양도세 절세노하우 10가지

[해머폴스]

다주택자인 왕부자씨는 사업 자금으로 쓰기 위해 갖고 있는 주택 일부를 처분할 계획이다.

부동산은 처분하는 시기와 순서 등에 따라 납부할 세금이 달라지기 때문에 전략을 잘 세워야 양도소득세를 줄일 수 있다.

다주택자인 왕부자씨는 물론 1주택자도 알아두면 유익한 양도세 절세노하우 10가지를 정리했다.

1. 양도차익이 작은 주택부터 처분하라.

   3주택 이상의 다주택자로서 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄이려면 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 얼마 되지 않으며 가장 양도차익이 많은 주택은 1가구 1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄일 수 있다.

2. 양도시기를 조절하여 처분하라.

   양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 통산하여 양도소득세를 부과한다.

 따라서, 2주택 이상의 부동산을 처분해야 하고 그 중에 양도차손이 발생한 주택이 있다면 한 해에 양도차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생하는 주택을 함께 처분하면 양도소득세를 줄일 수 있다.

양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어들게 되므로 양도차손에 세율을 적용한 금액만큼 양도소득세를 줄일 수 있다.

한편, 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않도록 한다.

양도차익이 누적되어 그에 상당하는 세율이 증가하여 양도소득세 부담이 커지기 때문이다.

[ 양도소득세율 ]

구   분	과 세 표 준 액(원)	세 율	누진공제액	적용시점
2년 이상 보 유 자 ---------- 기본세율	1,200만 이하	6%	-	2014. 01. 01
	1,200만 초과~ 4,600만 이하	15%	108만원
	4,600만 초과~ 8,800만 이하	24%	522만원
	8,800만 초과~ 1.5억 이하	35%	1,490만원
	1.5억원 초과~5억이하	38%	1,940만원
	5억 초과	40%	2,940만원	2017.1.1신설
단기보유 주 택 자	1년 미만 주택 · 조합원입주권	40%	지정지역 내는 10% 추가과세 항구적 적용	2014. 01. 01
	2년 미만 주택 · 조합원입주권	6~40%
다주택자	고율의 양도세부과제도 폐지	6~40%
1주택자 (비과세요건)	1주택자 보유기간 ; 2년 이상 기존주택 처분기간 ; 3년 이내	대체취득 ⇒ 기존주택 취득 후 1년 후에 취득하는 경우 에만.. 처분기간 3년을 인정		2012. 06. 29
비사업용토지	기본세율 + 10% (2016.1.1.부터) : 16%~50%		장기보유특별공제 적용 2017.1.1.부터 취득기준으로
중과대상	일반 부동산 중... 미등기양도 = 70% 1년 미만 = 50%,  2년 미만 = 40%		장기보유특별공제 배제

3. 보유기간을 최대한 늘려서 처분하라.

   일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~40%의 5단계 초과누진세율이 적용된다.

그러나 보유기간이 1년 미만인 경우에는 40%(일반 부동산은 50%)의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 기본세율(일반 부동산은 40%)이 적용된다.

따라서 부동산을 부득이 하게 급히 처분해야 한다고 할 때, 잔금청산일을 가급적 늦춰서

보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로,

보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늦춰서 잔금청산을 하는 것이 좋다.

[ 장기보유 특별공제 ]

보   유    기   간	1세대1주택	다주택 / 건물 · 토지	비     고
3년 이상 ~ 4년 미만	24%	10%	조합원입주권을 양도하는 경우엔 관리처분계획인가  전의 양도차익에   대하여 장기보유 특별공제를 적용 [2013.01.01개정]
4년 이상 ~ 5년 미만	32%	12%
5년 이상 ~ 6년 미만	40%	15%
6년 이상 ~ 7년 미만	48%	18%
7년 이상 ~ 8년 미만	56%	21%
8년 이상 ~ 9년 미만	64%	24%
9년 이상 ~ 10년 미만	72%	27%
10년 이상	80%	30%

4. 장기보유특별공제 받으려면 3년 이상 보유하라.

   보유기간이 3년이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여 양도차익에 일정비율을 차감시켜 주는데,

3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있다.

1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익을 차감시켜 주므로

보유기간을 최대 10년 이상으로 늘리는 것이 유리하다

5. 1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하라.

   양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1가구 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다.

만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나, 투자목적 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득하였다면 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 있어 양도소득세 부담을 하지 않을 수 있다.

6. 상가 겸용 주택은 주택면적을 크게 해서 양도하라.

