Re:법에도 없는 것을 끌어다 판결문에..- 솖모리 동지님 참조요망 - 낫놓고 ㄱ자도 모르는 일자 무식쟁이 공동 대표 최대연

[최 대 연]

「건축법의 적용범위」건축물, 건축설비, 공작물   

방가요 저는 동해시 발한동에 살아요 저 소송 때문에 몇일 날밤새다가 감기 몸살이 와서

늦게 답글 달아 죄송 합니다.

저 연락처는 지역멸 회원 현황 공동 대표 최대연 연락처에 있습니다.

내일 연락 주세요. 경험치를 말씀 드리 겠습니다.

「건축법」의 적용되는 대상물은 대지, 건축물, 건축설비, 공작물이다. 그 중에서 건축물, 건축설비,공작물과 관련된 사항에 대하여 살펴보고자한다.

1. 건축물(建築物) 정의 : 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 or 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물,지하 및 고가의 공작물에 설치하는 사무실ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖의 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

2. 「건축법」의 적용이 제외되는 건축물 : 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물은 건축법을 적용하지 아니한다.
① 「문화재보호법」에 따른 지정문화재, 가지정(假指定) 문화재
② 철도, 궤도의 선로 부지(敷地)에 있는 다음의 시설
ㄱ. 운전보안시설
ㄴ. 철도 선로의 위, 아래를 가로지르는 보행시설
ㄷ. Platform
ㄹ. 해당 철도, 궤도사업용 급수(給水)·급탄(給炭)및 급유(給油) 시설
③ 고속도로 통행료 징수시설
④ Container를 이용한 간이창고(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당된다.)
⑤ 「하천법」에 따른 하천구역 내의 수문조작실

3. 건축물의 용도 : 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것으로 다음과 같이 구분하며 각 용도에 속하는 건축물의 세부용도는 대통령령으로 정한다.

[용도별 건축물의 종류(총 28개 용도)] : 단독주택,공동주택, 제 1종 근린생활시설, 제,2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자(老幼者: 노인 및 어린이)시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 위락(慰樂)시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 자동차 관련 시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 교정(矯正) 및 군사 시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광 휴게시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설

4. 부속건축물 및 부속용도
① 부속건축물 : 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물, 주된 건축물을 이용 or 관리하는데 필용한 건축물을 말한다.
② 부속용도 : 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도이며, 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다.
ㄱ. 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
ㄴ. 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
ㄷ. 구내식당·직장 어린이집·구내 운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
ㄹ. 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도

5. 건축설비 : 건축물에 설치하는 전기·전화 설비,초고속 정보통신 설비, 가스·급수·배수(配水)·배수(排水)·환기·난방·냉방·소화(消火)·배연(排煙)및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 방범시설, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 설비를 말한다.

6. 공작물 : 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조(高架水槽), 지하 대피호, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 공작물의 소유자 및 관리자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공작물의 유지·관리 상태를 점검하고 그 결과를 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 보고하여야 한다.
① 높이 2m를 넘는 옹벽, 담장
② 높이 4m를 넘는 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것
③ 높이 6m를 넘는 굴뚝, 장식탑, 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 것
④ 높이 6m를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역·상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것
⑤ 높이 8m를 넘는 고가수조, 그 밖에 이와 비슷한 것
⑥ 높이 8m(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외한다.) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다.)으로서 외벽이 없는 것
⑦ 바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호
⑧ 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설, 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것
⑨ 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 것
⑩ 높이 5m를 넘는 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것

대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3990 판결

[건축법위반][공2001.11.15.(142),2397]

【판시사항】

[1] 건축법상 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경행위의 범위 및 무단으로 건축물을 다른 용도로 계속 사용하는 경우, 그 용도변경의 건축법위반죄의 공소시효 진행 여부(소극)

[2] 계속범에 있어서 그 적용 법률이 개정되면서 경과규정을 두고 있는 경우, 그 범죄행위에 대한 시기별 적용 법률

[3] 계속범의 성질을 갖는 건축법상 무단 용도변경 및 사용의 공소사실을, 그 행위기간 사이의 건축법에 대한 위헌결정 및 건축법 개정에 기인한 처벌규정의 효력상실과 경과규정 등으로 인하여, 시기별로 각각의 독립된 행위로 평가하여 적용 법률을 특정하고 그에 따라 유·무죄의 판단을 달리하여야 한다고 본 사례

【판결요지】

[1] 건축법상 허가를 받지 아니하거나 또는 신고를 하지 아니한 경우 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경행위(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 건축법이 개정되면서 건축물의 용도변경에 관하여 허가제에서 신고제로 전환되었다)는 유형적으로 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지를 포함하며, 이와 같이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니한 채 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위는 계속범의 성질을 가지는 것이어서 허가 또는 신고 없이 다른 용도로 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로, 그러한 용도변경행위에 대하여는 공소시효가 진행하지 아니하는 것으로 보아야 한다.

[2] 일반적으로 계속범의 경우 실행행위가 종료되는 시점에서의 법률이 적용되어야 할 것이나, 법률이 개정되면서 그 부칙에서 '개정된 법 시행 전의 행위에 대한 벌칙의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한다'는 경과규정을 두고 있는 경우 개정된 법이 시행되기 전의 행위에 대해서는 개정 전의 법을, 그 이후의 행위에 대해서는 개정된 법을 각각 적용하여야 한다.

[3] 계속범의 성질을 갖는 건축법상 무단 용도변경 및 사용의 공소사실을, 그 행위기간 사이의 건축법에 대한 위헌결정 및 건축법 개정에 기인한 처벌규정의 효력상실과 경과규정 등으로 인하여, 시기별로 각각의 독립된 행위로 평가하여 적용 법률을 특정하고 그에 따라 유·무죄의 판단을 달리하여야 한다고 본 사례.

【참조조문】

[1] 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제14조, 제78조, 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법시행령(1998. 5. 23. 대통령령 제15802호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정된 것) 제14조, 형사소송법 제249조, 제252조[2] 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제14조, 제78조, 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법시행령(1998. 5. 23. 대통령령 제15802호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정된 것) 제14조, 부칙(1999. 2. 8.) 제14조, 구 건축법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정된 것) 제14조[3] 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제14조, 제78조, 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법시행령(1998. 5. 23. 대통령령 제15802호로 개정된 것) 제14조, 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정된 것) 제14조, 부칙(1999. 2. 8.) 제14조, 구 건축법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정된 것) 제14조, 헌법재판소법 제47조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 1990. 4. 13. 선고 89도2525 판결(공1990, 1106)
대법원 1991. 3. 27. 선고 90도2860 판결(공1991, 1316)
대법원 1992. 9. 22. 선고 92도1647 판결(공1992, 3042)
대법원 1993. 4. 13. 선고 92도3222 판결(공1993상, 1428)
대법원 1995. 8. 25. 선고 95도1351 판결(공1995하, 3312)
대법원 1995. 12. 22. 선고 94도2148 판결(공1996상, 618)
대법원 1996. 3. 22. 선고 95도3044 판결

[3] 헌법재판소 1997. 5. 29. 선고 94헌바22 결정(헌공22, 428)

【전 문】

【피고인】 피고인

【상고인】 검사

【원심판결】 대전지법 200 1. 7. 5. 선고 2000노2360 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심 판단의 요지

