[전국세입자협회 칼럼 23] 공정임대료 제도의 필요성 (1) - 임대인의 재산권 보호와 임차인의 주거안정에 필수적

[죤코_석동]

전국세입자협회 칼럼 23

공정임대료 제도의 필요성 (1)

- 임대인의 재산권 보호와 임차인의 주거안정에 필수적

- 전국세입자협회 운영위원 / 서울세입자협회 대표 박동수

지난 4월 8일 서울시는 국회 ‘서민주거복지특위’에 지역별로 ‘적정 임대료’를 고시하여, 임대사업자들이 이를 고려해 임대료 책정을 하도록 하는 방안을 제안했다.

국회에서는 4월 10일 정의당 박원석의원이 ‘공정임대료’ 도입에 대한 정책 공청회를 가졌다.

서울시와 국회에서 공정(기준, 적정)임대료에 대한 공론화에 나선 것이다.

물론 서울시의 ‘적정 임대료 고시안’이 강제력을 동반한 강행 법률규정의 제안인지는 분명하지 않다. 현재 서울시는 적정임대료에 대한 표본조사를 연구용역중인 것으로 알려졌다.

서울시의 제안은 지방자치단체가 지역별로 비슷한 주거형태(아파트, 빌라. 원룸 등)와 평형 그리고 건축년도 등을 분류하여 시장임대료를 조사해 이를 고시함으로써, 임대인에게 적정한 임대정보를 제공해, 이 수준에서 임대료결정을 권고하겠다는 의미로 보인다.

여하튼, 서울시의 ‘적정 임대료’ 조사와 이를 고시하겠다는 것은 ‘공정 임대료’제도로 나아가는 기초를 닦는 것으로 보인다.

그리고 국회에서의 ‘공정임대료’도입에 관한 공청회는 이를 법률로 규정하여, 지역별 적정임대료제도를 시행하겠다는 것으로 세입자와 임대인 그리고 주거전문가와 정부정책담당자들의 의견수렴을 통해 공론화하겠다는 의미로 보인다.

공정임대료 제도는 주거의 임대료(전세,반전세,월세)금액을 주택시장에 맡기지 않고 ‘사회적 통제’를 하겠다는 것이다. 지역별로 주거형태별, 평형별, 건축년도 등으로 세분화하여, 지역 임대료산정위원회에서 일정 범위의 임대료를 정하고 이 범위 내에서 임대인과 임차인이 협의 결정하라는 것이다.

이 공정임대료 제도를 ‘반 시장’ 정책으로 비판할 수도 있는데, 주택시장의 특성상 도입이 불가피하다.

주택시장은 수요가 있을 때 공산품처럼 주택을 금방 만들어 낼 수가 없다.

현재처럼 전세가가 폭등할　때, 주택을 금방 만들어 낼 수가 없다. 소규모로 제공하는 일반 4층 빌라주택도 건축허가를 받고 실제로 건축하는 기간만 짧게 잡아도 5-6개월이 걸린다. 그런데 땅을 매입하고 건축허가를 내고 입주까지 최단 1년은 걸린다고 보아야 한다. 대규모 아파트 단지는 기본적인 계획수립과 인허가 그리고 토목 작업과 건축 입주까지 최단 2년6개월이 걸린다. 결국 수요가 몰릴 때 적정량의 주택을 공급하지 못함으로써, 전세나 월세 등 임대료가 폭등하여, 임차인의 주거는 불안정해질 수밖에 없다.

반대로 공급이 과다하거나 과거 외환 위기나 금융위기 때처럼 주택가격이 떨어질 때에는, 미분양으로 주택을 공급한 건설사는 경영난에 빠지고, 주택 가격이 떨어질 때에는 구입자가 줄어들어, 계속 주택 가격이 떨어져 폭락함으로써, 집주인들의 재산권을 보호할 수 없게 된다.

주택가격이 떨어질 때에는 아무리 싸게 내놓아도 구입하려는 매수자들의 수요가 줄어들어 폭락이 가속화 된다.

이제는 주택이 매매차익에서 사용수익 즉 실수요 목적이나 임대수익을 실현하는 시대로 바뀌면서, 주택가격을 결정하는 핵심요인은 수익성이다. 즉 월세가 된다.

월세가 많으면 매매를 할 때, 그에 상응한 매매가격을 받게 된다.

임대인은 어떻게든지 월세를 많이 받으려고 할 것이고, 임차인은 가계지출을 줄이기 위해 월세부담을 줄이려고 하지만, 시장논리로 보면 주택수요가 많은 지역은 월세가 오를 것이고, 주택수요가 적은 지역은 월세가 줄어들 것이다. 임차인들의 소득이 안정되고 상승할 때에는 상승하는 임대료를 어느 정도 감내 할 수 있지만, 부동산 시장의 특성상 임대료가 상승하면 공급부족으로 폭등하게 되고, 임차인들은 주거 불안정에서 허우적거릴 수밖에 없다.

그러나 반대로 불경기 등으로 임차인들의 소득이 불안정하고 정체되어 있을 때에는, 임대료 지불능력이 줄어들어 임대료가 떨어질 수밖에 없다. 주택 임대수요가 약한 경우에는 임대료가 계속 떨어짐과 동시에 집값도 떨어져, 임대인들의 재산권이 크게 침해된다.

주택 가격의 ‘폭등과 폭락’ 임대료의 ‘폭등과 폭락’을 막아, 주택가격과 임대료를 어느 정도 예측 가능하게 만들 수 있는 방법을 모색해야 한다. ‘폭락에 따른 임대인의 재산권 손실’과 ‘폭등에 따른 임차인의 주거불안정’의 리스크를 분산하는 방법을 찾아야 한다. 그 방법이 공정임대료인 것이다.

공정임대료 제도는 가구별 재산의 80%를 차지하는 부동산의 가격 특히 주택가격을 폭락의 불안으로부터 안정시켜 임대인의 재산권을 보호하는 제도이다.

공정임대료 제도는 가정의 보금자리인 임차인의 주거를 안정시켜 임차인의 삶을 주거불안으로부터 벗어나게 하는 제도이다.

주택은 임대인의 귀중한 자산이다. 주택은 거주하는 임차인에게 귀중한 가정의 보금자리이다. 이렇게 귀중한 주택자산과 가정의 보금자리를 ‘폭등과 폭락을 거듭하는 시장’에만 맡길 수 없다. 주택시장의 사회적 통제를 위한 ‘공정 임대료’제도를 공론화해야 한다.

(전국 세입자 협회 칼럼 23) 공정임대료 제도의 필요성 (1) - 임대인의 재산권 보호와 임차인의 주거안정에 필수적.pdf