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지난 7일 금융감독원의 '2015년말 국내은행의 부실채권 현황(잠정)' 자료에 따르면 지난해 말 은행권 NPL(Non Performing Loan, 부실채권) 규모는 28조5000억원으로, 2014년(24조2000억원)보다 4조3000억원 증가했다. 지난해 기업부실과 경기 부진의 영향인 것으로 분석된다.
기업여신 부실이 26조4000억원으로 전체 부실채권의 대부분(92.6%)을 차지하고 있으며 가계여신(1조9000억원)과 신용카드채권(1000억원)이 뒤를 이었다. 신규발생 부실채권도 26조5000억원으로 전년(23조6000억원) 대비 2조9000억원 증가했다.
NPL이 늘면서 매각 규모도 증가했다. 지난해 은행권의 NPL 매각 규모는 5조3000억원으로 1년새 3000억원(6%) 늘어났다. 일반인들은 은행에서 매각된 NPL에 투자하게 되니 그만큼 투자할 물건이 많아졌다는 의미다.
부동산 시장이 불황일수록 오히려 호황을 누리는 시장이 바로 부실채권(NPL) 시장이다. 국내에서 처음 부실채권이 매각된 1990년대 후반만 해도 부실채권이란 개념이 자체가 생소했다. 당시의 분위기와 투자수준을 감안할 때 20여 년이 채 안되는 기간동안 비약적으로 발전한 국내 시장은 놀랍다는 평이다. 부실채권 전문 투자회사와 운용사, 저축은행, 외국계 투자자 등 다양한 투자자들이 생겨났다.
올 들어 주택시장이 공급과잉에 따른 적신호가 켜지면서 부동산 투자의 또다른 대안으로 부동산 NPL이 떠오르고 있다. 이미 강남의 자산가들을 중심으로 쏠쏠한 수익을 안겨주며 투자처로 급부상한 지 오래다.
금융감독원이 발표한 ‘2015년 말 국내은행의 부실채권 현황(잠정)자료’에 의하면2015년 말 기준 국내 은행들의 부실채권 비율은 1.71% 규모로 무려 28조원에 달하는 것으로 밝혀져는데, 이는 2012년 1.33% 이후 계속 증가하는 추세로, 부실채권을 이용한 NPL 투자 기회가 점차 확대 되고 있어 NPL투자에 대한 관심들이 높아지고 있고 시장의 규모도 점점 커져가고 있다.
NPL이란 은행 등 금융사가 원금이나 이자를 3개월간 회수하지 못한 대출을 말하는데 일반적인 NPL 투자는 부동산 담보부채권을 뜻하고 주로 기업회생채권과 대형 프로젝트파이낸싱(PF) 채권, 부동산담보대출 채권 등이 여기에 해당된다.
은행 등에서 채권자가 채무자에게 해준 대출이 부실화할 때를 대비해 설정해 둔 근저당권을 거래하는 방식인데 은행은 부동산에 근저당권을 설정해 놓은 뒤 채무자가 돈을 갚지 못하면 빌려준 돈을 회수하기 위해 근저당권이 설정된 부동산을 경매에 넘깁니다. 그런데 경매는 절차상 시간이 많이 걸리고 언제까지 얼마에 팔린다는 기약도 없어 이를 해소하기 위해 은행에서 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아 부실채권을 털어내려고 발행하는 채권이 NPL인 것이다.
하지만 이러한 부실채권은 은행의 입장에서는 부채로 잡혀 BIS비율(자기자본비율)을 떨어뜨리는 결과를 초래하여 금융당국의 규제를 받게 되므로 은행의 입장에서는 빨리 이러한 부실채권을 정리해야만 하는 부담이 생기므로 NPL이 시장에 쏟아져 나올 것으로 예상된다.
지난 4일 금융권에 따르면 지난해 국내 저축은행 대부분은 BIS비율 기준(8%)을 넘어섰지만 고정이하 여신비율은 기준치를 충족하지 못한 곳이 많았다.
12월말 결산공시 기준으로 총자산 1조원이 넘는 저축은행은 SBI, OK, HK, 한국투자, 웰컴, JT친애, 모아, OSB, 현대, 동부, 하나, 대신저축은행 총 12곳이다.
법적으로 정해진 기준은 없으나, 당국과 업계는 연체가 3개월 이상된 부실채권의 비중을 나타내는 고정이하여신비율을 8% 이하로 유지해야 한다고 강조하고 있다. 10%대 중반을 상회할 정도로 웃돌면 잠재 위험요소로 간주하고 있다.
금감원이 2016년말까지 저축은행 부실채권 비율을 10%초반대로 낮출 수 있도록 지도하겠다고 나선 이유다. 현재 저축은행 총 79곳의 부실채권 비율 평균은 11.6%로 전반적으로 개선된 흐름을 나타냈다.