원심은, 피고인은 대전 동구 성남동 소재면적 2,856.41㎡, 연면적 27,029.34㎡, 지하 4층, 지상 18층 오피스텔의 사실상 관리자인 관리소장으로서, 관할관청에 신고를 하지 아니하고, 1995년 8월경 위 건물 지상 4층 근린생활시설(의원) 1,125.2㎡ 중의 일부인 1,014.52㎡를 관리사무실로 용도를 변경하여 사용하였다는 이 사건 공소사실에 대하여, 위 죄는 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것) 제78조 제1항, 제8조 제1항, 제14조에 의하면 법정형이 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금으로 되어 있어 형사소송법 제250조, 형법 제50조, 형사소송법 제249조 제1항 제5호에 의하여 공소시효가 3년임을 알 수 있고, 건축법상의 허가 없이 용도변경하는 죄는 용도를 변경하는 행위를 하는 시점에서 범죄가 성립되고 완성되는 즉시범으로서 공소시효도 용도변경행위를 한 그 시점부터 바로 진행된다고 보아야 할 것이므로, 위 공소가 범죄행위가 종료한 때로부터 3년이 이미 경과한 2000. 5. 31. 제기되었음이 기록상 명백하여 공소시효가 완성된 때에 해당한다고 하여, 형사소송법 제326조 제3호에 의하여 면소를 선고하였다.

2. 이 법원의 판단

가. 그러나 건축법상 허가를 받지 아니하거나 또는 신고를 하지 아니한 경우 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경행위(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 건축법이 개정되면서 건축물의 용도변경에 관하여 허가제에서 신고제로 전환되었다)는 유형적으로 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지를 포함하며( 대법원 1990. 4. 13. 선고 89도2525 판결, 1991. 3. 27. 선고 90도2860 판결 등 참조), 이와 같이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니한 채 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위는 계속범의 성질을 가지는 것이어서 허가 또는 신고 없이 다른 용도로 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로, 그러한 용도변경행위에 대하여는 공소시효가 진행하지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다( 대법원 1996. 3. 22. 선고 95도3044 판결 참조). 따라서 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축물의 용도를 변경한 행위를 즉시범으로 보아, 위 용도변경행위를 개시한 시점부터 공소시효가 진행된다고 본 원심은 이 점에서 위법을 면치 못한다.

나. 다만, 피고인의 이 사건 건축법위반 판시행위에 대하여, 원심은 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것으로 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전문 개정된 것) 제78조 제1항, 제8조 제1항, 제14조 위반으로 기소된 것으로 보고 판단하였으나, 2000. 5. 31. 제기된 공소장의 기재에 의하면 '건축법'이라고 기재되어 있을 뿐 어느 시점의 건축법인지가 특정되어 있지 아니한 한편, 위 건축법의 규정에 관하여는 이 사건 무단 용도변경행위가 개시된 시점부터 이 사건 공소가 제기된 시점까지 헌법재판소의 위헌결정과 몇 차례의 법률개정이 있었으므로, 원심으로서는 검사에 대한 석명 등을 통하여 각각의 시기별로 적용될 법률을 특정하고, 각 법률에 따라 유·무죄를 판단할 필요가 있음을 덧붙이고자 한다.

즉, 위 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것으로 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전문 개정된 것) 제78조 제1항, 제14조 등에 대하여는 헌법재판소의 1997. 5. 29. 선고 94헌바22 결정으로 위헌결정이 있었고, 그 후 위 관련 규정은 1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되었다가 1999. 2. 8. 법률 제5895호로 다시 개정되었는데, 일반적으로 계속범의 경우 실행행위가 종료되는 시점에서의 법률이 적용되어야 할 것이나, 위 법률 제5895호 부칙 제14조에서 개정된 법 시행 전의 행위에 대한 벌칙의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한다는 경과규정을 두고 있으므로, 이러한 경우 개정된 건축법이 시행되기 전의 행위에 대해서는 위 개정 전의 건축법을, 그 이후의 행위에 대해서는 위 개정된 건축법을 각각 적용하여야 하는 것이다 . 그런데 이 사건과 같은 건축물 무단 용도변경행위는, 위 위헌결정이 있은 후 위 처벌조항은 소급하여 그 효력을 상실하여 결국 당해 법조를 적용하여 기소한 피고사건은 범죄로 되지 아니한 때에 해당한다고 할 것이므로( 대법원 1992. 5. 8. 선고 91도2825 판결, 1997. 11. 14. 선고 94도842 판결 등 참조), 위 구 건축법(1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정되기 전의 것으로 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전문 개정된 것)이 적용되는 1997. 12. 13. 이전에는 범죄가 되지 아니하는 것으로 볼 수밖에 없으며, 한편 1997. 12. 13. 법률 제5450호로 개정된 이후 피고인의 판시행위는 일응 위 법률 제5450호 제78조, 제14조 소정의 허가를 받지 않은 용도변경죄에 해당한다고 보여진다. 그리고 1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정된 건축법 제14조 제2항에 의하면, 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하고, 다만 제3항의 규정에 의하여 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 제3항에서 시설군에 대하여 교육 및 의료시설군을 제4호로, 주거 및 업무시설군을 제5호로 각 규정하고 있다. 그리고 같은법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호) 제14조 제2항에서, 법 제14조 제2항 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 같은 항 제4호에서 법 제14조 제3항 제4호의 시설군에 속하는 건축물의 용도를 법 제14조 제3항 제5호 및 제6호의 시설군에 해당하는 건축물의 용도로 변경하는 경우를 규정하고 있는바, 그렇다면 의료시설로 사용승인을 얻은 건축물을 주거 및 업무시설로 계속하여 사용한 피고인의 판시 행위 중 위 법률 제5895호가 개정된 건축법이 시행된 1999. 5. 9.( 위 법률 제5895호 부칙 제1조) 이후의 사용행위부분은 개정된 건축법의 규정에 의하여 범죄를 구성하지 않게 되어 처벌할 수 없게 되었다고 할 것이다.

다. 한편, 계속범의 성질을 가지는 이 사건 무단 용도변경 및 사용행위는 위와 같은 처벌규정의 효력상실과 경과규정 등으로 인하여 각각의 독립된 행위로 평가하여야 하는 것으로 되었으나, 이 사건에서 용도변경행위는 전체로서 하나의 죄로 기소되었으므로, 원심판결 전부를 파기하기로 한다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 솖모리 동지님 목재 테크 는 건축 허가 사항이 아니고 신고 제도 입니다/

 대법원 상고 하시고  목재 테크 신고를 안했으면 건축법 제14조(건축신고)에 의하여 신고 하시고

신고 접수증을 대법원에 새로운 증거 자료를 제출 하시길 바랍니다.

필승 기원 합니다.

# 목재 테크 관련 법률 # 

건축법 제14조(건축신고)

① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009.2.6, 2011.4.14, 2013.3.23, 2014.1.14, 2014.5.28>

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.

