어떤 땅이 전원주택 짓는데 문제가 없는가?

[홍 사랑]

어떤 땅이 전원주택, 농가주택을 짓는데 문제가 없는가?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 땅은 크게 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있습니다.

2002년까지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 준도시지역, 준농림지역의 종류가 있었는데 새로 4개 용도지역으로 바뀌었습니다.이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 또는 정해진 주인에 의해 이용되거나 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는 까다로운 허가절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않을 때는 제재를 받게됩니다.

예를 들어 농지가 농민이 아닌 도시인의 손에 넘어가려고 하면 제재가 따릅니다.

즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유하여야 하기 때문에 그렇지 않은 사람은 취득할 수 없다는 것이 법의 기본 입장입니다.

그러므로 농지를 취득할 때는 농지취득증명이란 것을 받아야 합니다. 농지취득증명은 해당 면소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람이라고 확인해 주는 것'입니다. 증명을 받기 위해서는 '일년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용을 농지매매취득신청서에 서명날인을 해야 합니다.... → 사실상 없어진 제도

지적법상 땅들은 한 필지마다 나름대로의 지목을 갖게돼 있습니다.

지목은 그 땅의 쓰임, 즉 용도인데 예를 들어 '대지'라 하면 '건축물의 부지'고 '학교용지'라 하면 '학교와 부속시설용 토지'로 쓸 수 있는 땅이란 뜻입니다. 그 종류는 모두 24가지입니다.

집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 '대'로 되어 있어야 문제가 없습니다. 그러나 다른 지목으로 되어 있는 땅이라 하여 모두 집을 못 짓는 것은 아닙니다. 해당 시 군 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있습니다.

앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽습니다.

그래서 전원주택을 지을 경우 대지를 구할 수 없을 때는 관리지역(예전의 준농림지역)의 전이나 답, 임야 등을 구입해 대지로 변경하여 집을 짓는 경우가 일반화돼 있습니다.

그러나 농민은 1가구 1주택에 한해 농림지역에서도 농가주택을 지을 수 있습니다. 한마디로 농민일 경우에는 농가주택에 한해 어떤 땅이든 집을 지을 수 있다고 보면 됩니다.

농지법에서 정한 '농민'이란 ▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 자 ▲농지에 1백평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사. 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자를 말합니다. 특히 주의할 점은 외지인이 농촌에서 땅을 구입할 경우 303평 이상을 사야만 농사를 짓는 것으로 인정받아 소유권이전등기를 할 수 있다는 것입니다.

이렇듯 땅은 다양한 얼굴을 하고 있습니다. 그

땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.

만약 땅을 새로 구입해 전원주택을 짓고자 한다면 땅을 구입하기 전에 더욱 서류에 대해 챙겨보아야 합니다. 필히 확인해야 할 사항은 토지이용계획확인서와 지적도, 토지대장 등입니다. 이들 서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 합니다. 서류상 문제가 없는 땅이라 하더라도 현장에 직접 가보고 자신의 눈으로 확인해 보아야 실수가 없습니다.

4개의 용도지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 땅은 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있는데 나름대로 특성이 있고 쓰임도 다릅니다.

전원주택이나 펜션은 관리지역 중 계획관리지역에서 개발이 쉽습니다.

허용 행위가 엄격히 제한되는 생산ㆍ보전관리지역 및 농림지역ㆍ자연환경보전지역 중 주민이 집단으로 거주하는 지역은 취락지구로 지정하여 계획관리지역 수준으로 허용행위를 완화하였습니다.

땅의 용도지역별 특징을 알아보았습니다.

도시지역

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역입니다.
1. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
2. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
4. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역

관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수요하기 위해 도시지역에 준해 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 유해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역입니다.

전원주택이나 펜션 등은 일반적으로 여기에 해당되는 땅을 전용이나 형질변경을 통해 짓게 됩니다.

2003년 1월 1일 이전 준농림지역(농업진흥지역 밖)은 '국토의계획및이용에관한법률' 에 의한 관리지역에 해당하며, 개발할 곳과 보전할 곳으로 구분하는 토지적성평가를 실시해 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 세분됩니다.

수도권내 시ㆍ군과 광역시, 광역시와 인접한 시ㆍ군은 2005년말까지 세분토록 하고 그 밖의 시ㆍ군은 2007년 말까지 세분화 하도록 했습니다. 이들 중 계획관리지역이 가장 규제가 적으므로 다목적으로 개발되기 위해서는 계획관리지역에 편입된 땅이 바람직하며 개발용도인 계획관리지역에서만 아파트단지ㆍ공장건설 등이 가능합니다. 관리지역(종전 준농림지역)에서 허용되는 행위는 녹지지역 수준으로 규정하고, 녹지지역과 동일하게 관리지역도 4층 이하 건축물만 허용하고 있습니다.

