경험담 ＜밀리언즈＞행복재테크에서 성공하는 법을 따라하기만 했을뿐...행크 가입 1년 4개월만에 월세 305만원 달성!!

[빨간쪼끼]

우리들의 경험담에 올리신 밀리언즈님의 경험담입니다. 

원본은 요기 ~~~

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/8970

안녕하세요. 밀리언즈입니다.

지난 번에 저의 첫 낙찰 건에 대한 흑역사를

경험담에 올렸었는데요

많은 분들이 댓글로 격려해 주시고

응원해 주셔서 정말 감사하다는 말씀을

드리고 싶습니다.

(이런 게 행크의 매력인 것 같습니다 ^^)

흑역사에 대한 글 링크는 아래를 참고하시구요 ~

첫 신탁공매 낙찰 건 임대 셋팅 후기

(누수와 1년 공실의 흑역사)

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/8851

지난번 글에 말씀드린대로 굳이 밝히고 싶지

않은 저의 흑역사를 밝힌 이유는 그 이후의

성장과정을 공유하고 싶어서 입니다.

결론부터 말씀드리면 글의 제목과 같이

세 번의 입찰 두 번의 낙찰로

월세 305만원을 셋팅(이자 제한 후) 하였습니다.

입찰은 세 번밖에 하지 않았지만 나름의

준비과정을 거쳐서 이런 성과를 낼 수 있었는데요

여기까지 온 과정에 대해 간략히 말씀드리면,

'18년 9월에 행크에듀가 오픈하면서

경매중급반, 월세투자반, 상가초급반, 경매실전반,

상권분석반, 경매고급반, 토지투자반까지

7개의 강의를 100% 온라인으로 수강하였습니다.

그리고 19년 3월에 행크의 온라인 스터디 모임인

행크온에 합격하면서 19년 4월부터 현재까지

입찰 여부와 관계 없이 매월 한 건 이상씩

물건 분석자료를 만들면서 스터디를 해왔습니다.

매월 한 건의 분석자료를 만들기 위해

수많은 물건을 검색하고 그 중 괜찮아 보이는

물건은 임장을 하고 최종 1개를 선택하여

분석자료를 만들었는데 보통 PPT로

40~60 페이지 분량으로 만들었습니다.

아래는 작년 7월 달에 작성했던 청주에 있는

상가건물에 대한 분석자료입니다. ^^

이렇게 행크온에서 꾸준히 스터디를 하면서

상가에 포커스를 두고  열심히 물건을 검색하고

임장하고 분석했던 경험과 지식들이 제가 두번째

물건을 낙찰 받아 수익을 내는데 든든한 밑거름이

되었다는 사실은 두말할 필요가 없는 것

같습니다. ^^

이렇게 두 번의 낙찰로 오피스텔 4채(첫번째 낙찰),

상가 2채(두번째 낙찰)를 월세로 셋팅하는 동안

저는 운 좋게도 한 번의

명도도 경험하지 못했습니다.

(장기적으로 이게 운이 좋은 건지

아닌지는 사실 좀 헷갈리기는 합니다 ㅎㅎ)

첫번째 신탁공매로 낙찰 받은 오피스텔은

우선수익자이자 채권자인 은행에서

사전에 명도를 완료해준 상태였고

두번째 경매로 낙찰 받은 상가는

두 건 다 전액 배당받는 선순위 전세권자와

선순위 근저당권자가 세입자로 있어서

명도 없이 바로 재계약을 할 수 있었습니다.

여기서 제가 두 번째로 낙찰 받은 의정부 상가에 대해

잠깐 말씀드리도록 하겠습니다.

이 물건은 1호선 의정부역과 경전철 의정부역

사이에 위치한 더블역세권이자 초역세권 상가이면서

여러 물건이 한꺼번에 시리즈로 나온 상가였습니다.

보통 이렇게 시리즈로 나오는 상가들을 보면

입지나 상권이 좋지 않거나 애매해서 경공매에

수시로 나오는 그런 물건인 경우가 대부분입니다.

