주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

[雪馬]

주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

위 법 조문이 말하고자 하는 내용이 뭘까요...?

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잠깐 생각할 수 있는 시간....^^

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우리가 부동산 경매를 하면서

반드시 배우는 내용 중에 하나가 임차인에 대한 내용인데...

그 중에서 소액 임차인 최우선 변제라는 말도 배웁니다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)가....

바로 우리가 그동안 부동산 경매를 하면서 많이 접해왔던

소액 임차인에 대한 법규정입니다.

소액 임차인이란 뭔고 하면요....

임차 보증금(즉, 전세금이나 월세 보증금)이

일정액 이하인 임차인을 말합니다.

쉽게 말해서 전세 가격이 싼 집에 사는 서민이라고 생각하시면 됩니다.

가격이 낮은 전세집에 사는 서민에게는

그 집이 경매에 들어갔을 때,

우리가 앞에서 배웠던 순위에 따른 임차인 배당과 무관하게

보증금 중의 일부를 제일 먼저 배당해 준다는 얘기 입니다.

참고 : 임차인3 - 배당 순위 정하기 (http://cafe.daum.net/home336/4cGv/10)

지루한 용어 정의나 법 조문 분석은 좀 있다 더 하구요....

일단 사례를 보면서 얘기 하겠습니다...^^

사례1. 실전투자팀 10-1기 낙찰 사례 (2010년 1월 28일)

위 경매 물건의 세입자 나모씨.... 전세금이 4천입니다.

이런 경우에 전세금 4천이면 전세 가격이 싼 경우(소액 임차인)에 해당하고

그래서 나모씨는 배당 순위와 상관없이 전세금 4천 중에 일정액(1,600 만원)을 

가장 먼저 배당받을 수 있다(최우선 변제)는 거죠.

배당표를 만들어 보면 다음과 같습니다.

배당 순위			채권금액	배당금	미배당금
최우선 변제		임차인	4,000	1,600	2,400
08.03.03	저당권	최용환	4,500	3,400	1,100
09.01.16	전입(확정)	임차인	2,400	-	2,400
09.04.03	저당권	이진우	1,200	-	1,200

표1. 소액 배당

임차인 나모씨는 4천만원 중 1,600만원을 받고, 2,400 만원을 못 받는 거죠.

만약, 이 경우에 소액 임차인 조항이 없다면.....

배당표는 다음과 같이 변합니다.

배당 순위			채권금액	배당금	미배당금
08.03.03	저당권	최용환	4,500	4,500	-
09.01.16	전입(확정)	임차인	4,000	500	3,500
09.04.03	저당권	이진우	1,200	-	1,200

표2. 순위 배당

1순위 저당권자가 4,500 만원을 전액 배당받고

남는 돈 500만원을 2순위권자인 임차인이 받는 거죠.

표1과 표2를 비교해보면...

소액 임차인 조항에 의해서

임차인 입장 :  500  ==>> 1,600   (+1,100)

1순위 저당권자 입장 :  4,500 ==>> 3,400  (-1,100)

임대차보호법 제8조 덕분에

일반 채권자(흔히 1순위 저당권자)가 손해를 보게 된 셈이죠....

(그래서, 대출 할 때.... 은행에서 방빼기를 하게 됐답니다...^^)

주택임대차보호법 제8조 1항

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

이 조항에 의해서 임차인 나모씨가 최우선 변제를 받을 수 있는 거였습니다.

근데... 제1항 내용을 가만히 보면 끝에 조건이 하나 붙어 있습니다.

제3조제1항의 요건을 갖추다....

무슨 소린가요...?

바로 지난번 토론에서 살펴봤던 임대차보호법 제3조제1항 전입신고를 말하는 거죠....^^

관련글 : 확정일자의 효력 발생일은 언제인가?  (http://cafe.daum.net/home336/4cGv/14)

전입신고를 언제까지 해야 된다구요...?

등기부에 경매라는 말이 뜨기 전까지.....입니다.

즉.....

등기부등본에 이 집이 경매 들어갔다고 버젓이 표시가 되어 있는데...

그걸 무시하고 소액 임차인이랍시고 전입하고 들어가 살아봤자....

