과천잉꼬님 - 실전팀 텐쓰리 현장 답사 보고서 1편, 2편

[336카페 운영자]

09-15085 의왕시 오전동 100 모락산현대아파트 106동 504호

과천잉꼬 | 조회 43 | 2010.04.16. 10:07

수요일 모임 후 모두 잘 들어가셨나요?

실전팀 텐투님들 낙찰건으로 축하파티하신 듯한데 저도 같이 했으면 하는 아쉬움이 있었습니다.

암튼, 즐거운 금요일입니다. 내일은 토요일이군요. 벌써 이렇게 되었다니...

어제 저녁에 홀로임장 2탄으로 의왕에 갔었습니다.

물건은 많은데 저녁시간을 활용하다보니 역시 한계가 있네요.

정확한 내용은 아니더라도 다른 분들도 이런동네가 있구나 정도로 보시면 좋을 것 같습니다.

저도 다니면서 새록새록 장을 넓히고 있는 중입니다.

일단 설명 들어갑니다.

■ 지역

- 이전 안양 물건의 확대판 사진이라고 보시면 되겠습니다. (좀 더 보기 편하게 이번엔 위성사진으로 ^^)

- 이전 지도와 비교하기 편하게 싼동네, 비싼동네 표시했구요, 추가로 학원가 표시해놨습니다.

  대치동만큼은 아니더라도 평촌 학원가도 나름 유명합니다.

- 어제 갔다온 물건은 아래쪽 모락산현대아파트라고 동그라미 쳐놓은 곳입니다.

- 안양에서 수원내려가는 중간쯤에 있구요, 아랫쪽으로는 의왕IC가 있습니다.

- 사진에서도 보시는바와 같이 오른쪽에 모락산이 있어 청정한 느낌이 듭니다. 조용한 편이구요.

  (사실 저녁에 가서 모락산 규모는 잘 모르겠더라구요.;;)

- 대신 지하철역세권은 아니고 범계역까지는 마을버스를 타고 나가야 합니다. (약 15~20분 소요)

- 차가 있어야 다니기 편하기는한데, 위쪽으로 평촌IC, 아랫쪽으로 의왕IC가 있고, 제 생각으로는 좀 어중간하다는 느낌이 있습니다.

■ 물건

- 2002년에 지어진 비교적 깨끗한 아파트이고, 1,600세대 정도 됩니다. 모두 24층짜리.

- 바로 위쪽에 의왕 초등학교가 붙어 있고, 그 위쪽으로 중학교도 하나 있습니다. 바로 옆에 고등학교도 짖고 있다고 하네요.

  그래서 젊은 엄마들이 많이 살고 있답니다.

- 24평형과 33평형, 두개 평형으로만 이루어져있고, 33평형이 더 많습니다. (방3개,화장실2개)

   101,103, 105, 107이 24평형, 나머지가 대부분 33평형입니다.

- 가로로 있는 것은 모두 남향, 세로로 있는 것은 동향입니다.

  그래서 아랫쪽에 있는 동과 오른쪽에 있는 동이 좋은 동으로 쳐줍니다.

- 더불어 24층짜리기대문에 10층 이상을 기준동으로 보더군요. 가보니 아랫층은 조망권에 문제가 있어보였습니다.

- 106동 빨간색 동그라미 5층이 이번 물건인데, 동향에다가 길가쪽이라 좋은 동은 아닙니다. 게다가 5층이라니.. (33평형)

- 제가 둘러본 곳은 흰색 동그라미 쳐놓은 108동(22층)과 109동(5층)입니다.

  * 108동(22층) - 현재 빈집. 집주인이 서울에 집이 생겨서 이사갔다고 하더군요.

    바닥 원목을 다시 했고, 벽쪽으로 허리정도까지 나무로 둘레쳐놓은 것(이걸 뭐라고 하죠?)까지해서 별도의 공사는 필요없고,

    도배정도만 하면 되는 집입니다. 이 아파트에서 제일 좋은 물건이라고 하더군요.

    남향에 22층이라 해드는건 문제가 없어보이는데, 문제는 106동 거실이 훤히 보인다는 것입니다. 서로 마찮가지겠더군요.

