 물건명세서사본을 비치하지 않은 경우등을 말할 수 있습니다. 가령 농지취득자격증명이 필요하지 않은 물건인데 필요를 요한 경우도 중대한 하자로 볼 수있고(2002마1208), 미등기건물이 제외될 경우 그 취지를 분명히 기재하여야 할 것입니다(하자가 있더라도 중대하지 않다면 이의사유가 되지 않는다는 것입니다).   ☆ 매각물건명세서 작성에 중대한 하자에 해당한다고 인정한 판례 ▶ 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 경우(95마1197) ▶토지와 건물의 최순선위 근저당권설정일자가 서로 다름에도 이를 구분하지 않은 경우(99마5148) ▶선순위 근저당권 설정일자보다 앞선 주민등록 전입일자를 기재하고 임차보증금을 누락하여 작성한 경우(97마1612)등   ☆ 매각물건명세서 작성에 중대한 하자에 해당하지 않는 다고 인정한 판례 ▶임차인의 배당요구나 배당요구의 통지에 관한 사항이 기재되지 않은 경우(2001마1942) ▶매각물건명세서에 예고등기에 관한 기재를 누락한 경우(2000마6340): 유치권도 같습니다 ▶선순위 임차인의 배당요구 사실을 기재하지 않은 경우(99마4498) ▶최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당받지 못하고 경락인이 인수하는 임차인과 그 붇동사의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 기재하지 않은 경우(99마7804)   6호중 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동에 대해서 살펴보건데, 채무자의 변제나 후순위채권자의 대위변제를 살펴볼 수 있습니다. 가령 1순위 저당권자, 2순위 처분금지가처분 또는 가등기가 있는 경우 원칙은 1순위 저당권자가 말소되므로 후순위도 매각으로 인하여 말소되어야 할 것인데, 진행법원도 모르게 1순위 저당권이 경매진행 중 대위변제 또는 채무자의 변제로 말소되어, 매수인이 가처분 또는 가등기를 인수해야 하는 위험이 발생한 경우라 할 수 있습니다. 후순위 임차인의 경우도 같이 볼 수 있습니다.   7호 그 밖에 중대한 잘못이란 매각절차의 공정성을 해칠우려가 있는 중대한 절차위반, 이해관계인의 이익이 침해되는 절차등을 생각해볼 수 있습니다. 가령 매각기일의 공고기간(2주전까지 공고)을 두지 아니하였거나 경매기일 당시 집행관이 입찰표의 제출을 최고한뒤 한시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못하게 되었음에도 위반한 경우, 물건명세서등의 비치에 흠결이 있는 경우등을 볼 수 있으나 실무적으로 중대한 하자를 찾기에는 힘들것으로 보입니다.     이상의 사유들 중 어느하나도 없다면 법원은 이해관계인들의 이의가 없는 한 최고가 매수신고인에게 매각허가결정을 내리게 되며, 이후 확정기간(7일)을 거쳐 매수인의 자격을 부여하며, 잔금지급기한을 지정하는 절차로 가게 됩니다.   만약 법원으로부터 불허가결정을 받게 되면, 최고가매수신고인은 입찰당시의 보증금을 돌려받는 것이 원칙이나, 진행법원에서 특별매각조건을 붙여, 가령 농지취득자격증명원을 제출하지 못할시 입찰보증금을 몰수하겠다는등의 조건이 있다면 최고가 매수신고인은 입찰보증금을 반환받지 못함에 유의하셔야 합니다.   -이상-