가. 지구단위계획구역

나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역

3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선

5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

② 제1항에 따른 건축신고에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <개정 2014.5.28>

③ 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 다만, 이 법 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지하여야 한다. <신설 2017.4.18>

④ 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 신고가 제3항 단서에 해당하는 경우에는 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고인에게 그 내용을 통지하여야 한다. <신설 2017.4.18>

⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. <개정 2016.1.19, 2017.4.18>

# 대법원 판결문 5개 참조 요망 #

1. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015도10671판결 [건축법위반] [공2017상,196]

건축법령이 건축물을 수선·변경하는 행위 중 일정한 행위를 ‘대수선’으로 정의하고 규율 대상으로 삼는 취지 / 건축법 시행령에서 말하는 내력벽의 ‘해체’에 내력벽을 완전히 없애는 경

2. 대구고등법원 2016. 11. 30. 선고 2013나20947판결 [손해배상(기)]

3. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두41811판결 [시정명령처분취소등] [공2016하,1824]

[1] 개별 법령 등에서 행정조사를 규정하고 있는 경우, 행정기관이 행정조사기본법 제5조 단서에서 정한 ‘조사대상자의 자발적인 협조를 얻어 실시하는 행정조사’를 실시할 수 있는지
[2] 행정청이 침해적 행정처분을 하면서 당사자에게 행정절차법에서 정한 사전통지를 하거나 의견제출의 기회를 주지 않은 경우, 처분의 적법 여부(원칙적 소극) / 사전통지나 의견제출

4. 서울고등법원 2016. 5. 11. 선고 2015누49728판결 [시정명령처분취소등]

5. 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863판결 [건축주명의변경절차이행] [공2015하,1457]

건축 중인 건물을 양도한 사람이 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우, 양수인이 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있는지 여부(적극) / 건축허가 또는 신고에 관한 건축주

용유.무의지역 건축규제 공고 사유재산권 침해"

"토지이용 규제기본법 위반" 

용유·무의지역 토지주들이 인천경제자유구역청에서 공고한 이 지역 건축제한 규제 공고에 대해 인천지방법원에 '건축허가 제한 공고 취소 가처분 신청'을 제출해 결과가 주목된다.
용유·무의지역 토지주 100여명은 "인천시 중구 덕교·남북·을왕·무의동 등 4개 동에 대해 인천경제청이 건축규제를 밝힌 것은 사유재산권을 침해하는 중대한 행위"라며 "건축허가 제한 행정처분의 중지를 요구하는 가처분 신청을 지난 13일 법원에 제출했다"고 18일 밝혔다.
토지주들은 가처분 신청 이유에서 "투자유치 계약 및 양해각서(MOU) 체결, 국제교류 협약은 시의회의 의결사항으로 현행법에 위배된다"면서 "주민과 토지소유주의 설명회 및 공청회를 한번도 거치지 않고 규제를 하는 것도 토지이용 규제기본법을 위반하고 있다"고 주장했다.
특히 이 지역 토지주들은 "개발에 따른 실시계획 승인이나 토지이용계획이 확정되지 않은 상태에서 건축 규제를 먼저하는 것은 행정편의주의에 따른 위법 행위"라고 덧붙였다.
인천경제청은 지난 7일 용유·무의 전 지역에 걸쳐 건축규제 공고를 내고 오는 22일까지 주민들의 의견 수렴을 거쳐 오는 23일부터 본격 시행에 들어갈 예정이다.

기타의 특별한 경매함정-위법 건축물

허가권자는 대지 및 건축물이 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 건축법 제79조 규정에 의거 그 건축물의 건축주·공사 시공자·현장 관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 ‘건축주 등’이라 한다)에게 시정명령을 하고, 시정기간 내에 당해 시정명령을 이행하지 아니한 경우에는 건축법 80조 규정에 의하여 건축주 등에게 이행강제금을 부과거거나 또는 형사고발할 수 있다. 그리고 경매 등으로 인하여 당해 건축물 및 토지의 소유자가 변경된 경우라면 변경된 소유자에게 다시 시정명령을 하고 그 결과에 따라 변경된 소유주에게 이행강제금을 부과하거나 또는 형사고발할 수 있다. 따라서 경매에 참여하고자 할 때에는 경매목적물의 건축물 관리대장 등을 미리 세밀하게 검토한 후 차이가 발견되면 관할구청 건축과에 위법건물 여부를 확인하여야 안전하다. 최근 경기불황으로 상업용 건물을 주거용 건물인 원룸주택 등으로 용도 변경된 위법 건물이 경매로 나오는 경우가 있는데, 경매참여시 주의를 요할 필요가 있다. 무단으로 용도 변경된 건물을 매수한 매수인이 원상복구를 하지 않으면 매수인에게 형사고발이나 이행강제금이 부과되기 때문이다, 따라서 이러한 물건을 매수하고자 한다면 원상복구 비용이나 이행강제금 등의 추가적인 비용을 감안하여 매입예상금액을 결정하여야 할 것이다.

알아두면 유익한 부동산 지식

󰋯건축법상 주택의 종류주택은 공동주택과 단독주택으로 나눈다.1) 단독주택단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 → 각 호수별로 소유권이 구분되어 있지 않다.

1-1) 단독주택 종류 1-단독주택단독주택은 단일 가구를 위해서 단독택지 위에 건축하는 형식으로 건축법상의 면적제한이 없으며 개인의 취향에 맞게 주거계획을 세울 수 있다는 특징이 있다.※단독주택은 단일 가구를 위한 주택으로, 건축법상 면적제한이 없다.

1-2) 단독주택 종류 2-다중주택여인숙이나 기숙사처럼 독립된 주거의 형태가 아닌, 주방과 화장실을 공동으로 사용하는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330㎡(100평) 이하이고, 층수가 3층 이하인 주택이다.

1-3) 단독주택의 종류 3-다가구주택주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않아야 된다. 다중주택과의 차이점은 다중주택은 3층 이하인 데 반해 다가구주택은 3개 층 이하이고, 다중주택은 주방과 화장실을 공동으로 사용하는 데 반해 다가구주택은 세대별로 화장실과 주방이 따로 설치되어 있어 독립된 주거생활이 가능하다는 것이다.

1-4) 단독주택 종류 4-공관정부 고관의 관저 등의 공공의 건물

2) 공동주택-각 호수별로 소유권 구분다세대주택, 연립주택, 아파트 → 각 호수별로 소유권이 구분되어 있다.

2-1) 공동주택 종류 1-다세대주택단독주택과 공동주택의 가장 큰 차이는 앞에서 살펴봤듯이 각 호수별로 소유권이 구분되어 있는가의 여부이며, 공동주택 중에서도 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적은 제외)이 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 주택을 다세대주택이라고 말합니다.

2-2) 공동주택 종류 2-연립주택주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적은 제외)이 660㎡를 초과하고, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다. 건축법상 연립주택과 다세대주택은 주택의 규모(주택으로 쓰이는 연면적 660㎡ 기준)를 기준으로 하여 분류된다.

2-3) 공동주택 종류 3 - 아파트주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다.

󰋯단독주택과 공동주택의 용도 분류 및 면적 기준

용도종류단독주택단독주택면적제한 없음다중주택연면적 330㎡ 이하, 3층 이하, 독립된 주거형태 아님다가구주택연면적 660㎡ 이하, 3개 층 이하, 19세대 이하공동주택아파트주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상연립주택연면적 660㎡ 이상, 4개 층 이하다세대주택연면적 660㎡ 이하, 4개 층 이하

(1) 개별법에 따른 무허가 건축물과 위반 건축물무허가 건축물은 건축법의 준공검사허가제도 이전의 건축물이나 건축물에 의한 준공검사를 받지 않은 무허가, 미등기 건축물을 지칭한다. 허가 이전의 무허가 건축물은 강제철거 대상도 아니고 법적으로도 하자가 없는 부동산으로서 허가 받은 건축물과 차이가 없다. 무허가 건축물은 등기되어 있지 않은 부동산이라서 법적인 보호를 전혀 받지 못하는 것은 아니고 개별법에 따라 그 적용을 달리하고 있다. 따라서 부동산 투자가치도 달라지게 된다.

