안녕하세요. 법동아리(www.법동아리.com) 카페지기 대쪽입니다.
귀하는 상가(식당) 임차인으로서 임대인이 내용증명으로 월세 연체를 이유로 월세 납부 독촉 및 해지통지를 하고, 그에 대하여 오히려 적극적으로 해지에 응하겠다고 하는 과정에서 임대인이 해지의사를 철회함으로서 그 해지의 효력이 어떻게 되는지 궁금해 하시는 군요. 특히 귀하는 임대인이 명시한 해지일자에 맞추어 예약을 취소(식권 반환)하고 손님들에게 예약금을 돌려주는 절차를 진행한 상황이라 어떻게 처리하는 것이 좋은지 문의하시는 군요.
각 각 내용증명 수발신 내역은 아래와 같습니다.
1. 임대인 : 2016. 12. 8. 연체 월세 독촉 내용증명
2. 임대인 : 2016. 12. 16. 연체 독촉 및 같은 달 23.자로 해지예고 내용증명
3. 임차인 : 2016. 12. 19. 같은 달 23.자 해지의사 수용 내용증명
4. 임대인 : 2016. 12. 20. 해지의사 철회 카톡
5. 임대인 : 2016. 12. 21. 해지의사 철회 내용증명
이 건과 같은 경우는 양 당사자의 진정한 의사가 무엇인지를 판단해 보아야 할 문제로서 결국 위 2. 임대인의 해지 통지의 의사와 귀하의 해지 수용 의사표시가 명백히 합치되었는지가 쟁점이라 할 것입니다.
통상 내용증명은 대화를 통하여 이견을 보일 경우 자신의 명백한 의사를 전달하기 위한 수단으로 사용되는 것임에도 불구하고 이 건 양 당사자는 대화 없이 오로지 문서(카톡 포함) 만으로 의사표시가 되었다는 것이 특이한 점이라 할 것입니다.
계약의 해지에 관하여는 충분한 의사교환과 명백한 의사의 합치가 있어야 해지의 효력이 발생할 것입니다.
그러므로 귀하 또한 해지를 위해서 월세를 연체할 수밖에 없는 사정, 경영사정, 경기불황 등 본인의 사정을 충분히 설명한 후에 임대인에게 명백하게 해지할 것인지 다시 한 번 재차 확인을 해야 하는 것입니다.
위와 같은 임대인의 1차 내용증명은 월세납부를 독촉하고, 2차 독촉에서 보다 더 강도를 더한 것으로 보입니다. 특히 그 내용을 보면 계약을 해지할 것이라는 예고(귀하와 해지에 대하여 충분한 의사교환이 없었으므로)에 불과한 것이어서 계약해지를 위한 최종적이고 명백한 의사로 판단하기는 무리가 있어 보입니다.
귀하가 해지의 효력이 발생하지 전 해지를 수용하는 절차도 내용증명이 아닌 대화에 의한 의사교환을 거친 후 내용증명 등으로 확실히 하여야 양 당사가간의 명백한 의사의 합치가 되는 것이라 할 것입니다.
귀하와 같이 해지의 효력의 발생여부가 명백하지 않음에도 불구하고 예약금 반환 절차를 진행한 것은 다소 무리가 있어 보입니다.
결론적으로 이 건은 양 당사자간의 충분한 의사교환 없이 일방적인 임대인의 해지예고에 귀하가 일방적으로 해지를 수용한 것으로서 명백한 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다 할 것입니다. 특히, 해지의 효력 발생 전에 임대인의 철회가 있었다면, 이는 양 당사자간의 의사의 합치에 의한 해지의 효력을 주장하는 것은 부당해 보입니다.
조언하자면, 이를 정상화 하는 방법으로 직접 임대인과 대화를 통하여 본인의 영업사정을 설명하고 계약기간 만료일까지 보증금에서 월세를 공제하는 방법(또는 월세를 감액하는 조건으로 월세를 연체하지 않겠다는 등)으로 합의를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.
도움이 되었으면 합니다.
법률상담 : 02-588-0979(주), 010-5759-4600(주, 야)
P·S 1. 귀하의 설명에는 계약의 만료일이 나타나지 않은바, 임대인의 해지예정일이 계약만료일에 임박하였다면 해지의 효력을 다투어도 무방해 보입니다.
P·S 2. 위 답변은 카페지기의 사견에 의한 것이므로 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으며, 기타 다른 판례와 견해가 다를 수 있으므로 이점 충분히 숙지하여 구체적인 상담을 받으시기 바랍니다.