도시형 생활주택이란? ＜수정-주택법 개정 정리＞

[미다스(midas)]

1. 도시형 생활주택의 개념 및 분류

▲ 개념(주택법 제2조제4호, 주택법 시행령 제3조 등)

  “도시형 생활주택”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상의 도시지역*에 주택건설 사업계획승인을 받아 건설하는 30세대 이상*  150세대* 미만의 공동주택을 말한다.

  * 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가.

 * 30세대 미만은 단순히 건축허가만으로도 건설 가능 <시행 2010.7.6>

 * 1인 또는 2인 거주가구나 도심 내 저소득층의 주거요구에 적절히 대응하기 위하여 도입된 도시형 생활주택 세대수 제한을 “150세대”에서 “300세대”로 완화하여 도시형 생활주택 공급의 활성화를 도모함. [시행일 : 2011.7.1]

 ▲ 도시형 생활주택의 분류

 1. 단지형 다세대

 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하. 1종 일반주거지역내에서는 5층이하)   - 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

 2. 원룸형

 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 욕실을 제외한 부분이 하나의 공간으로 구성, 각 세대는 지하층에 설치 불가

 3. 기숙사형 <2010. 7. 6 폐지>

 4. 단지형 연립주택

 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 연립주택주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡초과. 1종 일반주거지역내에서는 5층이하)- 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

  * 원룸형 주택에 공용시설로 설치되는 취사장, 세탁실, 휴게실은 연면적 산정시 제외됨.

  ※ 건축법 ‘건축물의 용도’상 단지형 다세대주택은 다세대주택이며, 단지형 연립주택은 연립주택, 원룸형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설가능

	1인가구	예 시
주택유형	건축법상 용도
기숙사형	다세대 연립아파트
원룸형
단지형 다세대 주택	다세대 주택
단지형 연립주택	연립주택

 2. 일반 공동주택과 비교한 도시형 생활주택의 장점

 ■ 도시형 생활주택은 건축법 상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당

 ■ 쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

 ■ 감리는 사업계획승인권자가 감리업체를 지정하는 주택법 감리를 따르지 않고, 건축주가 감리원을 지정하는 건축법 감리를 따름(건축 규모에 따라 비상주 또는 건축감리원 1인 이상 상주)

 ■ 분양가 상한제가 적용되지 않음

 ■ 일부 건설기준과 부대, 복리시설 적용제외되고, 주택공급에 관한 규칙도 일부만 적용(분양보증, 공개모집). 청약통장을 사용하지 않고 분양받을 수 있으며, 분양권 전매도 가능.

 ■ 준주거지역 및 상업지역 안의 도시형 생활주택은 건축법에 의한 건축허가대상으로 인허가가 간소화되었으며, 도시형 생활주택(30세대 미만)도 주차장 설치기준 완화.

 3. 주택건설기준 적용 제외사항

 ■ 주택건설기준 등에 관한 규정의 주택건설기준 중 소음보호(일반 공동주택은 외부 65db 미만, 내부 45db 이하), 배치(일반 공동주택은 외벽은 도로, 주차장과 2m 이상 이격), 기준척도(일반 공동주택은 평면 10㎝, 높이 5㎝ 단위기준)는 적용 제외.

 ■ 필요성이 낮은 부대ㆍ복리시설은 의무설치대상에서 제외
  - 관리사무소ㆍ조경시설 등 부대시설, 놀이터ㆍ경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제 및 완화(규정 제7조 제10항)

 ■ 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 일반 공동주택과 동일하게 적용

 ■ 주차장 설치기준 완화(주택건설기준등에관한규정 제27조 제6항, 제7항)

     * 도시형 생활주택 중 원룸형 주택은 주차장 설치기준을 완화

 원룸형 주택

 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역 120㎡당 1대)

 직주근접 경향이 강한 역세권 등

 지자체에서 “주차장 완화구역”으로 지정·고시한 지역에서는 원룸형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용

 상업 또는 준주거지역에서 주상복합 형태로 건설하는 원룸형 주택

 기계식 주차장도 허용(주택건설기준 규칙 제6조의2)

  ㅇ 도시형 생활주택 활성화를 위해 건축허가를 받는 도시형 생활주택(30세대 미만)도 사업계획승인대상과 같이 주차장 완화 규정을 적용토록 함 <시행 2010.7.6>

  ㅇ 주택단지의 지형여건, 입주자 선호도, 사업성 등을 고려하여 사업자가 주차장 위치를 지하 또는 지상에 선택하여 설치할 수 있도록 주차장 의무설치비율을 규정한 조항 삭제 <시행 2010.7.6>

  ▲ 주차장 확보기준

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
		단지형 다세대주택	원룸형 주택
주차장 확보기준	세대당 1대 이상	일반 공동주택과 동일	전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대 (상업·준주거:120㎡당 1대)
		※ 단, 아래의 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

  ▲ 주차장 완화구역
  다음 지역 중 시장(특별, 광역, 특별자치도 포함), 군수가 지정ㆍ고시
  - 철도ㆍ지하철역, 버스 정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역
  - 학교 주변지역ㆍ학원 밀집지역ㆍ산업단지 주변지역
  - 공장밀집지역ㆍ기타 접근성이 양호하여 주차 수요가 낮은 지역

 4. 주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

 ■ 하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)

  - 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고, 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가.