 ①도시 및 주거환경 정비법상의 무허가 건축물

<도시 및 주거환경정비법 (약칭: 도시정비법)>

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다<개정 2006.5.24, 2009.2.6, 2011.4.14, 2012.2.1, 2012.12.18, 2013.12.24.>.9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.가. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

*대법원 2009.09.24 자 2009마168 결정[가처분이의·직무집행정지가처분]󰋯구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목, 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 ‘건축물’에 무허가 건축물이 포함되는지 여부(원칙적 소극)

구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바, 무허가 건축물은 원칙적으로 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점, 무허가 건축물의 소유자를 당연히 구 도시정비법 제2조 제9호 가목에서 정하는 토지 등 소유자로 해석한다면 다른 사람의 토지 위에 무단으로 무허가 건축물을 축조한 다수의 소유자들이 조합설립추진위원회 및 재개발조합을 결성하여 그 토지 소유자를 재개발사업에 강제로 편입시킴으로써 적법한 토지 소유자의 재산권을 침해할 우려가 있는 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때, 구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야할 것이다. 다만, 이와 같은 법리에 의하여 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 1999.7.27 선고 97누4975 판결 참조).

*대법원 1999.07.27 선고 97누4975 판결[주택개량재개발조합원지위확인]󰋯구 도시재개발법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물에 무허가 건축물이 포함되는지 여부(소극) 및 재개발조합이 정관으로 무허가 건축물 소유자에게도 조합원 자격을 부여할 수 있는지 여부(적극)

구 도시재개발법(1995.12.29 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다) 제2조 제4호, 제20조는 재개발조합(이하 ‘조합’이라고 한다)이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자는 당해 조합의 조합원이 된다고 규정하고 있는바, 무허가 건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 재개발구역 내의 무분별한 무허가 주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이고, 다만 조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가 건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다고 할 것이다.

<참조>

∙불법건축물 양성화 특별법 한시적 시행“소규모 불법 건물 양성화”… 지자체, 다세대·다가구·단독주택 대상.(2007.01에 종료된 이후 다시 시행되는 특별조치법으로서 아파트와 근린생활시설은 대상에서 제외됨)

소규모 불법 주거용 건축물이 2014.01.17부터 1년간 한시적으로 양성화된다. 지난해 공포된‘특정 건축물 정리에 관한 특별조치법’이 시행에 들어가는데 따른 것이다. 13일 국토교통부와 전국 시·도에 따르면 건축법을 어기고 무단으로 증·개축했거나 건축 도면과 달리 건물을 지어 건축 허가 및 사용 승인을 받지 못한 소규모 주거용 건축물의 합법화 길이 열린다. 불법으로 발코니를 설치했거나 옥탑을 신축한 경우가 대표적이다. 가구당 전용 면적이 85㎡ 이하인 다세대 주택, 연면적 165㎡ 이하 단독 주택, 연면적 330㎡ 이하 다가구 주택 등이 신고 대상이다. 주택과 상가가 같이 있는 복합 건물은 주거용 공간이 50% 이상이어야 한다. 또 작년 말 기준으로 사실상 완공 상태여야 한다. 해당 건축주나 소유자는 신고서와 함께 건축사가 작성한 설계도서와 현장 조사서, 대지권리 증명 서류 등을 첨부해 관할 자치 단체에 신고하면 건축위원회 심의를 걸쳐 30일 이내 사용 승인서를 받을 수 있다. 각 지자체는 항공 촬영이나 담당 공무원에 의한 단속, 이웃 주민들의 민원 신고 등으로 주로 적발하던 위법 건축물 상당수가 자발적으로 양성화되길 기대하고 있다. 위법 건축물 소유주의 경우 건축물대장에 ‘위반 건축물’이라고 명시돼 재산권 행상에 제약이 따르거나 등기부 등본에 등기하지 못했던 불편함이 사라진다. 단, 소규모 주거용 건축물이더라도 무단으로 용도를 변경했거나 주차장법 등 다른 법령을 위반한 경우, 개발 제한 구역(그린벨트)이나 상습 재해 구역, 환경 정비 구역에 들어선 건축물은 이번 합법화 대상에서 제외된다. 건축주는 건축법 위반에 따라 부과된 일종의 과태료인 ‘이행강제금’ 체납도 없어야 한다. 체납이 없다면 이행강제금 1회분만 납부하면 된다. 서울시 관계자는 “경제적 사정 등으로 자발적인 시정이 어렵고 위반이 발생한 지 1년 이상 된 주거용 건축물을 신고하도록 해 최대한 행정 지원을 하겠다는 취지”라고 말했다. 건축주는 건축법 위반에 따라 부과된 일종의 과태료인 ‘이행강제금’ 체납도 없어야 한다. 체납이 없다면 이행강제금 1회분만 납부하면 된다. 서울시 관계자는 “경제적 사정 등으로 자발적인 시정이 어렵고 위반이 발생한 지 1년 이상 된 주거용 건축물을 신고하도록 해 최대한 행정 지원을 하겠다는 취지”라고 말했다(출처: 한국 경제).

무허가 건물은 건축법에 위반한 건축물로서 철거돼야 마땅하나, 건축법령의 규제가 덜했고 관할 행정청도 제대로 행정조치를 취하지 않아 사실상 수십 년간 묵인돼 왔으며, 한편 무허가 건물을 양성화하는 특별법이 종종 시행되기도 하는 취지까지 고려하면 무허가 건물 소유자에게 도시 및 주거환경정비법상 조합원으로서의 지위를 부여해도 큰 무리는 없다고 본다. 그러나 판례(대법원 2009.09.24 자 2009마168 결정)에서 ‘구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는다’고 원칙적 소극의 입장을 보임에 따라 서울시는 해당지역 주민 75%의 동의를 얻어야 하는 조합설립 인가 시 이들 ‘기존 무허가 건축물’ 소유자는 원칙적으로 제외시켰다. 다만 서울시 주거환경정비조례(도정조례)에 따라 조합 정관이 창립총회나 그 후의 조합 총회에서 ‘기존 무허가 건축물’ 소유자를 조합원으로 인정하면 종전대로 분양권은 받을 수 있다. 이런 재개발 투자는 청약통장 없이도 원하는 지역에서 내 집을 마련할 수 있어 인기가 높다.

  ⓑ분양자격 여부 판단 요령   ㉠조합사무실에서 무허가 건축물의 소유자가 조합원으로 등록되어 있는 지를 확인한다   ㉡무허가 건축물 적용조례 확인-서울특별시 기준2011년 5월 26일 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되었다. 따라서 해당 지역의 적용 조례를 반드시 확인해야 한다. 개정된 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례는 이 조례 시행 이후 최초로 주민공람을 하는 분부터 적용된다.

