서울 아파트 전셋값이 51주째 오르고 있습니다. 작년 5월부터 1년 내내 오르고 있는거죠.
5월 6일 기준, 주간 서울 아파트 전셋값은 0.09% 올라 전주(0.07%) 대비 상승 폭이 커졌어요. 상승 폭 크기는 성동구-동작구-강북구-서대문구-노원구 순이에요.
진짜인지 네이버 부동산에 들어가 성동구 중 아무거나 하나 찍었어요.
진짜네요. 4월에 4, 5억대였던 가격이 호가 6.5억에 나와있네요.
지방은 어떨까요? 마찬가지입니다. 특히 인천 부평구(0.31%), 서구(0.22%)와 성남 중원구(0.30%), 부천 소사구(0.23%), 광명시(0.23%) 등의 상승 폭이 컸어요.
왜 오르나?
계속 아파트 전셋값 얘기만 하잖아요? 바로 빌라나 연립주택 등의 전세 수요자가 아파트로 몰리고 있단 의미예요. 전세사기를 피하겠다는거죠. 아파트 전세로 살겠다는 사람이 많아지니, 당연히 가격이 올라갑니다.
그 와중에 전세매물은 감소하고 있어요. 서울 전세 매물은 1년 전보다 25%나 줄었어요. 작년 1월과 비교하면 거의 반토막 수준이고요.
매물이 감소한다는 건, 전세로 내놓는 집이 거의 없다는거죠. 이유는 다양해요. 우선 재개발, 재건축 이슈가 활발해요. 올해 2분기 수도권에선 총 6408가구가 공급된다고 해요. 재개발이나 재건축을 하면 원주민들은 집이 다 완성될 때까지 다른 집에 살고 있어야 해요. 이게 전세나 월세가 되겠죠. 즉, A동네 재건축을 하면 인근 전세 매물이 줄어들게 돼요. 아무래도 A동네 살던 사람은 재건축 기간 같은 동네에 계속 살고싶어 할테니까요.
가격 상승은 계속될까?
올해 계약된 서울 아파트 전세 보증금은 전고점의 평균 84%선까지 회복했다고 해요. 근데 당분간 더 오를거란 전망이 우세해요. 요인 중 하나가 임대차2법이 꼽힙니다. 계약갱신청구권·전월세상한제예요.
계약갱신청구권은 전세 살던 두부가 '나 2년 더 살래' 할 수 있는 티켓이에요. 그럼 집주인은 직전 계약금 대비 5%까지밖에 못 올리는 전월세상한제에 걸립니다.
이게 시행된 게 올해로 만 4년인데요. 2년 살고 2년 더 살 동안 전세금 못 올린 봉인이 해제되는거죠. 그동안, 옆집 보증금 올라갈 때 눈뜨고 지켜보기만 했던 집주인 입장에선 올해가 디데이에요. 못 올렸던 걸 한번에 올릴 확률 18000% 예요.
고개 드는 갭투자
전세 끼고 매매하는 걸 갭투자라 해요. 당장 10억이 없다면, 전세 6억을 먼저 들이면 내돈 4억만 있어도 되거든요. 전세가가 높을수록 들어갈 내 돈은 줄어들죠.원래 올해 역전세가 이어질거란 예측이었는데, 이게 전세난으로 바뀌고 있어요.
전셋값이 가파르게 상승하니 역전세가 아닌 갭투자가 고개를 들고 있는 겁니다.아래 표 보시면 서울 일부 지역의 갭투자 건수인데요, 마포, 양천, 송파(인기지역)은 모두 갭투자 건수가 올랐고, 영끌족의 무덤으로 불리는 노도강(노원, 도봉, 강북)은 줄었네요.
출처: 아시아경제
섣불리 움직이면 안 되는 이유
갭투자는 부동산 투자 방법 중 하나예요. 잘만 활용하면 내집마련에 아주 큰 도움이 되죠. 근데 이게 전세가 높을땐 혜자지만, 만약 전세가가 떨어지면 역전세난에 꼬이게 됩니다.
다음 세입자한테도 6억을 받아야 하는데, 만약 시세가 4,5억으로 떨어지면, 내가 당장 현금 1,2억을 구해야 하거든요. 못 구하면 집이 경매로 넘어가는 등 전세 이슈가 야기됩니다.
그래서 '진짜 현명한 투자'는 갭이 줄었을 때가 아닌, 오히려 벌어졌을 때 하는 투자라고 해요(물론 투자금이 어느정도 있을 때 얘기). 두부가 4억 갭으로 샀는데 2년 뒤 전셋값이 올라서 오히려 1억의 여유자금이 더 생긴다면 또 다른 투자를 할 수 있는 기회를 얻게 되니까요.😌