상가겸용주택 양도시 비과세 판단 기준
구   분	내   용
상가면적이 주택면적보다 크거나 같은 경우	- 주택면적만 주택으로 판단 - 주택면적과 그 부속토지만 1가구   1주택 비과세 대상
상가면적이 주택면적보다 작은 경우	- 전체를 주택으로 판단 - 전체면적과 토지가 1가구 1주택   비과세 대상

    상가 와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적 보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만을 주택으로 간주하기 때문에 만일 1가구 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리를 하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택의 비과세혜택을 볼 수 있다.

7. 보유 주택이 조세감면 대상인지 확인하라.

   정부는 부동산침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여 수차례에 걸쳐 미분양주택을 취득할 경우 다양한 양도소득세 감면의 혜택을 주기로 약속하였으므로 현재 보유 또는 양도하고자 하는 주택이 세법에서 정한 혜택을 받을 수 있는 지 여부를 반드시 확인하고 양도계획을 세워라.

8. 배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라.

   1억원에 취득한 부동산이 그동안 가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때,

오른 부동산을 처분하면 양도차익이 상당하여 많은 양도소득세를 부담해야 한다. 그런데 문제의 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 6억원까지 증여공제가 가능하므로 증여세 부담없이 증여할 수 있다.

수증받은 배우자는 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분할 때 취득가액이 6억원이 되어 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있다.

다만, 이렇게 특수관계자에게 증여 후 양도하여 세금을 줄이는 행위를 방지하기 위해 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으므로 면밀한 계획을 세워야 한다.

9. 발생한 비용에 대한 증빙을 철저히 챙겨라.

필요경비로 인정되는 항목	필요경비로 인정되지 않는 항목
1. 취득세  2. 법무사 보수료  3. 중개 보수료   4. 양도소득세 신고시 세무사보수료  5. 샷시 설치 및 발코니 확장비  6. 상•하수도 배관공사  7. 난방시설 설치 및 교체비용  8. 취득시 부담한 부가가치세(주택분양시)  9. 소송비용 및 화해비용  10. 입주자 기부금  11. 유치권 변제금  12. 행정소송비용  13. 묘지 이장비용  14. 취득시 채권매각차손 금액  15. 농지 조성비용  16. 부동산 매각 광고비용  17. 불법건축물 철거비용  18. 장기할부조건 연부이자  19. 경매취득시 유치권 변제금액  20. 이축권 취득비용	1. 도배, 장판 교체비용  2. 싱크대, 주방기구 구입 및 교체비용  3. 페인트 및 방수 공사비용  4. 보일러 수리비용  5. 외벽 도색작업  6. 창문, 유리, 변기, 정화조 교체비용  7. 상하수도관 교체비용  8. 옥상 방수칠 비용  9. 조경 수목, 가구, 비품 구입비용  10. 건물 재해복구 비용  11. 금융기과 대출금 이자  12. 세입자 명도비용  13. 택지 초과소유 부담금  14. 감정비용, 해지비용  15. 장기할부조건 연체이자  16. 매매계약 해약으로 인한 위약금  17. 아파트 중도금 선납시 할인비용  18. 은행대출시 감정비, 해지비  19. 경매취득시 세입자 명도비용  20. 수목 재배비용

   양도차익을 계산함에 있어서는

부동산의 취득 및 양도와 관련한 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용을 부동산의 취득가액을 증가시키거나

양도시의 필요경비로 보아 양도차익계산에 있어서 공제하여 주므로 취득 및 양도와 관련하여

지출한 경비에 대한 세금계산서 및 영수증 등의 증빙을 챙겨서 양도소득세 신고시 제시하여야 양도소득세를 줄일 수 있다.

10. 기한 내에 양도소득세 신고를 하라.

    부동산을 양도하였을 때의 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 하여야 가산세 부담을 면할 수 있다.

한편, 1년 이내에 2건 이상의 부동산을 처분하고 양도소득세를 신고할 경우에는 양도소득세 확정신고를 하여야 하는 것도 잊지마라.

양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여 양도차익을 통산하여 소득세를 정산하여야 한다.

1년에 1건의 양도건만 있을 경우에는 확정신고가 필요 없지만 2건이상이 될 경우에는 반드시 확정신고를 하여야 한다.

출처 : 비즈앤택스

[코끼리]

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[강릉사임당 (033-647-4555)]

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[인어씨]

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[이재호(찰떡)]

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[주약골]

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증여시 증여가액 은 증여당시 감정평가를
받아야 인정받습니다
필요경비중 중개비 등 제외한 비용은
세금계산서, 현금영수증 등 법정증빙이
있으야 합니다
농지양도시 에는 도시지역 편입여부
꼭 확인 하시고 상담해야 합니다

[백말]

좋은정보 실무시 참고하여 사용하겠습니다.

[이정은]

좋은정보 감사합니다. ^^

[유성철]

ㄳ

[팔계야]

감사합니다.