<![CDATA[
<P>안녕하세요. 설맙니다...^.^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>지난번에 빌라의 면적과 방 갯수의 관계에 대해서 얘기를 해 봤습니다....</P>
<P>(관련글 : <A href="http://cafe.daum.net/home336/2HO2/108" target=_blank>http://cafe.daum.net/home336/2HO2/108</A>)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이번에는 철새의 이동 경로에 대해서 함 얘기를 풀어볼까합니다...</P>
<P>(그동안 실전팀 멤버들과 함께 공부했던 내용을...</P>
<P>기록으로도 남길 겸... 정리도 할 겸 해서....</P>
<P>시간 날 때 마다.... 이야기를 풀어 볼 생각입니다....)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/203198424EF96A683B" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="400" border="0" hspace="1" vspace="1" width="400" id="A_203198424EF96A683B2FDE"/></P>
<P>철새의 이동. 부동산경매 카페[<A href="http://www.home336.com/"><U>www.home336.com</U></A>]</P>
<P></P>
<P> </P>
<P>아차차... 철새가 아니고....</P>
<P>돈의 흐름.... 투자자의 흐름.... 주 수요층의 이동 경로....에 대해서....^^;;</P>
<P> </P>
<P>이런 말들 많이 들어보셨죠....?</P>
<P><FONT color=#000000>돈이 흘러가는 길목을 지켜라....</FONT></P>
<P> </P>
<P>이런 세상에....</P>
<P>돈이 물인가....? 흘러가는 게 보이게....</P>
<P> </P>
<P>그런데... 참..... 돈이란게...</P>
<P>꼭 물과 같은 특징이 있어요....</P>
<P> </P>
<P>높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 물...</P>
<P>가난한 사람에게서 부자에게로 흐르는 돈....</P>
<P> </P>
<P>고이면 썩는 물....</P>
<P>마찬가지로 돈이 많이 꼬이는 곳에는 꼭 부패의 냄새가...^^;;</P>
<P> </P>
<P>막히면 흘러 넘치거나 뚫고 나오는 물....</P>
<P>역시나 막히면 어디론가 탈출구를 찾는 돈... (풍선효과라는 말...^^)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>우리가 모든 돈의 흐름을 추적하기는 힘들고...</P>
<P>일단 빌라 얘기를 하는 중이니까...</P>
<P>빌라와 연관되서 돈의 흐름을 한번 살펴 보겠습니다.</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>돈의 흐름.... 사실 눈에 보이지 않습니다...</FONT></P>
<P>그래서 그 대안으로 활용하는 방법이....</P>
<P>사람들을 살펴보는 것입니다.</P>
<P> </P>
<P>사람들이 어디서 어디로 움직이나... </P>
<P>그걸 살펴보면... 돈이 어디로 움직이나...</P>
<P>하는 걸 대략이나마 파악할 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>여기서 말하는 사람들이란....?</P>
<P>바로 투자자, 그리고 실수요자를 말합니다.</P>
<P> </P>
<P>그럼 이제부터 빌라에 있어서의...</P>
<P>투자자(그리고 실수요자)의 흐름을 한번 살펴 볼까요....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#000000>빌라의 강남 : 용산, 성동, 마포</FONT></STRONG></P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/143941444EF96A9E01" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="522" border="0" hspace="1" vspace="1" width="522" id="A_143941444EF96A9E0116C7"/></P>
<P>빌라의 강남(용산). 부동산경매 카페[<A href="http://www.home336.com/"><U>www.home336.com</U></A>]</P>
<P></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>대충 분홍색으로 막 칠해 놓은 데가 보이시죠..?</P>
<P>서울의 빌라들 중에서도.... 비싼 놈들이 분포하는 곳입니다.</P>
<P>모두 한강을 따라서 쭉 늘어서 있다고 보시면 됩니다...^^</P>
<P> </P>
