실제 토지의 면적이 작은 경우 일부 매매대금을 돌려받을 수 있을까

[운영자]

실제 토지의 면적이 작은 경우 일부 매매대금을 돌려받을 수 있을까

안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 공부상 면적을 믿고 부동산 매매를 하였으나 실제 측량을 해보니 그보다 토지의 면적이 작은 경우 부족분만큼의 일부 매매대금을 반환받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

우리가 흔히 토지의 매매대금을 산정할 때“제곱미터당 얼마”,“평당 얼마”로 대금을 계산하여 책정하는 경우가 상당히 많습니다. 그리고 그와 같은 토지의 면적은 매번 측량하기보다는 부동산등기사항전부증명서나 토지대장 등을 신뢰하여 확인하는 경우가 대부분일 것입니다. 그런데 가령 부동산등기사항전부증명서에 따르면 100평인 토지가 실제 측량을 해보니 70평 밖에 되지 않는다면, 매수인은 30평에 해당하는 매매대금을 반환받을 수 있을까요?

관련법령은 다음과 같습니다.

■ 민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임)
전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

위와 같은 사실관계에 관하여 대법원은 다음과 같은 기준을 가지고 판단하고 있습니다.

민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 '수량을 지정한 매매'라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 '수량을 지정한 매매'가 아니라고 할 것이며, 반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격 결정 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 '수량을 지정한 매매'라고 하여야 할 것이다.

매매계약서에 토지의 면적을 등기부상 기재에 따라 기재하고 그 면적에 평당 가격을 곱한 금액에서 우수리 돈을 감액하는 방법으로 매매대금을 결정하였으나 그 토지가 도로, 잡목 등으로 인근 토지와 경계가 구분되어 있으며 매수인이 매매계약 체결 전 그 토지를 현장답사하여 현황을 확인한 경우, 그 토지 매매는 '수량을 지정한 매매'가 아니라 구획된 경계에 따라 특정하여 매매한 것이라고 보아야 한다.

결국, 대법원은 위와 같은 사실관계에 관하여 일률적·획일적으로 판단한다기보다는 사안에 따라 매매계약의 체결 경위, 매매대금의 산정 방식, 토지의 형상 및 주위토지와의 구분 용이성 등을 고려하여 개별적으로 판단하고 있고, 이와 같은 대법원의 태도는 일응 합리적인 판단이라 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사

※ 참조

■ 민법 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제573조(전조의 권리행사의 기간) 

전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

■ 민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 

전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.