아파트 투자 이야기 2 - 아파트 물건 분석.

[雪馬]

안녕하세요. 설맙니다...^^

여러분이 사는 곳 주변에 부동산 경매 물건을 검색해 보면, 아파트가 꽤나 많이 나올 겁니다.

왜...?

지난번 글 [아파트 투자 이야기1]에서 전국의 아파트가 58%라고 했으니까....

경매 물건도 검색을 해보면, 전체 주택의 절반 이상이 아파트겠죠...ㅎㅎ

자... 여러분 사는 동네에 아파트 하나가 경매로 나왔다고 치고...

이 놈의 가격을 대체 어떻게 알아봐야 할까요?

일단, 인터넷으로 할 수 있는 것. (팔품 팔기)

1. 그냥 부동산 경매 정보지에 나와있는 아파트 시세를 참고한다.

2. 국토부 실거래가 조회를 해 본다.

3. 국민은행 시세표를 조회한다.

물론 알아봐야 합니다. 인터넷으로 조사할 수 있는 건 다 해보는 겁니다.

시세뿐만 아니라 지역별 호재, 악재, 주변 이야기 등등....

한번 예를 들어서 볼까요.

아래 물건은 내일(10일) 11-6기 멤버들과 임장을 갈 물건들 중에 하나인데요.

아파트 투자 이야기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

감정가 4억 2천에, 최저가 3억 3,600인 물건입니다.

자... 이 놈의 가격을 어떻게 알아내야 하는가...

물건 분석을 어떻게 하는가.... 한번 차근 차근 따라와 보시죠...^.^

우선, 정보지에서 제공하는 시세표를 볼까요.

아파트 투자 이야기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

현재 시세 3억 5천에서 4억 4천 사이라네요.... -.-;;

1억이나 벌어지는 시세... 이걸로 어쩌라고.... ㅋ

그럼, 국민은행 시세표를 볼까요.

아파트 투자 이야기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

역시나 별반 차이 없습니다.

3억 8천에서 4억 4천.... 일반 평균가가 4억 1,500....

이번에는 국토부 실거래가 자료를 보겠습니다.

아파트 투자 이야기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

그래도 그나마 좀 낫긴 합니다 만, 4-5개월 전 자료까지 있고, 최신 데이터가 없다는 점이 좀 아쉽습니다.

단지 배치도 분석하기

아파트 투자 이야기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

책상 앞에 앉아서 할 수 있는 또 하나의 작업으로 지도 분석이 있습니다.

그 중에 아파트는... 아파트 단지 배치도 분석하기.

우리 경매 물건이 103동 12층 물건인데....

지도를 보면 103동은 남향 건물이고, 맨 앞에 있습니다.

배치도를 보건데

101, 103, 105, 107동은 남향으로 앞에 가리는 동이 없어서 전망이 트였을 거구요.

104, 106동은 남향이긴 한데, 앞동에 의해서 전망이 가리구요.

102동은 동향으로 서 있네요.

그럼 103동은 어떤가요..?

남향이라 볕이 잘 들고, 앞에 막힌 게 없어서 전망은 잘 나오겠죠....^^

대신에 103동 바로 앞이 도로인데,

그 도로가 만약 왕복 8차선의 시끄러운 도로라면

차라리 조용한 뒷동을 선호할 수도 있습니다.

그러나 조용한 도로라면 전망을 선호할 테구요.

그건 현장에 가서 확인해봐야 할 사항입니다.

그럼 이 단지에서 가장 비선호하는 동은 어디일까요...?

역시 102동일 겁니다... 왜..? 동향이라서....^^

그 외 지역에 대한 정보.

인터넷으로 뒤져보면 다양한 얘기들이 나올겁니다.

이 동네는 동천동이니까... 아마도 대표적인 얘기는...

신분당선 연장에 대한 얘기가 가장 많이 언급되어 있겠네요...^.^

이렇게 책상앞에 앉아서 인터넷으로 조사할 수 있는 걸 다 한 후....

이제부터는 밖으로 나가야 합니다. 현장 답사를 나가는 거죠.

실제 현장에는 매물이 어떻게 나와있는지....

발품 팔기

지금까지는 팔품(또는 마우스품)을 팔았구요.... 이제부터 필요한 건 발품입니다.

현장답사... 즉, 임장이라고 하죠.

현장에 나가서 부동산에 직접 방문을 해서

이 아파트의 가격이 얼마인지 정확히 파악을 해야 하는 거죠. 그런데....

현장 부동산에 가서 경매 나온 아파트를 콕! 찍어서, 저거 얼마에요?

하고 물어볼 수는 없는 노릇입니다. 그렇게 해서 정확한 가격을 알 수는 없걸랑요.

내가 그 부동산하고 웬만큼 친하기 전에는

경매 물건 보러 왔다고 하면 문전 박대 당하기 일쑤입니다.

설혹, 부동산에서 알려 준다 하더라도 건성으로 대충(일반적으로는 높게) 알려주고 맙니다.

그러다 보니까, 현장에 나가서 그 동네에 나와있는 매물을 다 파악하는 수 밖에 없습니다.