<P>한강 르네상스.... 그 대표적인 수혜지역들이죠...</P>
<P> </P>
<P>용산 : 국제업무지구... 한남 뉴타운 개발....</P>
<P>성동 : 성수동 뚝섬, 서울의 숲.... </P>
<P>마포 : 합정동, 망원동 수변 지구.....</P>
<P> </P>
<P>어림잡아봤을 때....</P>
<P>대지 평당 1억(용산 서부 이촌동)에서 3-4천(마포 망원동)까지 분포합니다.</P>
<P>즉, 조그마한 빌라 한 채의 가격이 2억은 가볍게 넘기고.... 5-6억까지 간다는 얘기죠.... 헉 </P>
<P> </P>
<P>(우리 실전팀 멤버들도 망원동은 답사차 가봤어도...</P>
<P>용산은 못가봤네요... 그만큼 비싸서... 가까이 하기에 너무 먼 당신...-.-;;)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이 동네를 우리는... <FONT color=#000000>빌라의 강남</FONT>이라고 부르는데....</P>
<P>단순히 가격이 비싸서만이 아닙니다.</P>
<P> </P>
<P>우리나라 주택(특히, 아파트) 가격을 선도하는 동네가</P>
<P>바로 강남이죠....(강남 3구...)</P>
<P> </P>
<P>강남의 아파트(그중에도 재건축) 가격이 출렁인다....</P>
<P>그러면 그 여파가 바로 수도권 전역으로 퍼져나가는 건 </P>
<P>이미 여러번 봐온 현상입니다...</P>
<P> </P>
<P>그래서... </P>
<P>정부에서도 강남권 아파트 가격을 잡는데 정책의 초점을 맞추고 있구요.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>빌라도 그와 유사한 현상이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>단, 빌라는 아파트(의 재건축)과는 다르게.... </P>
<P>재개발 위주로 움직이기 때문에</P>
<P>재개발 가능한 곳(특히 뉴타운 등)에서 비싸게 거래가 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>(나중에 기존의 아파트 가격과 빌라와의 가격 상관 관계에 대해서도 한번 얘기를 해봐야겠네요...^^)</P>
<P> </P>
<P>그러다 보니까....</P>
<P>개발 호재로서 가장 위력이 큰 동네인....</P>
<P>용산의 국제업무지구.... 이 일대의 빌라들이 초강세를 유지하고 있습니다.</P>
<P>(서부 이촌동에 가서 빌라(또는 연립) 가격 한번 알아보세요...^^)</P>
<P> </P>
<P>그리고, 뚝섬과 서울숲 호재가 있는 성수동쪽도 무시 무시하고....</P>
<P>당인리 발전소 이전 문제가 걸려있으면서 </P>
<P>한강 조망이 가능한 합정동 망원동도 장난이 아닌겁니다....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#000000>빌라의 주 수요층 : 서민</FONT></STRONG></P>
<P> </P>
<P>빌라에는 누가 살까요...?</P>
<P> </P>
<P>빌라를 사는(즉, 매입 또는 투자하는) 사람은</P>
<P>투자자도 될 수 있고, 실수요자도 될 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>그러면, 빌라에서 사는 사람은....?</P>
<P>실수요자겠죠.... </P>
<P> </P>
<P>빌라에 주로 거주하는 사람들은 주로 서민층입니다.</P>
<P>즉, 빌라의 실수요자 = 서민층인 거죠....</P>
<P> </P>
<P>빌라가.... 싸면서도 비교적 양호한 주거 형태를 제공하걸랑요.</P>
<P> </P>
<P>그런 서민들에게....</P>
<P>용산의 5억짜리 빌라.... 너무 비쌉니다... </P>
<P>마포, 성동의 2-3억을 호가하는 빌라도... 비싸긴 마찬가지구요.... </P>
<P> </P>
<P>그러다 보니까... 서민들 입장에서는.... </P>
<P>그 동네에서 꼭 살아야 되면.... 전세로 살게 되고...</P>
<P>아니면... 좀 더 싼 동네로 빠져나가게 됩니다...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#000000>서민들의 이동 경로.</FONT></STRONG></P>
<P><FONT color=#000000>투자자도 따라서 이동...(아니 사실은 먼저 이동... 선점)</FONT></P>
<P> </P>
<P>이주 수요라는 말 많이 들어보셨을 겁니다.</P>
<P> </P>
<P>재개발에 대해 공부를 하면...</P>
<P>필히 따라붙는 용어.... 이주 수요.</P>
<P> </P>
<P>재개발을 하면서 그 동네 주택을 다 멸실하게 되면...</P>
<P>거기 살던 거주민들은 어디론가 이주를 하게 되죠...</P>
<P> </P>
<P>그때 그 이주하는 주민들을 따라가면서 투자를 하면....</P>
<P>(사실은 조금 먼저 가서 기다리는 거죠....)</P>
