베란다와 발코니 및 테라스의 차이와 이에 대한 유의할 점

[Dr.ikonkuk]

베란다와 발코니 및 테라스의 차이

건축법에서 용어를 정의하고 있는 것은 발코니 뿐입니다. 따라서 베란다와 테라스는 건축법에서 사용하는 정식 용어가 아닙니다. 건축법에서 정의하고 있는 발코니를 보면..

1. 발코니 : 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용할 수 있다. (건축법 시행령 2조 1항)

발코니에서 중요한 포인트는 그림에 굵은 점선 부분입니다. 즉, 내부와 외부를 연결해야 하며 외벽에 부가적으로 설치되어야 합니다. 내부와 내부 또는 외부와 외부를 연결하는 것은 발코니가 아니며, 외벽이 아닌 곳에 설치되는 것 또한 발코니가 아닙니다.

그리고 발코니는 노대의 한 종류에 해당합니다. 노대는 건물의 외벽에 부착되어 노출된 부분을 말하는 것으로 발코니, 외부복도, 외부계단 등과 같이 건물외벽에 부착되어 출입이 가능하여 건물의 내부와 연결하는 공간을 의미합니다. 이때 노대는 1.5m가 넘는 부분만 바닥면적에 산정합니다. (그래서 보통 아파트의 발코니 폭은 1.5m를 넘기지 않습니다.)

2. 베란다 : 아래 그림을 보시면 베란다와 발코니의 차이를 정확히 이해할 수 있습니다. 베란다는 아래층의 지붕을 위층에서 지붕 외의 용도로 활용하기 위하여 평평하게 조성한 공간입니다. 즉 외벽에 부가되어 설치되는 공간이 아닌 것입니다.

정확한 차이를 말씀드리면 아래층 외부벽으로 둘러싸인 공간의 윗부분이 베란다이고, 아래층의 외벽 바깥으로 돌출된 것이 발코니입니다. 아래 그림을 보시면 밑의 층 발코니부분이 면적에 포함되는지 아닌지에 따라 위층 발코니가 베란다가 되는지 발코니가 되는지 개념적으로 설명하고 있는 부분입니다. 그리고 베란다는 길이에 상관없이 바닥면적 산정에서 제외됩니다.

따라서 공동주택의 발코니는 1.5m가 넘지 않으면 바닥면적에 산정하지 않습니다. 그런데, 단독주택의 베란다는 1.5m가 넘어도 바닥면적에 산정하지 않고, 무조건 바닥면적에서 제외합니다. 만약 단독주택의 발코니라면 공동주택과 마찬가지로 1.5m가 넘지 않으면 바닥면적에 산정하지 않습니다.

3. 테라스 : 최근 인기있는 테라스(Terrace)가 있는 주택의 경우, 테라스는 정원에 지붕이 없고 건물보다 낮게 만든 대지를 말합니다. 즉, 정원의 일부를 높게 쌓아올린 대지를 말합니다. 거실이나 식당에서 정원으로 직접 나가게 하거나 실내의 생활을 옥외로 연장할 수 있게 하는 구조를 말합니다. 

테이블을 놓거나 어린이들의 놀이터, 일광욕 등을 할 수 있는 장소로 쓰이고, 건물의 안정감이나 정원과의 조화를 위해 만들기도 합니다. 일반적으로 지붕이 없고 실내 바닥보다 20cm 정도 낮게 하여 타일이나 벽돌·콘크리트 블록 등으로 조성하게 됩니다.

4. 주의할 점 : 최근 한 언론매체에 따르면, 베란다를 발코니라고 속여 빌라를 분양받은 피해자들이 속출한다고 합니다. 일반인들은 베란다와 발코니를 구별할 수 없기 때문이겠지요. 그래서 처음 분양당시에는 베란다에 보일러를 설치하고 세탁기와 연결할 수도꼭지와 콘센트가 있지만 창문과 지붕없는 상태로 분양했다가, 준공만 떨어지면 지붕과 창문 공사를 해서 완벽한 주택을 만들어 주겠다고 하는 것입니다.

대체로 건축허가시 일조권 때문에 윗집과 아랫집 면적 차이로 생긴 부분이 베란다인데, 이는 건축허가를 받지 않았기 때문에 창문을 달고 지붕을 씌우면 불법이 되는 것입니다. 하지만 분양업체들은 준공을 받은 다음, 베란다를 무단증축해 서비스공간이라며 분양을 하는 것입니다.

문제는 나중에 지자체 단속에 적발되면, 불법증축 사실을 모르고 집을 산 서민들이 엉뚱한 피해를 볼 수 있다는 점입니다. 건축법 위반으로 불법증축된 베란다를 원상복구하지 않으면, 매년 수백만 원의 이행강제금을 내야 하는 것입니다. 건축법의 기초상식이더라도 배워야 손해를 보지 않는 세상입니다...

[만재]

좋은정보 감사합니다. 들을때 마다 헷갈리는데 그림보니 이해가 잘 되네요.