콕! 찍어서 물어봐봐야 제대로 된 답이 아니니까....

부동산에 가서 내가 보는 물건하고 비슷한 물건의 매물 상황을 파악하는 건데요...

이 물건이 용인시 수지구 동천동 현대1차홈타운 35평형 아파트네요.

이 동네 부동산에 가서 35평형 아파트를 보러왔다고 하면,

우리가 원하는 딱 그 물건을 알려주면 좋은데, 그럴리는 없고, 다른 동 다른 물건을 보여 주겠죠.

그러면 이때부터 비교분석을 하는 겁니다.

즉, 지금 부동산에서 보여주는 물건이랑 경매 물건이랑 비교를 해 보는 거죠.

예를 들면 이런식입니다.

향....

우리가 보는 물건은 103동으로서, 남향 물건인데,

102동인 동향 물건을 보여주더라.

자... 일반적으로 동향과 남향... 그럼 어디를 더 선호할까요...?

위에서 언급한 대로... 동향보다는 남향을 더 선호하죠...

이렇게 부동산에서 보여주는 102동 물건이 4억 이라고 한다.

그럼 경매 물건은 최소한 이놈 보다는 비싸겠구나 생각하면 됩니다.

동...

부동산에서 또 다른 물건을 보여주는데,

103동 뒤편에 있는 104동 물건을 4억 2천에 보여줬다고 가정하죠.

근데, 동네 분위기를 보니까, 103동은 도로가라서 시끄럽고, 104동은 그 안쪽이로 조용해서

사람들이 103동 보다는 104동을 선호하는 분위기더라...

그러면, 우리 경매 물건은 4억 2천보다는 못하겠구나... 하고 생각할 수 있겠죠.

아... 물론, 현장을 가봤더니, 103동 앞의 도로가 조용한 도로라서,

104동 보다는 103동의 전망을 더 선호하더라.... 할 수도 있습니다...^.^

그럼 4억 2천보다 낫겠구나 라고 판단하는 거죠.

그건 어디까지나 현장을 가봐야 아는 일입니다.

지도만 보고는 판단할 수 없습니다....^^

층...

또 다른 물건을 보여주는데, 같은 103동의 2층 물건이 4억 이라고 한다....

그러면 우리 경매 물건은 12층이니까, 2층(즉, 저층) 보다는 더 나간다고 보면 됩니다.

층, 향, 동.

주절 주절 잔뜩 썼는데, 정리하자면 이렇습니다.

층은 1층, 저층(2,3층), 탑층, 4층, 5층 그리고, 로얄층 순서로 가격을 형성한다고 보면 됩니다.

(10층 이하의 아파트는 4층, 5층도 로얄층에 포함시킵니다..^.^)

만약 5층짜리 아파트(이런 경우에는 엘리베이터가 없는 경우가 대부분)인 경우에는

5층, 1층, 4층, 2-3층(가장 선호)... 엘리베이터가 없기 때문에 5층까지 올라가려면 죽음이걸랑요...ㅎㅎ

향은... 당연히... 남향 > 동향 > 서향

남동향과 남서향은 큰 차이 없는데, 그래도 구지 나누자면 남동향 >= 남서향.

동은... 전망이 탁 트인 앞 동을 좋아 합니다.

그래서... 과연 내가 보는 경매 물건은...

이 아파트 단지에서 향,층,동을 종합 했을 때,

어느 위치에 있는 거냐... 하는 걸 파악하는 거죠...^.^

그냥... 아.. 이 동네 35평 아파트가 4억에서 4억 5천쯤 하는 구나....

이래서는 우리 경매 물건의 정확한 가격을 파악하지 못한 겁니다...

몇 동 몇 호가 얼마, 몇 동 몇 호가 얼마....

그래서 이 놈은 얼마쯤 하겠구나....

발품 팔기. 부동산경매 카페 [www.home336.com]

현장 답사... 발품, 앞마당.

이게 글로 써 놓고 보니까...

내용이 참 주저리 주저리 라는 느낌이네요... ㅋ

아지트에서 칠판에 그려가면서, 말로 할 때랑... 또 다른데요....

글구, 현장에 한번 나가보면 그게 뭔소린지 딱 알게 될텐데...

그래서, 발품 발품 하는 모양입니다.

부동산은 발품을 안팔고는 제대로된 분석을 할 수가 없걸랑요.

일단, 여러분들 주변, 내가 사는 아파트부터 시작을 해 보세요.

제가 항상 앞마당을 강조하잖아요.

위에서 얘기한... 향,층,동은...

결국... 우리 아파트 단지에서 어느 동 어느 층을 가장 선호 하느냐...

또는 덜 선호 하느냐... 그래서 가격 차이가 어떻게 나느냐 하는 얘기 걸랑요.

그럼, 본인의 앞마당, 본인이 살고 있는 아파트 단지를 먼저 공부하면

그런 차이를 훨씬 쉽게 파악할 수 있을 겁니다...^^

일단, 오늘은 여기까지 마무리 하겠습니다...^^;;

참고하실 만한 글....