그러나 업계 1위인 SBI저축은행은 12월 말 결산공시 기준으로 부실채권이 19.93%로 대형 저축은행 중 가장 높았다. 지난해 9월 24.06%에서 개선되긴 했으나 그 뒤를 이은 모아(11.88%), 하나(11.15%) 등이 10% 초반대인 점을 감안하면 유독 부실채권 규모가 많다.
따라서 향후 NPL 물건이 저축은행을 중심으로 활발히 시장에 나올 것으로 보인다.
NPL은 구조적 복잡성 때문에 보통 SPC(Special Purpose Company, 자산유동화 전문회사)를 통해 채권을 사고 판다. 은행에서 개별 물건을 직접 팔려면 시간이 오래 걸리는 만큼 NPL 전문 업체 자산유동화 회사가 이를 사들인다. NPL시장의 주요 SPC로 유암코와 우리F&I, 캠코(한국자산관리공사)등이 있는데. 유암코는 NPL만 처리하기 위해 국내 시중은행과 NH농협이 함께 만든 회사로 유암코가 전체물량의 50%, 우리F&I가 30% 그리고 캠코가 10%정도의 NPL을 처리하고 있다.
SPC들은 AMC(Asset Management Company. 자산관리회사)를 통해 NPL을 처리하게 되고, NPL전문투자회사들은 AMC를 통해 NPL물량을 확보하여 기관이나 개인들의 투자를 받아 NPL투자를 진행 되고있다.
NPL투자의 장점은
첫째, 채권을 구입하고 입찰에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금액을 회수할 수 있다. NPL 투자는 근저당권을 사고파는 방식으로 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 제3자가 낙찰받을 때 1순위로 배당금을 받을 수 있다. 이때 채권최고액보다 NPL 가격이 싸기 때문에 발생하는 차익이 1차 투자목표가 된다. 다만 채권최고액을 전액 회수하려면 경매낙찰가가 채권액보다 높아야만한다.
둘째, 경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받는 방법이 있는데, 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다. 또한, 경매물건을 꼭 낙찰받고 싶은데 제3자가 낙찰받았다면 경매진행을 취소하였다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 시도할 수 있다.
셋째, 투자기간이 1년을 넘지 않아 자금회전이 빠르고 수익이 확정되어 있다. NPL투자는 법원경매를 통해 진행되므로 운영기간이 다른 투자에 비해 짧은편으로 통상 6개월~1년이 대부분이며 3개월, 5개월 등 6개월미만인 경우도 많아 자금회수가 빠르다는 장점이 있다.
넷째, 절세의 장점도 있다. 최근 정부의 과세강화로 인해 자금운영에 고민을 하시는 분들이 많다. 세금은 장기적으로 점점 더 많이 걷을 수 밖에 없어 절세 투자대안으로 NPL이 각광을 받고 있는 이유도 여기에 있다. 부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이다. 채권은 이자에 대한 소득세가 있지만 시세 차익에 따른 수익에 대한 세금은 없다. 채권최고액을 확보해놓은 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 입찰자보다 높은 가격을 써내도 돼 낙찰 가능성이 높고 채권최고액만큼은 나중에 낙찰받은 부동산을 되팔 때 양도소득세까지 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.
하지만 모든 투자가 그렇듯 NPL도 모두다 고수익을 안겨다 주지는 않는다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 많다. 이런 이유로 이들 물건의 NPL은 일반투자자로선 구하기가 쉽지 않고 구하기 쉬운 매물의 경우 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.
이렇듯 과정이 복잡하고 어려운 NPL투자를 개인이 직접 하기에는 많은 어려움이 뒤따르게 된다. 따라서 최근 대학과 언론사를 통해 개설되는 100만원이 넘는 NPL강좌에 투자자들이 몰리고 있는데 NPL도 부동산에 투자를 하는 것으로 개별물건마다 특성과 권리관계 등이 달라 기본적인 공부만으로는 낭패를 보기 쉽상이라 단기교육을 통해 투자하기가 쉽지않다.
그러므로 개인이 직접 투자하는 것보다는 경험과 노하우를 갖춘 NPL전문회사를 통해 투자를 하는 것이 보다 안정적으로 NPL투자를 할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다.
안정적인 수익과 담보를 통해 투자하는 안정성, 그리고 비과세 등 저금리, 저성장 그리고 세금부담이 커진 투자 3중고의 문제를 한번에 해결해 줄 수 있는 투자대안으로서 NPL이 각광을 받고 있는 이유이며 주목해봐야 할 이유인 것이다.
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첫댓글 잘 배우고 갑니다.
잘 배웠습니다
잘 읽었어요~