그러나 이 물건의 입지는 아래 지도에 보시는

것처럼 더블 역세권이면서 주변은 일반상업지역

해당되어 나름 괜찮아 보이는 물건이었습니다.

그래서 손품으로 간단히 물건을 분석한 후에

현장 임장을 가게 되었는데요.

현장에서 확인한 결과는 인터넷으로 보면서

상상했던 것보다 더 좋아 보였습니다.

해당 건물을 포함해서 주변에 공실이 많지

않았고 부동산을 돌며 해당 경매물건을 꼭 집어서

문의 드렸을 때 비교적 긍적적으로 답해 주시는

중개사 분들이 많았습니다.

(저는 경매물건이라고 밝히고 직접적으로

그 물건에 대해 문의를 드립니다)

이 과정을 통해 해당 물건에서 받을 수 있는

 월세시세를 파악하였고 이 후, 한번 더 임장을 가서

이번에는 임차인 겸 매수자 입장에서

시세조사를 하였습니다.

그리고 다시 복귀해서는 발품으로 조사한

시세와 인터넷을 통해 손품으로 조사한

시세를 종합해서 지도에 맵핑해서 정리하였고

마지막으로 보기 편하게 엑셀로 정리하였습니다.

그래서 위치, 연식, 주차 등 여러가지 조건에

따라 월세시세가 어떻게 형성되어 있는지를

확인하고 해당 물건에서 받을 수 있는

월세시세를 전용 평당 4만원 ~ 5만원

수준으로 판단하였고 최종적으로 

입찰을 하기로 결심하게 됩니다.

시리즈 물건이었기에 경쟁이 덜하면서

낙찰 확률이 높다고 생각되는 물건 2개를

선택하여 입찰하였는데 결과적으로

2건 각각 12명이 입찰을 들어왔고

제가 나머지 11명을 뒤로 하고

낙찰을 받을 수 있었습니다.

본 건은 1회차 유찰되고 2회차에 입찰에

참여했지만 물건이 괜찮고 시세대로만 월세를

셋팅할 수 있다면 감정가를 넘겨서

받아도 된다는 판단 하에 입찰가를

선정했는데 이 부분이 통했던 것 같습니다.

이 후 대출을 알아봄과 동시에 (대출은 감정가를

넘겨서 받았고 연말임에도 불구하고

낙찰가의 80%를 받을 수 있었습니다)

잔금을 납부하기 전부터 기존 임차인과

재계약 협상을 시작하였고

별도의 명도과정 없이 바로 재계약을 할 수

있었습니다.

정리해 보면,

낙찰 받은 후 7주, 잔금 치른 후 2주

만에 기존 세입자와 재계약을

통해 월세 270만원을 셋팅하였고,

저의 첫 낙찰 물건인 오피스텔에서 셋팅된

월세 35만원을 합쳐 총 305만의 월세

(이자 제한 후)가 셋팅되었습니다.

사실 첫 낙찰 물건에서 누수와 1년의 공실을

겪으면서 많이 힘들었을 법도 한데 저는

의외로 그렇게 스트레스를 받거나 하지는

않았습니다.

이유는 그 물건으로 인해 멋쌤님이 계신

명도방에 입성할 수 있었고

또 그 인연을 계기로 행크온에도 합격해서

지금까지 1년에 가까운 시간을

공부하면서 발전할 수 있었기 때문입니다.

(지금은 풀쌤님과 토지를 공부하며

나날이 발전하고 있습니다 ^^)

이 사실만으로도 저의 흑역사가 될뻔한

첫 낙찰 물건은 저에게 의미있는

물건으로 남기에 지난번 흑역사에 대한

내용을 후기로 올렸었구요 ^^

이렇게 저의 지나온 과정을 돌이켜 보다가

몇일 전에 송사무장님께서 행크에 올리신

글을 보게 되었는데요.

