이건 단지 꿈 일까요? 행동과 실천만이 논쟁의 끝이 될 듯...

[장성욱]

본 까페에서는 현재의 아파트/주택 가격이 상당한 거품이 끼여 있다는 것에 대부분이 공감을 하고 있는 터입니다.

그럼에도 본 까페 어느 카테고리보다 부동산 카테고리가 가장 뜨겁고 활발한 것을 보면 사회적으로 거품이다 아니다 오른다 내린다 하는 갑론을박이 많다는 점을 시사합니다. 그리고 본 까페 내의 공감대에도 불구하고 부동산이 더 오르면 혹은 내리지 않으면 어쩌나 하는 걱정과 염려가 많은 것으로 보입니다.

대부분은 토건족과 언론, 정부의 협잡질/삐끼질 때문에 발생하는 일이겠지만 그러한 협잡질/삐끼질이 눈에 확연하게 보이는 허황된 것이 아니라 나름대로의 논리와 (설령 탐욕 때문에 눈에 뭐가 씌였다고 하더라도) 일반인들을 설득할만하기 때문에 여전히 사회적으로 갑론을박이 되는 듯 합니다.

확연하게 옳고 그름이 분명하고, 전혀 논리와 사실관계가 맞지 않다면 갑론을박이 될 수가 없고, 일방적으로 정리가 될테니까요…

이런 상황에서 누군가(케네디언님이던 윤상원님이던…)가 의견을 개진하면 또 하나의 갑론을박이 되지 않을까 생각됩니다.

사실 이런 문제는 갑론을박할 필요도 없고 구구절절이 논리와 사실관계를 설명할 필요도 없이 ‘돈만 있으면’ 아주 간단하게 논쟁을 끝낼 수 있는 문제입니다.

사소하고 지엽적인 이슈들은 과감히 생략하면... “실제로 평당 2백만원에 아파트를 지어서 분양을 해보면” 됩니다.

2백만원에 아파트 건설이 가능하면 “대지임대부… 지분아파트…” 등의 눈속임 반값 아파트와 분양가 상한제, 원가공개, 거품없다 하는 수많은 주장 들을 한방에 다 끝장낼 수 있지 않을까요???

아파트를 한 두채 짓는 것도 아닌데.. 그런 돈이 어디있어서 이것을 증명하냐고요???

뜻이 있으면 길이 있다고 봅니다. 가장 중요한 것은 “2백만원으로 아파트를 지을 수 있냐 없냐” 이고요... 나머지 문제들은 모두 중지를 모아서 해결할 수 있으리라는 생각됩니다.

예컨대, 경실련 같은 공신력있는 시민단체도 ‘아파트거품빼기’ 운동 하고 있는데요...

1. “경실련+김광수연구소+기타 공감하는 단체/기관”이 일종의 컨소시엄을 구성하여 ‘시행사’가 되고, 

2. 입찰을 통해서 ‘시공사’를 선정하고, 

3. 필요 자금은 ‘펀드(예-거품없는아파트펀드’)를 조성하여 뜻있는 다수로부터 자금을 모집하여,

어음 결제, 하도급/재하도급 등 없이 아파트를 짓게 감리를 하면 불가능한 일은 아닐 것으로 생각됩니다.

컨소시엄도 일종의 비즈니스이므로, “컨소시엄 및 펀드 투자자”에게 아파트 건축 원가의 50% 상당의 마진을 줘도 무방할 것으로 보입니다.

윤상원님이 계산했던 방식을 좀 더 보수적으로 계산하면 아래와 같습니다.

(http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/2137)

30평형 아파트 (전용 25), 가구당 대지 지분 10평

1) 대지 10평 * 2천만원/평 = 2억(평당 2천이면… 꽤 괜찮은 곳에 매입 가능하지 않을까요?)

2) 건축 25평 * 250만원/평 = 63백만원 (시공사 마진 포함해도 이 정도면 꽤나 괜찮은 아파트 지을 수 있을 듯)

3) 컨소시엄+펀드 마진 50% = 31백만원 (시공사 입찰가의 50%를 마진으로 가정)

이렇게 되면 시행사와 시공사 모두 적절한 마진을 보면서도… 소비자는 3억으로 꽤 괜찮은 곳에 꽤 괜찮은 아파트를 분양받을 수 있고,

지금까지의 모든 갑론을박 하는 쟁점을 일시에 잠재울 수 있고… 홍준표/이명박의 반값 아파트의 허구성도 적나라하게 밝힐 수 있을 것입니다.

