지역주택조합 증말 괜찮은 건가?

[황박사]

반갑습니다. 역세권탑맨 황박사입니다.

신문이나 인터넷 부동산광고란을 보면

건설부지 100%확보, 동·호수 지정 가능, 추가 부담금 무, 시세의 반값 분양가

라는 광고를 종종 보게 됩니다.

이른바 지역주택조합 가입을 권장하는 광고입니다.

황박사란 사람은 역세권 토지만 취급하는 줄 알았더니 웬 '지역주택조합이냐' 라고 의아해 하실 분들도 계실 겁니다. 여러분 주위에는 주식, 코인, 부동산, 부동산도 어디가 좋네 저기가 좋네 온통 자기네 거가 제일 좋다고 선전하고 광고합니다. 전부 다 장점만 구체척이고 단점을 전혀 한자도 없어 어느것이든 빠져들게 만듭니다.

오늘은 예정에 역세권토지투자 관계로 맺어진 지인께서 아는 사람이 지역주택조합을 가입하라고 권유해서 황박사 본인에게 질의를 해와 여러가지 지역주택조합에 대해서 살펴 볼 까 합니다.

지역주택조합 증말 괜찮은 건가?

지역주택조합은(지주택)은 지역 주민들이 조합을 구성해 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도입니다. 아파트 '공동구매'인 셈입니다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 직접 자금을 모아 땅을 산 후, 시공사 선정을 거쳐 아파트를 건축하기 때문에 분양가도 저렴하고 임대주택 의무 비율도 없습니다. 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능합니다.

그런데 일반 사람들은 지역주택조합을 재건축조합이나 재개발조합으로 생각합니다.

지역주택조합의 경우 재건축이나 재개발과는 100%다릅니다. 같은 아파트조합이긴 하나,

재건축이나 개개발의 경우는 토지나 건물이 있는 사람들이 조합원이 되는 것이고,

이에 반해 지역주택조합은 토지나 건물이 없는 사람들이 조합원이 되어 공동으로 아파트 건설공사를 하겠다는 것입니다.

조합원을 모아 자금을 만들어 아파트를 지을 땅을 구입하여 건축을 하겠다는 것이므로 가장 큰 문제는 아파트부지를 확보하는 것입니다. 지금까지 지역주택조합아파트사업이 실패한 가장 주된 원인은 바로 이런 토지를 제대로 매입하지 못했기 때문입니다.

지역주택조합사업을 추진하는 사람들은 대개 아파트부지를 계약금만 주고 계약을 하거나 토지사용승낙서를 받는 방법으로 부지를 확보하려고 합니다. 그러니 토지매입에 많은 시간이 걸리기 때문에 이 과정에서 토지소유자들은 더 많은 돈을 받으려고 애를 먹이고, 일부 사람들은 알박기를 해서 골탕을 먹이곤 합니다.

뿐만 아니라, 아파트건설사업승인이 간단치 않습니다.

재건축이나 재개발사업과는 전혀 다릅니다. 조합은 조합원들로부터 조합비를 걷어서 사업을 추진하는데, 건축비전문가인 조합의 임원들이 주먹구구식으로 사업을 진행하다보니 사업진행이 늦어지고, 그 때문에 사업비는 당초 예상했던 것보다 많이 들어가게 됩니다. 그 부담은 고스란히 조합원에게 돌아가게 됩니다.

이와 같은 지역주택조합 임원들의 숱한 문제점을 전혀 알지 못하고 경솔하게 조합원에 가입하고 돈을 낸 사람들은 곧 후회하고 조합원에서 탈퇴하고 조합비를 돌려받으려고 하지만, 그것은 거의 불가능에 가깝습니다.

지역주택조합의 사업기간의 장기화, 조합해산 등의 사업비가 추가적으로 발생했다는 이유로 조합원을 상대로 추가분담금 납부를 요구하는 사례가 많다고 합니다.

조합원은 조합에 대해 연간 운용 계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사 상황 등 관련자료들을 공개할 것을 요청할 수 있으나 그래봤자 문제해결에는 별다른 도움이 되지 않습니다.

이런 지역주택조합의 문제점을 해결하는데 서울시에서 새로운 대책을 내놓았다고 합니다.

이에 관련된 기사를 살펴보도록 합니다.

'지역주택조합' 사기 막는다...모집 신고 검토 강화

도시건축공동위원회 관할 구청 합동회의 구성

사업계획 사실관계나 관련 법령 적정여부 판단

공고문에 합동회의 결과 명시·허위과장광고 감독

2년 전 A씨는 동대문구 지역주택조합의 추가 모집 홍보를 통해 1~2차 계약금 5000만원을 내고 조합에 가입했다. 당시 분양 직원은 "지구단위계획이 바뀌면 20층까지 올릴 수 있다"면서 "역세권인데도 20% 이상 저렴하게 집을 구할 수 있다"고 설명했다. 그러나 A씨의 기대와는 달리 사업은 속도를 내지 못했다. 나중에 알고 보니 토지 확보율과 매입률은 현저히 낮은데가 조합원 모집인원도 채우지 못했다. 관계자들은 업무상횡령 등 혐의로 기소됐지만 계약금 회수는 어렵다는 회신을 받았다.