<P>짭짤한 재미를 본다.... 하는게 이주 수요 투자의 핵심입니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>지금까지 언급한 빌라의 강남.... 용산, 성동, 마포...</P>
<P> </P>
<P>이 동네가 재개발을 하거나... </P>
<P>또는 재개발 기대감으로 빌라 가격이 무시무시하게 오르면...</P>
<P>여기서 살던 주민들은... 다른 곳으로 이주하게 됩니다...</P>
<P> </P>
<P>좀더 싼 동네... 그 주변 동네로....</P>
<P> </P>
<P>빌라가 밀집해 있는 동네들 중에서....</P>
<P>서민들이 살기 적당한 동네....</P>
<P> </P>
<P>즉, 가격이 저렴(2억 이하)하고 </P>
<P>교통이 편리(전철 노선, 버스 노선)한 동네로는....</P>
<P> </P>
<P>관악구 신림, 봉천 일대...</P>
<P>강서구 화곡, 양천구 신월</P>
<P>은평구 신사, 역촌</P>
<P>노원구 상계, 도봉구 창동</P>
<P>강북구 미아, 수유, 쌍문</P>
<P>구로, 금천 지역....</P>
<P> </P>
<P>컴터 앞에 앉아서 언뜻 생각나는 동네만 나열해봤는데도....</P>
<P>많네요....^^;;</P>
<P>(실전팀 멤버들하고 많이 가본 동네.... 그만큼 싸니까....^^;;)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>근데... 일단... 중심부(서울 시청, 광화문, 또는 강남)에서</P>
<P>멀수록 가격이 저렴해집니다....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>비싼 동네에서... 싼 동네로....</P>
<P>실수요자들이 이동을 하고....</P>
<P> </P>
<P>또는 재개발로 인해... 멸실되는 동네에서...</P>
<P>주변으로 좀더 싼 동네로 이동을 합니다.</P>
<P> </P>
<P>일반적으로 중심부로 들어가지는 못합니다.</P>
<P>왜...? 더 비싸니까요....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>여기서 한 발 더 나가서....</P>
<P>서울에서 집을 구하지 못하면....</P>
<P>(즉, 버티지 못하면....)</P>
<P> </P>
<P>서울 바깥으로 나가게 됩니다.</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>1. 의정부 라인 :</FONT> 성북구 포함, 노동강에서 밀리면 의정부로 가고....</P>
<P>의정부에서 밀리면 동두천, 포천까지 밀려가게 됩니다.</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>2. 구리 라인 :</FONT> 성동구, 동대문구, 중랑구, 광진구에서 밀리면...</P>
<P>구리로 건너가는데... 구리도 만만찮게 비싸서... 남양주(진건, 오남, 진접)으로 흘러갑니다.</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>3. 안양 라인 :</FONT> 영등포, 동작, 구로, 금천, 관악에서 밀리면....</P>
<P>안양, 군포 거쳐서... 수원까지 가고.... 여기서 밀리면 오산, 평택(송탄)으로 갑니다....</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>4. 부천 라인 :</FONT> 강서(화곡), 양천(신월)에서 부천으로 흐름이 이어지고...</P>
<P>부천에서 부평... 부평에서 인천 남구, 남동구까지 이어집니다....</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>6. 고양 라인 :</FONT> 마포, 서대문, 은평에서 고양 능곡, 화정, 행신으로 밀려갔다가...</P>
<P>거기서 밀리면 일산은 건너뛰고... 파주까지 가게 됩니다....</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/124BEF404EF96AE50C" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="522" border="0" hspace="1" vspace="1" width="522" id="A_124BEF404EF96AE50CBC96"/></P>
<P>이주 경로. 부동산경매 카페[<A href="http://www.home336.com/"><U>www.home336.com</U></A>]</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P> </P>
<P>이주 경로를 대충 그림으로 한번 그려봤습니다....^^;;</P>
<P> </P>
<P>(그림으로 보니까....</P>
<P>우리 실전팀에서 투자한 동네가....</P>
<P>의정부 라인, 부천 라인, 안양 라인에 걸리네요....^^)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#000000>실수요자의 흐름 : 투자자의 흐름 : 돈의 흐름</FONT></STRONG></P>