11-4기 나야님의 상현동 임장 보고서 : [임장이란 이런 것.]

10-3기 과천잉꼬님의 [현장 답사 보고서 1편, 2편]

雪馬 (설마)

2011. 8. 9.

부동산경매 카페 [www.home336.com]

추신 : 제 글은 얼마든지 퍼가셔도 상관없습니다....

다만... 출처는 밝혀주세요...^.^

[물음표]

아..설마님..이런 고급정보를 너무 아무렇게나 흘리시면..T.T

[대박부자브루니]

그러게욤 ㅋㅋㅋ 천기누설은 제발 좀 자제 해주세요 ㅋ

[서선임]

역시..기대한 것 이상이네요..더구나 우수사례 2건까지 보고 나니...열의가 타오르는듯 합니다. ^^

[雪馬]

헉 이런... 배운 사람들이 더한다고... 제가 수업 시간에 떠든 얘기의 절반도 못했다는 거 아시잖아요... ㅋ

[아키앤줄리]

어차피 천기를 누설해도 믿는 사람만 믿고 행동하는 사람만 움직인다는거~ 그쵸?

[라이너스]

아아 설마님.. 요새 두번째 책 출간할 계획이라고하시더니 결국은 이런... ㅋ

[교차로]

몇개월전 교육받을때 생각이 새록 새록 나네요 도망간 열정을 찾으러 다야겠네요

[소리샘]

정말 설마님의 귀한 정보를 아낌없이 퍼 주시네요... 배운 내용이지만 다시한번 새겨봅니다...감사합니다...

[나야나경아]

핑크님과 임장하고온 물건 -.- 이런 경쟁자가 있군요 얼마에 쓰실거에요? ㅎㅎ 공투에 저희도 발하나 담글게요 ㅎㅎㅎ 아~ 설마님 청강은 평일반때 갈게요 주말엔 자꾸 일이 생기네여

[야생]

천기누설하시거나 말거나...어짜피 무지몽매한 사람들에겐 그냥...한글일뿐. 아는 사람은 이미 다 안다는...특히..붉은 넥타이부대들! 지금보니..짜고치는 고스톱도 아니고 ~~~ 뭔일이래요~ ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[雪馬]

헉... 빨간 넥타이 부대들 09년 기수부터 11년 기수까지 총출동.... 더이상의 내용은 올리지 말라는... 압력을 가하는 거 같은데요... 이거... ㅋ.

[대박부자브루니]

아이폰으로만 봐서 빨간넥타이가 뭔가 했어요 ㅋㅋㅋ .. 네 쌤! 이제 그만~ㅋ

[지원아빠]

소중한 가르침 감사드립니다아

[럽맨이]

실전반 임장때 전수 받은 내용이 정리되어 있어 넘 감사~

[도로시]

ㅋㅋㅋㅋ 이거 우리 핑크 넥타이들의 천기누설~~^^

[비야]

좋은 정보 열심 공부하고 있습니다 감사합니다

[천하무적곤]

킹왕짱이당

[♡겨니♡]

최고에용~~~~ ^^/

[weeping cross]

아 지금은 먼말인지 몰라도 곧알게 되겠죠? ㅡㅡㅋ

[엠비씨]

정보 만족합니다.

[기사아쒸]

캬..주옥같습니다..왜이제야 이글을 보게된건지..

[336리얼]

주옥은 아니더라도 열시미 사시는 모습 - 짝짝짝!

[weeping cross]

이젠 몬말인지 알겠숨당 음하하하

[하얀손]

글만 읽을땐 이해가 되는데....실제로 경험하지 않고선 그 깊이를 이해못하겠죠?
열심히 익혀서 집앞에것부터 함 해볼렵니다~~^^;

[moon0620]

좋은 정보감사합니다~^^

[행동대장]

좋은 정보 감사합니다. 많은 도움 되고 있습니다.

[아자아자ㅋㅋ]

햐~

[이브40s]

시야을 넓혀 주는 글, 감사합니다.

[rlarudghks]

좋은정보감사합니다.

[건이아빠]

부동산가서 뭘해야 될 지 알려주셔서 감사드립니다.

[히카루]

감사합니다^^

[님좀짱이셔]

굿굿^^

[giver]

잘~ 봤습니다 ~ ^^

[pinus]

좋은 글 잘 보았습니다.

[happy money]

감사합니다...

[벙개소년]

결국 임장은 층, 향, 동 분석을 바탕으로 기준점을 잡고 비교분석이 이루어져야 입찰가를 알 수 있는 거네요~~~
좋은 정보 감사드립니다.^^

[바보곰]

좋은 정보 감사합니다~~

[겸손부부]

발품을 팔라는게 이렇게 하는거군요

[해밀건]

발품이 중요...

[언젠가는 나도]

설마님의 초보시절 이야기부터 지금까지 쭉쭉 읽고 있는데 아무것도 모르는 제가 조금이나마 경매가 어떠한 건지 알게되는 거 같습니다~ 경매에 대한 공부 열정이 불타오르고 있어요 ㅋ 좋은 정보들 감사합니다~