1. 보전관리지역 :

자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
2. 생산관리지역 :

농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
3. 계획관리지역 :

도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

농림지역

도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역입니다. 이들 지역에서는 주택신축에 상당한 제제를 받습니다. 우선 토지 소재지로 주소를 이전하여 현지인이 되어야 하며 농지원부를 만들어 농업인이 되면 농가주택은 가능하지만 무주택자라야 합니다.

자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자연의 보호 육성 등을 위해 필요한 지역입니다. 자연환경보전지역의 대지에는 집을 지을 수 있으나 전용은 거의 불가능합니다. 단독적으로는 농가주택이나 복지시설, 농업시설 등은 쉽게 지을 수 있어도 규제는 까다롭습니다. 지목이 대지라 하더라도 음식점·숙박업소 설치가 원칙적으로 금지됩니다. 다만 수질오염이나 경관훼손 염려가 없고 지목이 대지인 경우에 한해 시·군·구 조례에 의해 다양한 적용을 하고 있으므로 해당 시군청의 확인이 필요한 지역입니다. 공원보호구역의 경우에는 집을 지을 수 없다고 보면 됩니다.

농지에 집짖기

땅이 있다 하여 아무 땅에나 집을 지을 수 있는 것이 아닙니다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 '대지'로 되어 있어야 합니다.

그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수만 있다면 집을 지을 수 있습니다.

전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이러한 두 가지의 경우 즉 '대지'이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에 들어야 가능합니다.

이 두 가지 경우 중에서도 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입해 전용허가를 받아 집을 짓습니다.

관리지역(종전의 준농림지) 내의 농지나 임야를 구입해 전용이나 형질변경을 한 후 집을 짓는 것이 일반적입니다. 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법에 의한 것입니다. 그 이유는 대지가 흔치 않고 대지가 있다 하더라도 가격이 비싸기 때문입니다. 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 땅값이 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격대를 형성해 투자이익도 챙길 수 있기 때문입니다.

농민이 집 지을 수 있는 땅

농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있고 그곳에는 농사만 지어야 합니다. 농지를 구입할 때는 농지자격취득증명 등 까다로운 허가를 거쳐야 하고 전용허가도 어떤 땅이든 모두 가능한 것이 아니고 관리지역이라야 수월합니다. 특히 도시인이 관리지역이 아닌 곳의 농지를 전용하는 것은 거의 불가능합니다. 그러나 농민은 어떠한 농지에도 집을 지을 수 있습니다. 특히 농지전용허가를 하지 않고 농지전용신고으로 건축이 가능합니다.

신고로만 전용이 가능한 농민이란 농지법상 농업인 즉 ▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 사람 ▲농지에 100평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 사람 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 1백두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람들 모두 해당하는 것은 아닙니다. 예를 들어 303평 이상의 농지를 소유하고 '위탁영농'을 통해 농사를 짓고 있는 사람의 경우에는 해당되지 않습니다.

농지법에서 신고만으로 전용이 가능한 농민과 전용면적의 범위는 ▲농업인 1인 이상으로 구성되는 세대의 농업, 임업 또는 축산업수입액이 당해 세대의 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대 ▲농업인 1 이상으로 구성되는 세대로서 당해 세대의 농업, 임업 또는 축산업경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 소재하는 시, 구, 읍, 면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면의 관할구역 안에 거주하고 있는 무주택세대라야 합니다.

이런 자격을 갖춘 농민이 농업인주택과 부속건물을 짓고자 할 때는 200평까지 신고만으로 농지전용이 가능합니다. 이런 자격이 주어지려면 최소한 현지에 주민등록을 옮겨 1년 이상 거주해야 합니다. 농업인주택은 관리지역이 아닌 농지에서도 지을 수 있으며 특히 농지전용 때 지불하는 비용 즉 대체농지조성비와 농지전용부담금이 전액 면제됩니다.

밭은 논보다, 임야는 농지보다 전용 수월

관리지역의 농지를 구입해 전용한 후 전원주택을 짓는 것이 신축 전원주택의 일반적인 유형입니다. 지목이 전(밭)인 경우 답(논)보다 전용하기가 쉽습니다. 정책적으로 우량농지는 규제하는 방향으로 가고 농사 짓기 적당치 않은 농지나 임야는 완화하는 방향이므로 가고 있으므로 관리지역 중에서도 농지보다 임야가 전원주택을 짓는데 유리합니다.