<P> </P>
<P>오늘 하고 싶은 얘기는 다 나왔네요....^^</P>
<P> </P>
<P>빌라 가격이 오르면서 버티지 못하는 실수요자....</P>
<P>재개발로 멸실되면서 이주를 하는 주민들...</P>
<P> </P>
<P>이런 사람들이 이주하는 동네를 따라가서 투자하는 투자자들이 있습니다.</P>
<P>(아니 실제로는 이주를 예상하고 미리 들어가서 선점하고 있는 투자자들이죠...)</P>
<P> </P>
<P>바로 돈의 흐름을 보고 가는 셈입니다....^^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>빌라 3구</FONT>(용산, 성동, 마포 : 강남 3구를 패러디한 우리끼리의 용어입니다..^^)</P>
<P> </P>
<P>시작은 이렇습니다....</P>
<P>투자자들이 젤 먼저 돌을 던지는 동네가 빌라 3구입니다....</P>
<P> </P>
<P>호수 한 가운데 돌을 던진 거죠....</P>
<P> </P>
<P>가운데서 일어난 파문이 퍼져 나갑니다.</P>
<P>빌라 3구에서 그 주변 동네로.....</P>
<P> </P>
<P>그 주변 동네에서... 다시 서울 외곽으로 파문은 번져 나갑니다....</P>
<P>1. 의정부 라인, 2.구리 라인, 3. 안양 라인, 4. 부천 라인, 5. 고양 라인.....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>제 1파 : 빌라 3구에 돌을 던지는 투자자...</P>
<P>제 2파 : 그 주변 지역으로 퍼지는 실수요자...</P>
<P>제 3파 : 서울 외곽까지 퍼져나가는 파문.....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>(참고로... 성남 - 광주 라인은 별개로 움직입니다....</P>
<P>이 동네에 대해서도 따로 시간을 내서 얘기를 한번 풀어 볼까 합니다...^^)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/15657E424EF96BFA02" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="400" border="0" hspace="1" vspace="1" width="400" id="A_15657E424EF96BFA02D3D0"/></P>
<P>사람의 흐름 = 돈의 흐름. 부동산경매 카페[<A href="http://www.home336.com/"><U>www.home336.com</U></A>]</P>
<P></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><FONT color=#000000>돈의 흐름을 봐라...</FONT></P>
<P><FONT color=#000000>돈이 흘러가는 길목을 지켜라....</FONT></P>
<P> </P>
<P>도대체가 추상적인 저따위 얘기를....</P>
<P>그나마 조금 구체적인 상황속에서 한번 얘기를 풀어봤는데요....</P>
<P> </P>
<P>지난 2006년 하반기부터... 2008년 상반기까지...</P>
<P>이런 흐름이 만들어졌습니다....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>그리고는 우리들 모두가 기억하는... </P>
<P>세상의 종말.... 미네르바의 강림.....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>자.... 앞으로는 어떻게 될까요....?</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>앞으로 어떻게 될지는... 저도 모르겠구요.....ㅋ</P>
<P>일단 빌라 얘기를 꺼냈으니까....</P>
<P>빌라 얘기나 좀 더 하죠... 머....^^</P>
<P> </P>
<P>다시 시간 내서... 글 써가지고 올께요....^^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>설마(雪馬)</P>
<P>2009.11.2.</P>
<P>부동산경매 카페[<A href="http://www.home336.com/"><U>www.home336.com</U></A>]</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/182ECA434EF96C2B02" class="txc-image" style="FLOAT: right; MARGIN-LEFT: 8px; CLEAR: both" actualwidth="372" border="0" hspace="1" vspace="1" width="372" id="A_182ECA434EF96C2B02BD57"/></P>
<P></P>
<!-- -->
]]>
카페 게시글
설마의 실전 재테크
빌라 투자 이야기 2 - 돈의 흐름, 길목을 지켜라...??