이 모든 것이 단지 허황된 꿈일까요?

p.s. 참고로 저는 집없는 전세입자입니다. 주택 구매할 여력이 없는 것은 아닙니다. 약간의 대출만 끼면 당장이라도 구매할 수 있는 여력은 됩니다.

다만, 집값 광풍이 불기 전의 집값도 적절한 가격은 아니라고 생각하기 때문에 지금껏 무주택자로 살아오고 있는 것입니다. 

무주택자로 살아오면서 꽤나 핍박받아왔습니다. (다들 너 잘났다.. 그러면서 비웃죠...)

하지만 저는 저의 생각이 옳다는 것을 반드시 입증하고 싶습니다. 왜냐하면 그것이 바람직한 시장원리이기도 하지만 그것이 정의이기도 하기 때문입니다.

만일 위와 같은 일이 시행 된다면 그 펀드에 당장 3억원 투자하겠습니다. (펀드투자자에게 분양권을 준다면 대출 안끼고도 아파트를 가질 수 있으니까요…)

[정일하성]

좋은 생각입니다 동감합니다

[갈림길]

그래도 광주 광역시 보다 두배나 비싸네요^^ 그런더 대지 지분이 엄청 올라 있지 않았를까요? 대지 지분이 이미 너무 거품이 쌓여 있으니 지금 하는 것보다 좀 더 빠진 다음에 시작하는게 좋을듯하네요.

[실리베어]

생각은 너무 너무 좋은데요. 그럼 땅을 확보하여야 하는데.. 그런 땅을 확보할려면 택지개발을 해야 하는데 그걸 국가가 독점하잖아요 그러니깐 가능하지 않을거 같아요. 재개발 지역을 다 살수도 없는거구 재개발지구 주민이 다 동참하면 괜찮은데 그런 설득을 누가 하죠??? 가격을 내릴 생각이 없는 국가가 택지개발을 독점을 하는게 문제인거 같아요.

[장성욱]

모든 택지를 전부 국가가 독점하는 것도 아니고요.. 필요한 택지를 구입하거나 조성한다면 2천만원이라는 예산이 모자란 예산은 아닐 것입니다.

[실리베어]

수도권에서 필요한 택지를 조성할려면 사실 기존 주택지역을 제외하면 개발제한구역이나 매립지정도일꺼예요.. 그런곳을 풀고 조성하는것이 국가의 권한인지라... 가능할수 있을라나 하는 생각이예요~~ 그것이 가능하다면 저두 당장 투자하고 싶으네요~~

[자습]

수도권 공동주택지-용적율 200%정도- 분양가 5백만원 정도입니다. 지가로 2천은 거의 강남수준이군요. 주택지로서는. 사실 생각 좀 있는 금융사나 시행사가 추진한다면 불가능은 아니겠지만 이저 견제와 또 관과 기타 이해세력에 걸려 현실적으로 쉽지않겠지요. 만약 조합을 결성해서 추진한다면 가장 현실적인 방법이 아닐까합니다만.. 동호인주택또한 세금이나 기타에서 유리하고. 개인적으로 가장 현실성있게 생각하는건 세대수가 복수로 허용되는 단독주택지를 여럿이 분양받아서 공동주택처럼 시공사에 발주하고 짓는 방법입니다. 뭐 이게 요즘 혹은 앞으로 뜬다는 타운하우스지요....

[장성욱]

대지 2천이라고 한 것은 그냥 예로 든 금액입니다. 1천으로도 좋은 곳 대지를 확보할 수 있으면 당연히 그렇게 해야죠... 펀드투자자가 분양권을 가지게 되면 일종의 조합 아파트가 될 수도 있겠죠.. 그러나 일반적인 재개발 조합처럼 조합과 건설사가 유착되는 형태가 되면 안되니까.. 공신력있고 투명한 단체/기관에서 주관하게 하는 거죠. 그래야 펀드도 모이고 공익도 이뤄낼 수 있으니까.

[안단테다]

이것의 실행에는 반드시 건설사가 끼어있어야 하는데 건설사가 자살골을 넣을까요?

[장성욱]

입찰에 참가하는 자는 모두 건설사죠. 입찰하는 시공비용에 건설업체 마진이 충분히 포함되어 있는데.. .안할까요? 어음도 아니고 현금 주는데???