농지의 정의와 구분

농지는 '경자유전(耕者有田)'을 원칙으로 관리 운영되고 있습니다. 즉 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 것을 기본으로 하여 농지정책이 수립되었고 무분별한 개발을 막아냈으며 농지를 보호하였습니다. 이러한 농지가 2003년 들어서면서 흔들리고 있습니다. 예를 들어 도시인이 주말농장용으로 농지를 소유할 수 있도록 한 것은 농지정책의 기본 틀이 바뀌고 있음을 시사하는 내용이라 하겠습니다. 농지는 농민만이 소유할 수 있도록 한다는 것은 비현실적이고 효율적이지 못하다는 것, 농지를 농사만 짓는 땅으로 남겨두기에는 비경제적이란 점을 정책이 인식하고 있다는 인상입니다.

농지거래를 활성화시키고 도시민에게 농지투자 기회를 주는 방향으로 농지 소유 및 거래 규제를 완화한다는 것이 변화되는 농지정책의 큰 줄기인 것으로 보입니다. 그렇다고 농지를 무작정 개방할 수 없어 농사를 지어 경쟁력이 있다고 판단되는 우량농지는 확실하게 보호하고 그렇지 못한 농지들은 도시민들이 접근하기 쉽게 풀어주겠다는 쪽으로 정책이 가닥을 잡고 있는 듯 합니다. 또한 주5일근무제 확대 실시로 시간적 여유가 생기면서 도시민들이 휴가나 노후를 준비하는 차원에서 농지 소유의 필요성을 느끼는 경우도 많아지고 있습니다.

교통망의 발달은 상대적으로 멀었던 지역까지 접촉 빈도를 높여 숨어있던 농지들이 속속 볕으로 나오고 있어 수요자들을 꾸준히 자극하고 있습니다. 이렇게 볼 때 앞으로 거리는 좀 멀더라도 교통이 좋은 곳이나 관광지 주변의 주말농장용 소규모 농지, 펜션, 전원주택용지로 이용이 가능한 농지 등을 찾는 실수요자들이 늘어날 것으로 보입니다. 그렇다고 아무 농지나 사면 큰 낭패를 봅니다.

농지법에서 정한 '농지'의 의미

농지법에서 정한 '농지'라 함은 ▲ 전답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지와 ▲ 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업 생산에 필요한 시설 중 다년성식물의 재배지로 이용되고 있는 ▲ 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설 ▲ 농막 또는 간이퇴비장 등이 설치된 토지로 정의하고 있습니다.

단 ▲ 지적법에 의한 지목이 전답, 과수원이 아닌 토지로 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ▲ 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지 ▲ 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지에 해당되지 않습니다. 다년성식물 재배지는 ▲ 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목 ▲ 과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물 ▲ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는 경우에 한함)을 재배하는 토지입니다.

정리해 보면 전답이나 과수원 등의 지목은 당연히 농지로 보며 이런 지목이 아니더라도 실제 현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는 농지로 본다는 것입니다. 임야의 경우에는 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배할 경우에는 농지가 아닙니다.

다년성식물이란

· 목초, 과수, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목
· 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물
· 판매를 목적으로 재배되는 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(단 판매목적이 아니거나 판매를 목적으로 하더라도 제초, 시비, 전지 등 지속적인 관리행위가 이루어지지 않을 경우 제외)

농지의 구분

농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역 외)으로 구분하는데 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역 등 두 개의 용도구역으로 구분됩니다. 농업진흥구역은 농업의 진흥을 위해 사용되어야 하는 지역으로 ▲ 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역과 ▲ 이 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역 등 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말합니다.

한계농지
올해부터 농촌에 살지 않는 도시민 등 개인들도 농업생산성이 떨어진 한계농지를 구입해 주택은 물론 콘도미니엄이나 호텔 실버타운 등을 지을 수 있게 되었습니다.

작년까지만 해도 한계농지정비사업이라 하여 한계농지와 그 주변 산지 등을 포함한 10㏊(약 3만평) 미만의 땅을 다양하게 개발할 수 있도록 하고는 있었지만 난개발을 막는다는 차원에서 해당 지방자치단체나 농업기반공사, 농협, 임협 등으로 사업주체를 제한했었습니다. 또 설치 가능한 시설도 주택, 문화체육시설, 축산단지, 양어장, 관광농원 등으로 제한했었습니다.

그러던 것을 올부터 개인이 개발할 수 있도록 하였으며 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 했습니다.

한계농지 정비지구를 지정할 때도 이제까지는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만 앞으로는 지자체장의 승인만 얻으면 가능합니다. 또 민간사업자의 사업비 부담을 덜어주기 위해 농지조성비 및 대체조림비를 감면해주고 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등 24개 법률에 의한 인허가도 일괄처리 되도록 하여 민간투자자의 활발한 투자를 유도하고 있습니다.

한계농지란 '농업진흥지역밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지'를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말합니다. 2000년말 기준으로 전국의 총 경지면적 188만9천ha 중 약 20%인 38만ha가 한계농지인 것으로 조사되고 있습니다.

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