행복재테크에서 성공하는 법

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4861

위 글에서 공부를 시작하여 성과를 내기 위해

거치는 과정에 대해 사무장님께서 언급해 주신 내용은

1. 책 읽기

2. 행크 글 읽기(전문가칼럼, 경험담 등)

3. 강의 듣기

4. 인맥 쌓기(스터디)

5. 실전투자

6. 행복재테크에서 3년 안에 부자되기

이렇게 6단계의 과정을 말씀해 주셨고

저의 지난 과정을 돌이켜 보면,

저도 처음에 행크에듀로 강의를 듣기 전까지

행크의 추천도서를 하나도 빼지 않고 읽었고

행크의 주옥 같은 글을 읽으면서

정보도 얻고 동기부여가 됬으며

행크에듀를 통해 꿀팁을 마구 마구

방출해 주시는 강의를 들었고

스터디를 통해 인맥도 쌓으면서

꾸준하게 공부를 해 왔으며

이제 실전투자를 통해 성과를 내고 있습니다.

여기까지는 송사무장님의 가르침대로

나름 잘 해왔다는 생각이 드네요 ㅎㅎ

그리고 이제 마지막 6번

'행크에서 3년 안에 부자되기'를 목표로

앞으로 계속 나아가려고 합니다.

(월세 305만의 성과를 내는데는

1년 4개월 정도 걸렸네요 ^^)

앞으로도 꾸준히 노력하면서 살아야겠지만

제가 여기까지 올 수 있도록 도움 주신 분들께

이 글을 통해 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.

 먼저, 행크와 행크온을 통해 길을 만들어

주신 송사무장님께 감사드리고,

행크온에서 저를 이끌어 주신

멋쌤님과 풀쌤님, 홍소장님, 쿵쌤님께도

진심으로 감사 드립니다.

그리고 어렵거나 힘들 때 서로 격려하면서

정보도 공유해 주시는 행크온 동료분들께도

정말 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.

저는 이 글을 통해 저 처럼 첫 투자에

실패하셨거나 초기에 시련을 겪으신 분이라도

꾸준히 하시다보면 좋은 결과가 있을 거라는

말씀을 꼭 드리고 싶었습니다.

행크 가족 여러분들

오늘도 화이팅 하세요~ ♡

[세미원]

실행력이 대단하세요. 저도 열공해서 도전해보려고요. 좋은 글 감사합니다~~

[수직상승]

열심히 수행중인 경공린이 입니다. 본인의 주옥같은 성공담/실패담을 공유해주셔서 진심으로 감사드립니다. 잘 참고하고 자극도 받아 가겠습니다. 앞으로도 건승을 기원합니다.

[주주동물원]

와.. 저렇게 많은 책으로 공부하셨다니 정말 대단하세요.. 자극받고 갑니다

[지가행]

한달에 300 월세가 첫꿈인데 너무 부럽습니다~!!

[리치미]

좋은글입니다~~
도움이 되는 경험담에 힘을 얻었습니다~
앞으로도 성투하는 모습 계속 올려주세요~^^

[괜찮은미래]

정말 열정과 노력이보이네요
전 오늘가입했는데 언제 님처럼 후기 써보나 싶습니다

[서쪽동쪽]

안녕하세요. 이제 행크 책을 6권째 사서 읽는 초심자입니다. 아직은 첫 집 대출도 1억 5천 갚아야 하고 곧 태어날 첫 아기 맞이 준비로 공부만 시작했지만 이 글들이 얼마나 많은 희망을 주는지 모릅니다. 경험 공유해주셔서 감사합니다.

[부자라이언]

흑역사의 1년동안이 오히려 성장의 기회가 되었네요. 그래도 쉽진 않으셨겠지만 긍정적인 마인드 세팅 대단하십니다. 글 감사해요^^

[월세4천번다]

어마무시하네요 ㅠㅠ
제 마음속 멘토이십니다

[랜드러버]

소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다