󰋯개정 전

󰋯현행

<참조>

∙양식-무허가건물확인원

󰋯관련기사-성북구, 무허가 건물확인원 모든 주민센터서 발급 개시

성북구, 무허가 건물확인원 모든 주민센터서 발급 개시

서울 성북구(구청장 김영배)가 ‘무허가건물 확인원’과 ‘무허가 건물 철거 사실 확인서’ 발급 및 ‘무허가건물 대장’ 열람 업무를 8월 1일부터 관내 20개 모든 주민센터에서 취급한다. 이전까지는 구청에서만 발급과 열람이 이뤄져, 대부분 노령인 무허가 건물 소유주들에게 불편이 따랐다. 구는 주민편의 증대를 위해 건축물대장이나 토지대장처럼 무허가 건물확인원과 무허가 건물 철거 사실 확인서도 동 주민센터에서 발급하고자 지난달 각 동 담당자들에게 발급 권한을 부여하고 동 순회 교육을 실시했으며 발급시스템 설치도 마쳤다.무허가건물 확인원과 무허가건물 철거 사실 확인서는 꼭 건축물 소재 지역의 동 주민센터를 찾지 않아도 성북구 내 어느 동 주민센터에서든 발급이 가능하다. 단, 성북구 이외 지역 무허가 건물에 대해서는 발급이 되지 않는다. 기존 무허가 건물 소유주는 신분증만 갖고 동 주민센터를 찾으면 되고, 대리인일 경우 소정의 위임장을 지참해야 한다.무허가 건물확인원은 ‘기존 무허가 건물’ 소유주들이 주로 소유권 확인, 부동산 명의 이전 등을 목적으로 발급받고 있으며 2010년 성북구에서는 1,723건의 발급과 451건의 열람이 이루어졌다. 참고로 ‘기존 무허가 건물’이란 ‘신발생 무허가 건물’과 대비되는 것으로, 1981년 12월 31일 이전에 주거용 건물로 무허가 건물대장에 등재되고 1981년 제2차 항공사진에 수록돼 있는 건물을 뜻한다.성북구에는 1981년 12월 31일 당시 기존 무허가 건축물이 5,798개였으며, 지금까지 2,203개가 철거 또는 멸실돼 현재 3,595개가 소재해 있다.문의_성북구 주택관리과(☎920-3384)

󰋯지방자치단체 별 인정기준일▴부산시 조례 제2조 1989년 3월 29일▴대구시 조례 제2조 1989년 1월 24일▴인천시 조례 제2조 1989년 1월 24일(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙부칙 제5조)▴광주시 조례 제2조 1989년 1월 24일▴대전시 조례 제2조 1989년 1월 24일

 ⓒ세금 문제무허가 건물은 주택으로 간주되지 않기 때문에(주택공급규칙 제6조) 취득 단계와 보유 단계에서 세금 부담이 거의 없지만, 세법에서는 주택으로 간주되므로 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없다. 단 관리처분인가를 받으면 당첨자로 간주된다.

 ⓓ점유권국·공유지상의 무허가 건물을 매입하면, 토지상의 지상권에 의한 점유권을 인정받을 수 있어서 토지를 매입하지 않더라도 건물 소유자는 점유 면적에 따라 점유료에 해당하는 변상금만 납부하면 된다.

 ⓔ국·공유지의 불하재개발 구역에서는 사업시행인가 고시일을 기준으로 국·공유지를 평가하게 되는데 조합원이 해당 국·공유지를 매입하지 않을 경우에 조합이 매입할 수 있다. 국·공유지 평가금액은 불하대금과 1:1이다. 그러나 무허가 건물 소유자는 대부분 국·공유지를 매입하게 되는데, 이유는 재개발이 되면 개인 소유의 토지·건물의 평가액 순위에 따라 평형 배정을 하게 되는데 무허가 건물 소유자의 평가액은 토지 평가액에 합산되므로 결국 평가액이 올라가게 되고, 평가액이 높으면 본인이 원하는 평형을 우선 배정받을 수 있는 자격이 생기기 때문이다. 일반적으로 토지 불하조건은 국유지는 15년 이내 년 5% 이자로 매수자 승계가 불가능하고, 시유지는 20년 이내 년 5% 이자로 매수자 1회 승계가 가능하다.

<참조>

∙재개발구역 투자 시 유의사항󰋯뉴타운사업-서울뉴타운사업지구뉴타운사업은 이명박 서울 시장이 당선되면서 종래 민간에 의해 소규모로 추진되는 재개발 사업이 도시반시설에 대한 충분한 고려가 없이 이루어짐으로 인해 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 『서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례』에 의거 적정 규모의 생활권역을 대상으로 종합적인 계획 아래 도시기능을 증진하기 위해 추진하는 새로운 형태의 개발사업이라고 할 수 있다. 즉 도로, 학교, 공원 등 도시기반시설에 대한 고려 없이 가능한 소규모개발에서 올 수 있는 문제점을 해결하고 종합적이고 장기적인 계획 수립을 위해 대상범위를 적정규모의 생활권역으로 확대하여 도시기반시설의 규모·배치를 포함하는 종합적인 계획 수립 후 시행하는 사업이다.

󰋯도시 재정비 촉진 사업-도시재정비촉진지구재정비촉진사업은 서울특별시 조례에 따른 사업의 효과가 좋게 나타나자 다른 시·도에서도 뉴타운사업의 필요성을 요구하게 되었고, 이에 『서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례』에서 정한 형식을 빌려 서울시의 뉴타운사업을 활성화하고 전국화하기 위해 제정한 「도시재정비촉진을 위한 특별법(2006년 7월)」을 말한다.

위 두 사업은 전혀 다른 사업이 아닐까 하는 생각이 들지만 이름을 지은 주체만 다를 뿐 동일한 사업이다. 즉 지역과 법률에 따라 그 부르는 이름을 달리할 뿐 주거환경 개선을 위한 흔히 도정법이라고 말하는 도시 및 주거환경정비법에서 정한 4가지 사업 중 하나인 주택재개발사업이다. 최근 조합원 분양가는 일반분양가의 75∼85% 정도에서 결정된다.

1) 재개발 구역 매물 ⅰ) 가격구조󰋯대지 지분 10평 빌라 매매가 6억 원인 경우▴조합원 권리가액: 3억6천만 원 정도(인근 지역 유사물건 매매가) ▴조합원 자격 프레미엄: 1억2천만 원 정도(동·호수 우선배정/조합원 분양가와 일반 분양가의 차이 등)▴아파트 분양 프레미엄: 1억2천만 원 정도

재개발구역에서 매매되고 있는 매매가격은 추후 관리처분 단계의 조합원 권리가액에다 예상되는 조합원 자격프리미엄과 아파트 분양 프레미엄까지 포함된 가격에 거래되고 있다

 ⅱ) 좋은 물건조합원 권리가액이 적게 나오거나 부동산 시장 상황의 악화 등으로 아파트 분양 프레미엄이 붙지 않는다면 실패한 투자가 될 것이다. 따라서 재개발 구역에서의 좋은 물건은 상대적으로 조합원 권리가액이 높게 나올 물건이거나 아파트 분양 프레미엄이 높게 형성될 물건이다.

2) 권리가액과 감정평가액의 비밀󰋯조합원 권리가액=감정평가액×비례율조합원이 재개발사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액을 말한다. 즉 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 아래의 개발이익 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다.

󰋯개발이익 비례율(%)=(분양수입­사업비)/조합원의 총 감정평가액×100%재개발사업이 완료되었을 때 대지 및 건축시설의 총 가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전의 대지 및 건축시설의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다.

재개발사업에서 개발이익이 높아 비례율이 높게 나오면 조합원에게 환영받을 일이다. 그러나 대부분의 재개발지역의 비례율은 100%이다. 이유는 위 산식에서 보듯이, 감정평가액과 비례율은 반비례 관계에 있기 때문이다. 재개발사업은 상법상 영리법인인 조합 형태의 사업으로서 조합은 개발이익이 발생하면 법인세를 납부하여야 하고, 조합원은 분담금 외에 별도로 소득세를 납부해야 한다. 그러다 보니 개발이익이 높은 재개발 구역은 비례율을 높이기보다는 감정평가액을 높여 결과적으로 조합원 권리가액을 높여주는 방식을 취하게 된다. 결론적으로 말하면 조합원 권리가액은 감정평가에 달려 있지 않다는 사실이다. 더불어 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 함께 높게 나올 수 없는 구조이다.