  - 준주거ㆍ상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형 주택은 하나의 건축물에 건설 가능

  ※ 시행령 개정 [시행 2011. 4. 6]

   원룸형 도시형 생활주택과 일반주택 복합건축 허용

 (현행) 원룸형 도시형 생활주택은 개별 세대를 12~50㎡의 ‘원룸형 주택’으로 건설하도록 제한되어 있음

 (개정) 원룸형 주택을 건축하는 자가 그 주택에 거주하면서 주택을 임대ㆍ관리할 수 있도록 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택 1세대를 함께 건축할 수 있도록 하고, 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택 1세대를 합쳐 30세대 이상 건설하는 사업자를 주택산업건설업 등록 및 사업계획 승인의 대상으로 함. [시행 2011. 4. 6]

   주택법 시행령 제3조 ② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 경우는 예외로 한다. <개정 2011.4.6>
  1. 원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우
  2. 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우

 ■ 하나의 단지 내에서 혼합건설(시행령 제3조제2항)

  - 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

  - 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

   ▲ 동일 단지ㆍ건축물에 혼합건설 허용 여부

구 분	혼합 유형	가능여부
동일 건축물	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	불가능 (준주거·상업 : 일반 공동주택 + 원룸형 가능)
	단지형 다세대 + 원룸형	불가능
	원룸형 + 일반주택 1세대	가능
동일 단지	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	별개 건축물로 건설시 가능
	단지형 다세대 + 원룸형	별개 건축물로 건설시 가능

 5. 상업지역 내 주상복합 건설

■ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형)도 건설 가능(시행령 제15조 제2항)

 - 단, 원룸형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업·준주거지역 내에서 주상복합 형태로 건설 불가

 ※ 단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(30세대 이상)

 6. 분양절차 완화

■ 도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용 제외

■ 다만, 사기분양·부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,

 - 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

  도시형 생활주택 Q&A

Q1 도시형 생활주택이란? 

 

  “도시형 생활주택”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어,

  - 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 30세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며,

  - 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 단지형 연립주택으로 유형을 구분함(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)

  ※ 도시형 생활주택 주요 특징

   ○ (입지) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역

   ○ (규모) 30세대 이상 150세대 미만(2011.7.1부터는 300세대 미만으로 완화)

   ○ (인허가) 주택법 제16조에 따라 사업계획승인 대상

   ○ (유형) 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 단지형 연립주택

   ○ (전용면적)  원룸형 주택 : 12㎡ 이상 ~ 50㎡ 이하

                       단지형 다세대주택 : 85㎡ 이하,

                       단지형 연립주택 : 85㎡ 이하

Q2 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 단지형 연립주택이란?

 도시형 생활주택은 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따라 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 적용되는 기준을 충족하는 주택으로서,

 - 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 단지형 연립주택은 연립주택으로, 건축심의를 거쳐 1개 층을 더 건설할 수 있음.
 - 원룸형 주택은 건축물의 용도상 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설 가능함(주택법 시행령 제3조제1항)

  ▲ 도시형 생활주택 유형별 차이점

구 분	단지형 다세대	원룸형 주택	단지형 연립주택
주거전용면적	85㎡이하	12㎡~50㎡	85㎡이하
용도구분	다세대	아파트, 연립, 다세대	연립

  ※「건축법 시행령」【별표 1】 제2호(용도분류기준)

 - 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택
 - 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
 - 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

Q3 단지형 다세대주택을 건축위원회 심의를 거쳐 1개층을 추가할 경우 건축물의 용도는? 

 

단지형 다세대주택의 용도는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 해당하는 다세대주택

 - 1개층을 추가(4층 → 5층)시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당함(주택법 시행령 제3조제1항제1호)
 - 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외

Q4 단지형 다세대주택과 원룸형 주택의 용도는?

 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당되며, 원룸형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택에 해당됨

Q5 단지형 다세대주택이 연면적 660㎡ 이하이어야 한다는 것은, 하나의 동 기준인지 단지 기준인지? 

 

단지형 다세대주택이 준용하고 있는 「건축법 시행령」 별표1 제2호다목에 따르면, ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택’이라고 규정하고 있으므로, 660㎡의 기준은 하나의 동에 해당함.

[열정78]

와~ 정리를 너무 잘해주셨네요~ 스크랩 해놔야겠어요^^

[미다스(midas)]

저도 열심히 공부하고 있답니다.^^