雪馬
추천 0
조회 3,814
09.11.02 18:18
댓글 81
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개인적으로 강북구 미아나 수유쪽을 눈여겨 보고 있는데
역시나 설마님을 비롯 다른 분들도 생각이 비슷한거 같습니다.
살던곳에서 밀려 서민들은 계속 외곽으로 벗어나면 결국엔 누가 이토록 많은 아파트를 소유할까요?????
일단 설마님에 해박한 부동산 지역에 대한 분석은 타에 추종을 불허 합니다.... 분석을 정확히 하고 매매든 경매든 그때 자금사정에 맟추어서 투자를 하는군요,,,역시 경매는 부동산 재테크를 위한 tool이지 부동산 재테크=경매 라는 공식은 안맞는군요,,,, 잘보앗습니다,,,, 공부할것이 넘 맣군요,,, 스터디 모임 꾸준히 듣고 싶습니다~~~
대단하십니다,잘읽었습ㄴ디ㅏ
잘봤습니다~감사합니다 ^^
정말 저에게 딱인 정보네요...감사합니다
너무나 좋은정보...... ㅠㅠㅠ 드디어 딱 요약된 정보를 만났습니다.....
잘봤습니다~~~~ㅎㅎ
머리에 쏙쏙 들어오네요.
감사해요 실질적인 귀한정보주심.
아...다음글이 기대됩니다...잘 봤습니다.
돈의흐름을 봐라 감사합니다
좋은 글 감사히 잘 읽었습니다.
돈의 흐름, 빌라3구의 흐름 배우고 갑니다. ㅎㅎ
놀라울 따름이네요~~! 계속 '그렇구나'하며 고개만 끄덕입니다~유용한 정보 감사합니다~~^^;
설명이 쏙쏙 들어옵니다. 도대체 얼마나 공부해야지 이정도 되는 건지요.^^
좋은 글 잘 읽었습니다 고맙습니다ㅣ.
설마님 첫 글부터 계속 읽어 나가고 있는데 참으로 감탄사 외에는 다른 표현이 없네요.
정말 대단하십니다,혜안에,박식에,분석력...게다가 이야기를 풀어내는 필력까지...
그저 감탄할 뿐입니다!!
소중한 정보 감사합니다~
잘~ 봤습니다 ~ ^^
좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다.
감사합니다..
좋은 정보 감사드립니다.
어제 수업시간에 본 이주경로.. 감사합니다..
감사합니다. ^^*
좋은 정보 감사합니다~~
구체적인 글이라 좋습니다
혹시...성남-광주라인 얘기는..혹시 어디있을까요?~? ^^
재밌어요~ ㅎㅎ
돈의 흐름, 돈이 흘러가는 길목~ ㅎㅎ 고이면 썩는다
잘 배웠습니다~!
감사합니다~
잘배웠습니다