[갈림길]

그 많은 현금을 어디서 조달하나요? 현금이 모일려면 광고해야 하는거 아닌가요?

[안단테다]

그렇게 하면 건설사는 업계의 블랙리스트에 올라갑니다. 또는 자신들이 기존에 했던 행태를 스스로 증명할건데 그짓을 할라나요.

[자습]

솔직히 하도급 남발하는 건설사 필요없습니다. 시공사를 건축주입장에서 골라서 선정하면 되고 꼭 아파트 아니라 층수도 좀 낮고 건폐율이나 용적율도 낮게 잡아서 훨씬 쾌적하게 지을 수 있습니다. 택지개발이라.. 그거 이제 각 시도-지방자치단체로 넘어가서 앞으로 남발?될 가능성도 있지요. 뭐 내년 지방선거용으로 약치는거지만. 김문수 소원풀렸지요. 매년 명품신도시를 갱기도에다 만든다고 했으니.. 뭐 하여간 좀 지켜볼 일입니다.

[봄나리]

좋은 생각이네요,한번 추진해 보심이 어떨런지요.달걀로 바위치기인지 몰라도 이게 성공하면 집값은 저절로 빠질텐데.타운 하우스도 괜찮고.

[갈림길]

분양원가 공개 불가라고 할때 하였으면 시기도 좋았고 택지 마련에도 지금보다 훨 적은 자금으로 가능하였겠네요.

[연구돌이[KIM]]

이건 단지 꿈 일까요? 행동과 실천만이 논쟁의 끝이 될 듯...///에 한표 던집니다. 감사합니다.

[선태지]

김광수 연구소 같은 곳에서 시공사 역활을 한다면 투자할 의향이 있습니다.

[연구돌이[KIM]]

김광수 연구소 같은 곳에서 시공사 역활을 한다면... 전 욕이나 해 드릴 요량입니다. 자신의 분야나 똑바로 하셔야지요. 만약 그렇다면 여기서 기웃거린 것이 치욕스러울 것입니다. 선태지님에 함의엔 동의합니다. 노여워 마십시요.^^

[Guebara]

김광수 연구소의 어디를 믿고 시공사 역활을 합니까? ^^ 시공사는 건축물을 만들어내는 사람입니다. 결코 쉬운일 아닙니다. 그렇게 쉬운일이라면 아무나 다하죠....물론 몇십년을 배워야하는 경제이론보다야 쉽습니다...^^

[연구돌이[KIM]]

훗 만일이었습니다.ㅋㅋ 흥분하시긴.. 차라리 시공사 일이 쉽습니다. 단 사견입니다. 그렇게 쉬운 일도 제대로 자신의 역활을 못하시는 분들을 자주 목격하는 경우가 많아서 아마도 흥분했었나 봅니다. 이 나라의 현주소입니다. 게다가 전 대한민국 사람이라는 슬픈일 되겠습니다.--;

[갈림길]

전태일 평전을 읽어본지 오래되서 기억이 잘 안나지만 그 책에서도 착취와 불평등한 노동구조를 해결하려고 장성욱님이 제안하신 것과 비슷한 사업을 전태일과 동지들이 행동과 실천으로 계획하는 내용이 나옵니다.그런데 그것이 현실적으로 어려웠는지 결국은 분신을 결심하게 됩니다.

[장성욱]

전태일님의 여동생이 그 뜻을 지금 현실화하고 계시는 중이죠

[갈림길]

지금은 그때와 다른데 무엇을 현실화하는지요.지금은 제대로 된 노동조합을 결성한 회사들도 많은데요?전태일이 하려던 사업은 동지들과 돈을 모아 평화시장에 의류회사를 만들고 그 회사를 노사가 함께 주인이 되는 것을 모델로 만들어 세상에 알리는 계획을 세웠던거였어요.