3) 감정평가 방식아파트 등 집합건물과 단독주택, 다가구주택, 상가건물의 감정평가 방법은 서로 다르다. ⅰ) 아파트 등 집합건물󰋯거래사례비교법재개발 인근지역에서 건물의 경과 년수와 면적이 비슷한 빌라의 실제 거래 사례와 비교하여 평가한다.

 ⅱ) 집합건물 이외의 단독주택, 다가구주택, 상가건물 󰋯원가법 의한 감정평가원가법은 구조, 시공 상태, 관리 상태, 이용 상황, 부대시설, 개·보수 등 실제 현황을 반영하여 건축물을 평가한다.

  ⒜감정평가금액이 높게 나오는 건축물▴외관이 번듯하고 개·보수가 잘 되어 관리상태가 양호한 건축물▴지하층이 있다면 창고 등 보다는 사업성이 좋은 업종으로 이용 중인 건축물▴1층 바닥 면적이 넓은 건축물▴임대수익률이 높은 건축물

  ⒝건축물 평가기준▴경과 년수에 따른 평가

건축물 경과년수면적기준예상 감정평가액준공 후 5년 이내준공 후 5~10년 이내준공 후 10~20년 이내준공 후 20년 이상3.3m2=1평당200~300만원120~200만원100~150만원70~120만원

▴층수에 따른 평가단독주택은 1층을 100%로 평가하면 2층과 3층은 90~95%정도의 가격으로 평가한다.상가건물은 1층을 100%로 평가하면 2층과3층은 50~60%정도의 가격으로 평가한다.지하층은 지상층의 60~70%정도의 가격으로 평가한다.

 ⅲ) 토지감정평가 시 적용하는 공시지가는 기준 시점 당시 가장 최근에 공시된 공시지가이다.

󰋯감정평가금액이 높게 나오는 토지▴도로와 접해있는 토지▴개별공시지가가 높은 토지

4) 추가분담금과 청산금관리처분 단계에서 감정평가를 통해 조합원 권리가액이 결정되면 추가분담금과 청산금이라는 말이 나온다.

 ⅰ) 추가분담금조합원 분양가가 조합원 권리가액보다 클 경우 그 차액만큼 추가로 납부하여야 한다.

 ⅱ) 청산금추가분담금과는 반대로 조합원 권리가액이 조합원 분양가보다 클 경우 그 차액만큼 현금으로 돌려받는 것을 청산금이라고 한다.

5) 분양대상 등

<서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례>

 ⅰ) 상가소유자의 분양자격상가 조합원은 종전 건축물의 용도와 유사한 상가에 대한 분양자격이 주어지는 것이 원칙이나, 상가소유주가 주택을 분양받기를 원한다면 서울특별시 조례 제27조 제3항에 의거 주택을 분양받을 수도 있다.

 ⅱ) 도로부지의 분양자격도로는 대지에 비해 감정평가금액도 낮게 나오며 분양자격에 있어서도 여러 가지 제약 조건이 따른다.

  ⒜자격 조건󰋯무주택자면적이 30m2이상∼90m2미만으로서 사업시행인가고시일부터 공사완료일까지 배우자를 포함한 주민등록상 세대 전원이 무주택자이어야 한다. 단, 면적 30m2미만의 토지만을 소유한 무주택자는 현금청산 대상자이다.

▴서울특별시 분양자격 인정 기준일인 2003.12.30 이전에 분할된 토지이어야 한다.▴지목과 현황이 도로이면 분양자격이 없다▴지목이 도로이고 현황이 대지면 분양자격이 있다.▴지목이 대지이고 현황이 도로이면 분양자격이 있다.▴무주택 인정기간 내에 소유자가 여러 번 바뀌는 경우 종전 소유자 중 한 명이라도 유주택자가 있었다면 분양자격이 없다.

󰋯유주택자면적이 90m2이상으로서 지목과 현황이 도로일지라도 분양자격이 있다.

  ⒝도로부지의 평가

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙>제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다<개정 2005.2.5>.1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법②제1항제2호에서 “사실상의 사도”라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다<개정 2005.2.5, 2012.1.2, 2012.4.13>.1. 도로개설 당시의 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로2. 토지 소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로4. 도로개설당시의 토지 소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로③구거부지에 대하여는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.④제1항 및 제3항에서 “인근토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용 상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.

 ⅲ) 공유지분의 분양자격기본계획 수립일(또는 기본계획 수립 지역은 조례시행일) 전까지 분할되지 않은 공유지분에 대해서는 공동분양대상으로서 1개의 분양자격만을 인정한다.

 ⅳ) 복수지분 소유자로 부터의 매수인 분양자격복수지분(1가구2주택 등)소유자로부터 관리처분 이후에 매수한 지분은 분양자격이 없다.

 ⅴ) 분리다세대의 분양자격서울특별시의 경우 분리된 다세대는 25평 또는 임대아파트에 배정된다. 그러나 2003.12.30 이후 분리된 다세대는 공유와 같아서 분리되었다 하더라도 1개의 분양자격만을 인정한다.

 ⅵ) 주택과 토지의 소유자가 각각 다른 경우의 분양자격2명의 소유자에게 1개의 분양자격만을 인정한다. 재개발구역 경매 시 대지만을 낙찰받는 경우가 있는데 이때 주의해야 한다.

 ⅶ) 중개업자 또는 매도인의 분양자격 조건부 계약재개발사업은 장기간의 사업이기 때문에 중간에 유야무야 되는 경우가 다반사이다. 결국 책임을 전적으로 보장받을 수 없는 위험한 계약이다.

6) 현금청산 ⅰ) 현금청산 대상󰋯재개발사업 미동의자󰋯분양신청을 하지 않은 자 또는 철회자󰋯분양대상에서 제외된 자

정비구역 내의 토지 면적이 기준보다 적거나, 무주택자 자격 요구 시 무주택자 요건을 갖추지 못하였거나, 구역 내에 여러 채를 소유함으로서  분양권이 인정되지 않는 주택을 매입한 자 등.

 ⅱ) 감정평가 기준 시점「도시 및 주거환경정비법」에서는 별도로 현금청산을 위한 감정평가의 기준 시점을 정하지 않고 있기 때문에, 대법원 판례에 근거하여 ‘현금청산 사유가 발생한 시기’를 기준 시점을 결정하고 있다.

󰋯분양신청을 하지 않은 경우는 분양신청기간이 종료된 다음 날󰋯분양신청을 철회한 경우는 분양신청기간이 종료된 다음 날󰋯분양대상에서 제외된 경우는 분양계약기간 종료일 다음 날

따라서 초창기부터 조합설립에 동의하지 않고 반대하다가 현금청산을 받게 된다면 재개발 진척에 따른 가격상승 이전의 비교적 낮은 금액으로 현금청산을 받게 될 수도 있다.

7) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률재건축사업에서는 사업에 반대하는 소유주에게 시가에 의한 매도청구권이 인정된다. 그러나 재개발사업은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 에 의거 구역 철거 시에 토지수용의 재결이 결정되면 조합은 조합원의 재산에 대한 보상금액을 산정하여 공탁하고, 조합이 채권자가 되어 원소유자를 상대로 한 명도소송을 통해 강제철거를 할 수 있다.

 ②임대차보호법상의 무허가 건축물주택임대차보호법은 지자체로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가 건물이나 건축 허가를 받았으나 사용 승인을 받지 못한 건축물에도 적용된다. 주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기되어 있지만, 사실상 주택의 소유자로서 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있다(대법원 1987, 86다카164). 상가 임대차보호법은 상가의 범위를 사업자등록이 가능한 건물로 정의하고 있으므로 무허가 건축물은 적용되지 않는다.

 ③민사집행법(경매)에서의 무허가 건축물경매 부동산에서 제시 외 건물이란 건축물대장이나 등기부등본 상에 등재되어 있지 않는 무허가, 미등기건물로서 소형 창고, 야외 화장실, 옥탑방 등 대부분 부속물이나 종물을 통칭한다. 즉 제시 외 물건이 부속물이나 종물이 아닌 타인 소유일 경우에는 법정지상권에 대한 다툼 등으로 논쟁을 하여야 하고, 합의가 아닌 소송을 통해서 해결하여야 할 경우에는 소송기간 동안 사용, 수익, 처분 등 재산권 제한을 받게 된다.

(2) 건축법상 위반 건축물에 대한 조치 및 이행강제금시정명령과 이행강제금 부과 절차까지 진행된 건축물은 건축물대장에 위반 건축물이라고 기재되기 때문에 부동산을 매수할 때는 반드시 매수할 건물의 건축물대장을 확인할 필요가 있다.

<건축법>*제79조 (위반 건축물 등에 대한 조치 등) ①허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 ‘건축주 등’이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.②허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2014.5.28]③제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다.④허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 표지를 그 위반 건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]⑤누구든지 제4항의 표지 설치를 거부 또는 방해하거나 훼손하여서는 아니 된다.

*제80조 (이행강제금) ①허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. [개정 2011.5.30, 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」 에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」 에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액②허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 50의 범위에서 가중할 수 있다.[신설 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]③허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다.[개정 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]④허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. [개정 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]⑤허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.[개정 2014.5.28, 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]] ⑥허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.[개정 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]⑦허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다.[개정 2013.8.6 제11998호(지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률), 2015.8.11] [[시행일 2016.2.12]]

*대법원 2013.12.12 선고 2012두19137 판결 [이행강제금부과처분취소]개발제한구역법 제30조제1항, 제30조의2 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 시정명령을 받은 후 그 시정명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여 이행강제금을 부과할 수 있고, 그 이행강제금을 부과하기 전에 상당한 기간을 정하여 그 기한까지 이행되지 아니할 때에 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 문서로 계고하여야 하므로, 이행강제금의 부과·징수를 위한 계고는 시정명령을 불이행한 경우에 취할 수 있는 절차라 할 것이고, 따라서 이행강제금을 부과·징수할 때마다 그에 앞서 시정명령 절차를 다시 거쳐야 할 필요는 없다고 보아야 한다.다만 이행강제금을 정한 개발제한구역법 제30조의2는 2009.2.6. 법률 제9436호로 신설되었고, 그 이행강제금 부과의 근거가 되는 시정명령에 관한 제30조의 규정 역시 같은 법률에 의하여 개정되었는데, 건축물·공작물 등의 철거·폐쇄·개축 또는 이전에 관하여는 종전의 규정과 달리 ‘상당한 기간을 정하여’ 시정명령을 하도록 하였다. 그리고 위 법률 부칙은 제1조에서 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제30조 및 제30조의2의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다”고 규정하여 신설된 이행강제금 규정과 그 이행강제금 부과의 근거가 되는 시정명령에 관한 개정 규정이 2010.2.7 함께 시행되도록 하고 있으며, 달리 개정 법률 시행 당시 종전의 규정에 따라 이루어진 시정명령 등에 관한 일반적인 경과조치 규정을 두고 있지 않다. 위와 같은 개발제한구역법의 규정들에 비추어 보면, 개발제한구역법에 의한 이행강제금 부과의 근거가 되는 시정명령은 위 법률 시행일인 2010.2.7 이후에 이루어져야 한다.

*대법원 2010.10.14 선고 2010두13340 판결 [이행강제금부과처분취소]건축법 제79조제1항, 제80조제1항 본문에 의하면, 허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 그에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 ‘건축주 등’이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도 변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고, 위 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 이를 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 허가권자는 그 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 정해진 기준에 따라 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있다. 건축법의 관계 규정상 건축허가 혹은 건축 신고 시 관할 행정청에 명의상 건축주가 실제 건축주인지 여부에 관한 실질적 심사권이 있다고 보기 어렵고, 또 명목상 건축주라도 그것이 명의대여라면, 당해 위반 건축물에 대한 직접 원인 행위자는 아니라 하더라도 명의대여자로서 책임을 부담함이 상당한 점, 만약 이와 같이 보지 않을 경우 건축주는 자신이 명목상 건축주에 불과하다고 주장하여 책임 회피의 수단으로 악용할 가능성이 있고, 또 건축주 명의대여가 조장되어 행정법 관계를 불명확하게 하고 법적 안정성을 저해하는 요소로 작용할 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 당해 위반 건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자는 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정이 있지 않은 한 건축법 제79조 제1항의 건축주에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2008.7.24 선고 2007두5639 판결 참조).