지역주택조합원인 B씨는 5년째 관할 구청장의 허가를 받지 못해 피해를 입고 있다. 지주택의 토지 매입과 사용 승낙서는 90%에 다다랐지만, 검토만 수년째 이어지고 있다. 해당 구에서는 지구단위계획이 확정된 것이 아니라 지침을 살펴봐야 한다는 입장을 반복하고 있다. B씨는 사업 기간이 늘어나면서 불어나는 추가 분담금에 속앓이 중이다.

지역주택조합 사기와 사업 지체 피해를 막는 방안이 나왔다.

구청장 판단에 맡겨졌던 지주택 검토를 전문가와 자치구 담당 부서로 구성된 합동회의에 맡기고 그 결과를 모집공고문에 반드시 포함해야 한다.

서울시는 '지역주택조합 사업계획규모 검토 기준'을 수립하고 지역주택조합 모집 신고를 관리하도록 한다. 서울시 관계자는 "자치구별로 달랐던 지역주택조합 모집 기준을 통일해 지주택 모집 사기를 막고 적절하다고 판단된 사업은 속도를 높일 수 있도록 했다'고 설명했다.

지역주택조합(지주택)은 지역 주민들이 조합을 구성해 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도다. 일종의 아파트 '공동구매'인 셈이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 직접 자금을 모아 땅을 산 후, 시공사 선정을 거쳐 아파트를 건축하기 때문에 분양가도 저렴하다. 임대주택 의무 비율도 없다. 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능하다.

일반 분양보다 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있도록 하자는 취지로 만들어졌지만, 잡음은 끊이지 않고 있다. 이에 국회는 작년 1월 주택법 개정안을 통과시켜 △모집 신고 시 대지의 50% 이상 사용권을 확보 △조합설립 인가 시 전체 사업 부지의 15% 이상을 소유 등 투자자 보호 방안을 마련했다

서울시는 여기에 더해 지주택 모집 신고시 자치구 도시건축공동위원회 위원 등 전문가와 관할구청의 담당부서의 합동회의를 거치게 했다. 합동회의에선 사업계획 규모의 적정 여부를 판단한다. 관련 법령과 사실관계 등이 집중 검토 대상이다.

합동회의에선 사업 계획 내용에 따라 신고된 규모를 조정할 수 있다. 계획이 과도할 경우 용도지역과 용적률, 세대수 등을 80~90%까지 낮춘다. 모집공고문에는 합동회의에서 도출된 결과를 반드시 포함해야 한다. 또 지구단위계획, 사업계획승인 등 절차에 따라 사업계획이 변경될 수 있고 확정된 계획이 아니라는 점을 명시해야 한다.

적합한 지주택 사업의 진행속도른 빨라질 전망이다. 관할 구청장 등 수립권자의 판단에 좌우됐던 기준이 통일됐기 때문이다. 실제 서울시에 따르면 올 2월 기준 서울 내에서 지주택 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다. 이 중 76곳(69.7%)이 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있다.

서울시 관계자는 "자치구별로 지주택 사업 계획규모 검토 기준이 달라 현장 혼란이 컸다"며 "기준과 절차를 통일해 적합한 사업은 원활히 진행될 수 있을 것으로 본다"고설명했다.

전문가들은 지주택 사업 진행 시 자치구와 전문가들의 회의요건이 신설되면서 불완전 판매 피해를 줄일 수 있을 것으로 분석했다. 다만 자치구이 관리 감독을 강화해 투명한 정보전달이 이어질 수 있도록 해야한다고 강조했다.

대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 "지주택 통과기준을 통일하면 멈춰있던 사어이 움직일 수 있을것으로 본다"면서도 "자치구들은 조합의 횡령이나 배임 등이 일어나지 않도록 지속관관리해야 한다"고 설명했다.

(본인 생각)

지역주택조합의 문제는 땅을 매입하는데 가장 어려움이 있다고 하는게 골자인 거 같습니다.

그리고 그 해결책으로

국회에서는 작년 1월 주택법 개정안을 통과시켜 △모집 신고 시 대지의 50% 이상 사용권을 확보 △조합설립 인가 시 전체 사업 부지의 15% 이상을 소유 등 투자자 보호 방안을 마련했습니다.

또한 서울시는 여기에 지주택 모집 신고 시 자티구 도시건축공동위원회 위원 등 전문가와 관할 구청의 담당부서가 합동회의를 거치게 했다. 합동회의에서 사업계획 규모의 적정 여부를 판단한다고 합니다.

이렇게 해서 어렵게 사업승인을 통과한 적합한 사업은 진행속도는 빨라진다고 합니다.

우리나라 부동산 정책은 한가지 문제가 생겨서 대책을 세우면 또 다른 방향으로 물꼬가 터져 그 물꼬를 막기위해 또 다른 대책을 세우기 일쑤입니다.

지역주택조합도 여러 대책을 강구하고 있다고 하지만 어딘지 모르게 '무에서 유'를 만드는 허황된 꿈속의 투자인지도 모른다고 생각합니다.

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투자는 뭐니뭐니해도 수익이 먼저가 아니라 내돈을 않까먹으면서 얼마만큼 최대한의 수익을 내느냐가 관건이라고 잠시 생각해 보았습니다.

이상 역세권탑맨 황박사입니다~

[법원경매]

좋은정보 감사합니다

[인생정거장]

어느 재테크든 사기는 다 있네요...
그래서 100%안전한 투자는 없나봐요?