소액 임차인 지위를 인정해주지  않는다는  말입니다...^.^

그럼..... 여기서.....

도대체 얼마가 소액이고....

또 얼마까지 보호해 준다는 거냐...? 

즉, 위 사례1에서....

임차인 나모씨의 보증금 4천만원이 왜 소액에 들어가며...

임차인 나모씨는 왜 1,600만원을 최우선 배당 받은 거냐...?

도대체 그 기준이 뭔가 하는 겁니다....

그것도.... 다..... 법에 규정되어 있습니다.

(법대로... 법대로... 법대로....

부동산 경매는 뭐든지 법대로입니다....^^)

소액의 기준과 보호금액

'법대로'라고 했으니까....

법 조문을 다시 한번 들춰 볼까요....

(귀찮니즘 이론을 신봉하시는 분들께서는

요 단락은 건너뛰고, 다음 단락에 나오는

소액 임차인 표를 바로 보시면 되겠습니다...^^)

주택임대차보호법 제8조제3항

제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

대통령령으로 정한다네요....

대통령령이란.... 바로 시행령을 말합니다.

주택임대차보호법 시행령 제3조, 제4조

제3조 (보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원

3. 그 밖의 지역: 1천400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원

3. 그 밖의 지역: 4천만원

[전문개정 2008.8.21] 

글로 읽으려니 눈에 잘 안들어옵니다....-.-;;

정리하면 이렇습니다.

구 분	소액의 범위(시행령 4조)	우선 변제금(시행령 3조)
과밀억제권역	6,000 만원	2,000 만원
광역시	5,000 만원	1,700 만원
기타지역	4,000 만원	1,400 만원

근데... 이게 가만히 보면...

2008년 8월 21일에 개정한거랍니다.

그럼... 개정하기 전에는... 또 달랐다는 얘기가 되걸랑요....

맞습니다...

소액의 범위가 시대가 흐르면서 차츰 차츰 변해갔습니다.

이 법이 처음 시행된 게 1981년 부터 였걸랑요.

벌써 30년 전.....

그때랑 지금이랑 전세금도 많이 바꼈잖아요...

(많이 오른거죠....)

그래서 지금까지 4번에 걸쳐서 개정하게 됩니다.

그걸 다.... 시행령을 몽땅 보자고 하면.... 골치 아플테구요...ㅎㅎ

그걸... 싹 표로 정리해 보면 다음과 같습니다.

적용 기간	구 분	소액의 범위 (만원)	우선 변제금 (만원)
95년 10월 18일까지 적용	서울시 및 광역시	2,000	700
	기타지역	1,500	500
95년 10월 19일 ~ 01년 09월  14일	서울시 및 광역시	3,000	1,200
	기타지역	2,000	800
01년 09월 15일 ~ 08년 08월 20일	과밀억제권역	4,000	1,600
	광역시	3,500	1,400
	기타지역	3,000	1,200
08년 8월 21일 ~ 10년 7월 25일	과밀억제권역	6,000	2,000
	광역시	5,000	1,700
	기타지역	4,000	1,400
10년 7월 26일 이후	서울	7,500	2,500
	과밀억제권역	6,500	2,200
	광역시 + (안산,용인,김포,광주)	5,500	1,900
	기타지역	4,000	1,400

표3. 소액 임차인 범위와 우선 변제금

(* 3번째, 4번째 기간에서는 광역시에서 군지역과 인천광역시는 제외

군 지역은 기타 지역, 인천광역시는 과밀억제권역에 포함)

오늘 얘기의 결론은 이 표만 잘 볼 줄 알면 된다 입니다....^^

그럼... 이 표를 한번  해석해 볼까요....

지역 구분이나 소액의 범위, 우선 변제금같은 경우는 그냥 봐도 알 수 있습니다.

여기서 가장 헷갈리기 쉬운 항목이 [적용 기간]입니다.

구구 절절이 설명해봐야 머리만 아프구요...

다시 사례를 보겠습니다.....^^

위에서 언급했던 사례1. 임차인 나모씨....

임차인 나모씨의 전입일이 09년 1월 16일입니다.