[Guebara]

지금도 동호인 주택이나 집합주거 형식의 아파트이외의 것들을 찾아보면 그정도 금액이면 충분합니다...문제는 이슈가 안된다는거죠...목적이 뭔지 다시한번 제정립 필요합니다. 그게 아니라면 안하는게 좋아보임...사회적 이슈를 만들기 위해선...제가 생각하기엔 400~500세대 정도의 아파트규모여야하며 펀드조성의 당사자들은 대략 40~50명 내외여야 합니다. 너무 많으면 배가 산으로 가죠~그리고 건설사야 적정 마진 챙겨주면 당연히 공사합니다.물론 자체 브랜드없는 회사들이고요...설계와 감리만 잘정한다면 집의 퀄리티야 보장 받을 수 있고요...이정도로 안하고 동호인 주택처럼 몇몇이 한다면 이슈는 고사하고 망하는 겁니다~^^

[장성욱]

맞는 말입니다. 저는 500세대보다 더 커야 한다고 생각하고 있고요... 펀드의 투자자는 투자를 하고 나서는 관여를 하지 말아야죠. 믿을 만한 시행사에 관련 업무를 위탁을 한 것으로 끝내고, 시행사는 시공사 관리를 잘 하면 되죠. 래미안보다 잘 짓는 중견건설사도 있습니다. 래미안이 브랜드가 좋아서 그렇지 래미안이 최고 아파트는 아니죠

[Guebara]

후~너무 기존 시스템에 의지하지는 마세요....믿을만한 시행사.....란 것이 과연 맞는 말인지 모르겠습니다. 뭐 사기꾼들이라는 말이 아닙니다. 그사람들이 생각하는 마진(?)과 펀딩하는 사람들의 마진이 아마 극명하게 틀릴겁니다......돈대는 사람이 시행하는게 좋습니다....기타비용 줄이기도 좋고요..그리고 시공사 관리의 역활은 대행건축사나 감리자가 하는 것이 좋아보입니다. 사실 시행사 필요없습니다...펀딩만 되면 전원합의체나 그런거 만들어서 기성금만 꾹쥐고 있으면 되는거죠~뭐

[장성욱]

여기에서 시행사란 '경실련+김광수연구소 등등 아파트거품빼기 단체'를 말함이고 기존의 시행사 개념을 말하는 것은 아닙니다.

[Guebara]

아하~^^ 넹~~~~펀딩만 된다면 가능성 있다고 생각합니다...^^

[장성욱]

장하성교수도 남의 돈 가지고 자기가 뜻한 바 펼치고 있자나요... 돈이 중요하지만 그 돈이 내 돈이냐 남의 돈이냐 하는 것은 그렇게 중요한 것은 아닙니다. 내 돈이 아니어도 할 수 있는 일은 많지 않을까요?

[식빵]

저는 새로운 아이디어를 볼 때 참 기분이 좋습니다...시행사나 시공사를 구성하는 것은 현실적으로 어렵지 않습니다...대한민국에서는 택지...를 구하는게 최고(!) 어렵습니다..뉴타운 등은 공익사업법에 의해 토지를 강제수용할 수 있으나 상기의 안은 100% 민간이 하는고로 지주의 적극적인 의지가 중요하다고 봅니다...500세대라면 약 5천평 정도면 될 거 같은데 그 정도 면적의 지주들이 마음이 맞아야 겠지요...땅 1필지 구하기도 어려운 것이 현실이라... 태클이 아니고 생각해봤어요...정말로 하신다면 저에게 연락주세요...^^ 좋은 하루 !!

[저어~]

이런 꿈들이.... 싱싱하네요... 세상이 이렇게 싱싱하게 돌아가길 ... 바래봅니다.

[soulcrew]

시공사를 구하기 어렵다면... 외인부대식의 용병 건설기술인을 모집해서 시공사를 만들어서 진행하면 될듯하네요. 건축경기가 바닥이라.. 고급인력을 구하기는 쉽지요. 그러나 문제는 그 이전에 해결해야할 문제들이 커보이네요

[장성욱]

저 중에서 제일 쉬운 것이 시공사 구하기가 될 듯 합니다. 제일 어려운 것은 누군가가 이 일을 시작하는 것이죠...

[잎싹]

20년전에 아는 분들 모여서 있는 땅위에 3층짜리 집짓던데...(경기도) 그 주위에 온통 고층 아파트들 뿐이니... 아마도 아파트 로얄층이니 뭐니 하는 것도 다 건설사들 집팔아먹기 위한 수작일꺼예요? 그쵸. 집이란 인간이 본시 땅을 딛고 살아야 하니까. 옛날 아파트 초기처럼 한 5층정도여야 적당한것 아닌가요? 건강에도 정신건강에도... 집짓기 하시려면 지방도 좀 추진해보시죠.