<참조>

∙이것이 경매함정이다-건물의 위법성을 확인하라무릇 경매함정에 빠졌다라고 함은 경매물건을 분석하는 과정에서 경매물건에 숨어있는 권리 및 임대차 또는 물건 자체에 숨어있는 하자를 발견하지 못하였거나 하자를 알고도 대수롭지 않게 여기고 입찰했다가 낭패를 당하는 경우를 말한다. 권리상의 하자는 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리, 예컨대 유치권, 법정지상권을 비롯해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)보다 앞선 가처분, 소우권가등기, 지상권 등의 권리를 말하고 임대차상의 하자는 임대차신고 내역이 없는 대항력 있는 임차인, 임대차 내역 신고는 있으나 이런저런 이유로 보증금을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 있는 물건에 입찰한 경우를 말한다. 또한 물건 자체에 숨어있는 하자는 물건의 수량(면적, 경계 등)이 사실과 다른 경우, 건물 누수나 균열이 있어 대대적인 보수를 필요로 하는 경우, 허가 받지 않는 증개축, 용도 변경 등 불법적인 요인이 있는 경우를 말한다. 위와 같은 하자들을 간과하고 낙찰받았을 경우 매수인은 말소되지 않는 권리 또는 임차인의 보증금을 인수해야 하거나 건물 대수선에 소요되는 비용 또는 건축물을 원상회복하는 데 막대한 비용을 추가적으로 부담해야 하는 문제가 발생한다. 이러한 문제가 발생하지 않기 위해서는 입찰하고자 하는 경매물건에서 발생될 수 있는 모든 하자를 사전에 짚어내고 조사를 해서 확실하게 판단을 한 후 입찰에 용해야 하지만 불행하게도 입찰하고자 하는 물건에 어떤 하자가 있는지를 정확히 파악하고 입찰하는 경우는 그리 많지 않다. 더군다나 하자가 있을 경우 그 하자를 어떻게 치유해야 하는지, 하자를 치유하기 위한 비용으로는 얼마가 들어갈지에 대해서는 웬만한 노력을 기울이지 않고서는 알아내기가 여간 쉽지 않다. 하자에 대한 구체적인 내역이 파악되지 않으면 입찰하지 않거나 유찰을 기다렸다가 그 하자 치유에 대한 시간이나 비용이 어느 정도 고려된 시점에 입찰하는 것이 정석이지만 경매는 전문가든 초보자든 누구에게나 허용된 공개경쟁입찰이라는 특성상 성급히 입찰하는 사람이 나오기 마련이다. 하자 있는 물건에 대한 실제 경매물건 사례를 들어 입찰자가 어떤 함정에 빠졌고 그로 인해 어떤 대가를 톡톡히 치렀는지를 살펴보자. 지난 8월 11일에 노원구 △△동 소재 지하 1층~지하 3층 원룸주택이 처음 경매시장에 나온 적이 있다. 감정가 약 5억 3,538만 원인 이 주택은 지하 1층부터 지하 3층까지 총 4개 층에 각층 원룸 3실씩 모두 12실로 구성된 원룸형 다가구주택이다. 대지면적 99㎡(약30평)이 협소하다보니 건물도 각층 15평 내외로 비좁게 건축되었고 이로 인해 원룸 면적은 1실 당 약 5평 내외(공유면적 포함)로 실면적 4~5평 정도 나올 법한 극소형 원룸이다. 인근 대부분의 원룸 실면적 6~7평 정도임에 반해 규모가 매우 작다. 현장조사 결과 토지 시세 3.3㎡당 1,200만 원, 건물 신축단가 3.3㎡당 350만 원을 고려한 토지와 건물 포함한 시세는 약 5억 9,000만 원 정도로 평가됐고, 12실 모두 임대됐을 때를 가정하면 총 보증금 6,000만 원에 월 420만 원(연간 5,040만 원)의 임대수익이 예상됐다. 이런 계산으로만 보면 비록 경매시장에 처음 나온 물건이지만 이번 1회차 경매에 입찰을 들어가도 문제가 없었겠지만 현장조사를 좀 더 자세히 한 결과 이 물건에는 심각한 하자가 있음을 발견했다. 우선 지하 부분에 누수가 발생해 보수 공사가 필요하고 이 건물 3층 일부(12㎡)는 무단 증축과 불법 용도 변경으로 인한 위반 건축물로 매년 이행강제금이 약 670만 원 정도 부과되고 있다는 점이다. 특히 이 건물이 원룸형 다가구주택이기는 하나 신축 당시 다중주택으로 건축허가 되었기 때문에 각 실에 취사 시설을 둘 수 없음에도 이를 설치한 데에서 이행강제금 부과 규모는 더 커졌다. 이행강제금 부과 내역은 노원구청에 들러 확인한 사실이다. 매년 그 정도 수준의 이행강제금이 부과된다면 12실 중 지하 또는 1층 부분 2개실에 대한 결손이 생기는 부분이어서 연간임대수익이 4,370만 원으로 줄어들게 된다. 물론 이 임대수익 역시 전 층이 공실 없이 임대된다는 가정이지만 지하층 누수에다 실면적이 작고 주변에 경쟁력 있는 원룸이나 오피스텔이 많다는 점에서 전 층 임대는 사실상 불가능한 상황. 반대로 이행강제금 부과를 피하려면 불법 건축이나 용도 변경 부분을 원상회복해야 하지만 이 방법은 위험부담이 더 크다. 3층 원룸 1개실이 없어져야 하고 원룸주택이 아니라 취사시설을 철거해 다중주택으로 원상회복해야 하는데 취사 시설 없는 원룸이 인근 원룸주택과 같은 임대가를 맞출 수 없어 임대수익률이 현저히 떨어질 수 있기 때문이다. 이런 요인들을 고려하면 1회 또는 2회 이상 유찰된 후 입찰을 하는 것이 바람직하다고 결론을 내린 물건이다. 그러나 이 물건은 8월 11일 첫 회차 경매에서 유OO씨가 단독으로 입찰해 감정가를 훨씬 웃도는 약 5억 6,000만 원에 낙찰됐고 낙찰자는 결국 대금 납부기한(9월 11일) 내에 대금을 납부하지 못해 입찰보증금 약 5,354만 원을 몰수당했고 오는 10월 20일 재매각을 기다리고 있는 상황이다. 이렇듯 경매물건의 하자는 발품을 팔고 또 팔아야 발견되는 물건들이 상당수 있다. 특히 임대수익률 목적으로 하는 경매물건은 그 하자 및 하자를 치유하는데 소요되는 비용이 얼마냐에 따라 임대수익률에 미치는 영향이 지대하기 때문에 반드시 짚고 넘어가야 할 사안이다. 겉으로 드러나 있는 모습으로만 물건의 가치를 판단할 일은 아니다. 경매물건은 항상 위험이 도사리고 있는 만큼 그 위험요인을 잘 파악하고 입찰타이밍을 제대로 잡았을 때만이 경매함정에서 벗어날 수 있고 입찰보증금 몰수라는 최악의 상황을 모면할 수 있음을 염두에 둘 일이다

[최 대 연]

대법원 판결문 참조 요망 - 대법원에 상고를 하시길 바랍니다.

[최 대 연]

필승 기원 합니다.

[최 대 연]

법을 역이용 방법 저 경험치니까요!

[최 대 연]

위의 글은 저 개인 견해로 전부 틀릴수도 있으며 단순 참조용 입니다.

[최 대 연]

2006년경 사진에서 보듯이 기존 건물 마당에 목재데크를 설치 하였읍니다 그 당시 관계 공무원이 단속차 나왔으나 목재데크는 건축물이 아니라고 판정하여 단속대상이 아니라고 하여 별일없이 지나갔읍니다
대법원 상고하여 그 당시 관계 공무원이 단속차 나왔으나 목재데크는 건축물이 아니라고 판정하여 단속대상이 아니라고 하여 별일없이 지나갔읍니다 증인 사실 확인서및 진술조서 받아 제출 하십시요
구두상 단속 대상 아니라고 한것도 구두상 계약이고 약속이다 대법원 판례가 있습니다. 나중에 필요하면 연락 주세요 저가 가지고 있습니다.

[최 대 연]

용유.무의지역 건축규제 공고 사유재산권 침해" "토지이용 규제기본법 위반" 으로 대법원 상고후에 헌법 재판소법 재41조에 의하여 위헌 소원 제출 하시길 바랍니다.

[최 대 연]

헌법 제23조 1항(재산권의 침해), 위반으로 헌법을 위반하고 신청인의 헌법 전문에 보장이된 생존권적 기본권, 생할권적 기본권, 행복 추구권등의 강제 침해 행위로 위헌이다.
대법원 상고후에 헌법 재판소법 재41조에 의하여 위헌 소원 제출 하시길 바랍니다.

[최 대 연]

필승 하시길 기원 합니다. 저 자녀 최아랑이 한 약속을 지켯습니다.

[솖모리]

많은 관심 가져 주셔서 너무 감사드립니다 지역에 사시니 대충은 아시리라 생각됩니다
이번에 올린 내용은 지극히 지엽적인 문제이고 개발관련하여 더 많은 문제가 있어 지금 정리중입니다
다시 한번 감사드립니다

[솖모리]

최대연 공동대표님 같은 지역이라 연락드리고 싶으나 저는 아직 쪽지 이용 권한이 없네요
연락 방법 부탁드립니다