그럼 위 표와 비교해 보면....

4번째 기간(08년 8월 21일 부터)에 포함되네요.... 그쵸...?

자... 이렇게 가면 안됩니다.

여기서 말하는 [적용 기간]은....

임차인의 전입일자를 말하는 게 아니구....

채권자의 등기상의 권리가 언제냐 하는 겁니다.

(쉽게 말해서 근저당 날짜....^^)

사례1.을 다시 보면....

최초 근저당의 날짜가  08년  3월 3일이죠....?

그럼... 3번째 기간(01년 9월 15일 ~ 08년 8월 20일)에 들어갑니다.

이제는 지역 구분.... 어느 지역에 해당하는가....

해당 물건지 주소를 보면 인천시 계산동입니다.

그럼 과밀억제권역.....

이렇게 해서.... 이 사건의 임차인은

임차 보증금이 4,000 이하일 때,

1,600 만원까지 우선 배당을 받을 수 있는 겁니다.

다시 정리해 보면.....

1. 적용 기간 : 최초 근저당 날짜 - 08년 3월 3일 : 세번째 기간에 해당

2. 지역 구분 : 인천시 계산동 : 과밀억제권역

3. 소액의 범위 : 4,000 만원 : 이 사건 임차인의 보증금 4,000만원으로 소액에  해당

4. 우선 변제금 : 1,600 만원 : 고로 1,600 만원을 우선 배당 받음.

적용 기간	구 분	소액의 범위 (만원)	우선 변제금 (만원)
95년 10월 18일까지 적용	서울시 및 광역시	2,000	700
	기타지역	1,500	500
95년 10월 19일 ~ 01년 09월  14일	서울시 및 광역시	3,000	1,200
	기타지역	2,000	800
01년 09월 15일 ~ 08년 08월 20일	과밀억제권역	4,000	1,600	여기에 해당
	광역시	3,500	1,400
	기타지역	3,000	1,200
08년 8월 21일 부터	과밀억제권역	6,000	2,000
	광역시	5,000	1,700
	기타지역	4,000	1,400

이렇게 되는 겁니다..... 휴~~~~

강의 시간에는  손쉽게 설명 되는 게...

글로 쓰자니.... 중언 부언 글만 길어지네요....에구...

글은  길었는데....

결론은 딱 하나입니다.

[표를 잘 보자...^^] 

그럼... 끝으로.....

과밀억제권역이란 어디를 말하는가....? 입니다....

역시... 법대로....-.-;; 

참고삼아 읽어 보시고....

역시나  맨 마지막에 나오는 표만 잘 보시면 됩니다....ㅎㅎ

이때는 수도권정비계획법을 봐야 합니다.

제6조 (권역의 구분과 지정) ① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다. 

제2항에 [과밀억제권역]은 대통령령(즉, 시행령)으로 정한다죠...?

그럼 시행령 볼까요....^^

제9조(권역의 범위) 법 제6조에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 별표 1과 같다.

[별표 1]에 범위를 언급해 놨다네요....

그럼... 그 [별표 1]을 보겠습니다....^^

이렇습니다.....^^;;

다 써놓고 보니까....

여전히 빠진 얘기가 있네요....

임대차보호법 제8조제3항 이야기....

주택 가액의 2분의 1이 어쩌구 저쩌구....

아.... 그 얘기는.... 다시 시간내서 쓰겠습니다...

저의 오늘 글빨은 여기까지.....^^;;

가시기 전에....

아래 손꾸락을 사뿐히 즈려밟고 가시옵소서.....^^ 

추신 : 위에서 언급한 사례에 등장하는 임차인은....

사실은 선순위 임차인으로서 전액 배당을 다 받습니다....

그냥 사례로 설명하기 위해....

약간 손질을 가해서... 후순위 임차인으로 가정한 겁니다...^^

[달빛사냥]

감사합니다.

[플로라2]

감사

[주몽주몽]

감사합니다 ~

[sakurajung]

감사합니다^^

[날아라머리위로]

감사합니다!!^^

[공냥이]

자세한 설명에 간결한 정리 ! 감사합니다~ 도움이 많이 됐습니다 ^^