    동간거리가 충분치 않다는 얘기. 근데, 이쪽 아파트가 모두 이렇겠더군요. 별수 없을 것 같습니다.

    현재 매매가 3억2천이고, 3억5천에서 이렇게 내려온 상태입니다.

  * 109동(5층) - 노부부가 살고 계셨고, 인테리어는 집 지을 때 그냥 기본이니다. 그래도 년식이 얼마 안되서 깔금.

    바로 앞쪽에 산이 보이고, 새소리도 난다고 하더군요. 아카시아 향기도 기가 막히고. 제일 조용한 곳 같았습니다.

    동향인데, 앞에 산이 있고, 5층이라서 햇빛드는 건 별로일 것 같습니다. 낮에 가봐야 더 알겠지만 구조상으로는 그래보입니다.

    그래서 인지 매매가 3억입니다. 이것도 3억3천에서 이렇게 내려온 상태.

- 전체적으로 동별로 1건정도 매물이 있는데, 이상하게 층수에 상관없이, 동에 상관없이 다른 물건은 3억2천에서 3억5천정도에

   걸쳐있는 것 같습니다. 심리적으로 이정도 가격 이하로는 안팔겠다는 생각인 것 같은데, 급하면 좀 싸게 내놓고 하는 것 같습니다.

   그래서 나온게 저 물건인데, 분위기를 보니 매수자는 별로 없어보입니다. 기다리다 네고치면 몇백은 더 깍을 수 있을 듯.

- 문제의 106동의 경우는 매물이 나온게 5층으로 3억2천정도로 나왔다네요. 얼마전에 1층이 2억9천에 매매가 됐답니다.

   1층이 2억9천이면 5층도 비슷할 것 같은 느낌입니다. 116동의 1층도 현재 3억에 나온 상태입니다.

- 그런데 헤깔리는게 하나 더 있습니다.

  검색하다가 찾은건데, 확인매물고 2억8천에 109동 고층이 나왔네요.

  같은 동향이고, 109동은 구석에 박혀있고 산이 앞에 있는 고층, 106동은 길가에 있고 저층.

  그렇다면 일단 급매가를 2억8천으로 봐야되는게 아닌가 싶습니다. (예의 주시)

- 기준가 2억8천.

   입찰예상가 2억4320만원 (6%, p-2천)

- 이 물건을 임장 갔다 온 이유는 사실 하나 더 있습니다.

- 지난 화요일날(14일) 경매건에 같은 동 14층 물건이 나왔었습니다.

   2억8천에 낙찰. (천원 뺀 이유는 뭘까요? 천원 더쓴 것도 아니고 ;;;)

- 실제 매매가가 3억이 넘으면 괜찮아 보였는데, 지금 보니 이 물건은 아마도 실수요자였지 싶습니다.

■ 결론

- 한번 더 유찰되면 그때 들어가면 될 것 같은데, 실수요자 붙으면 낙찰 되겠죠?

이상 돈되는데는 도움이 안되고, 대충은 도움이 된 임장후기였습니다.

※ 사족

- 33평 전세가 1억7천에서 1억6천5백사이입니다. 매매가 3억4천 잡았을 때 이 곳도 50%네요. 매가가 더 낮아지면 그 이상이구요.

  그나마 여기도 전세가 별로 없답니다.

- 지금 매매가가 작년 1월이랑 비슷한 상황입니다. (한참 바닥일 때)

  적절히 판단해서 사야될 시기가 아닌가 합니다.

  진인사(서수향)

낮에 일하시면 다니는게 만만치 않은데, 대단한 열정에 고맙고 감사할 따름이네요.. 꼼꼼하게 작성하신 후기 잘 읽었습니다.
다음주에 같이 의논해보면 좋겠네요. 10.04.16. 11:18

 

  과천잉꼬

어제 너무 구라에 혼을 실어서일까요? 방금 전화왔네요. 114동 20층(좋은동,좋은층)에 어제까지만 해도 3억2천이었는데, 오늘 집주인이 3억으로 내려 급매로 내놨다구요. 인테리어 다시 해서 이 단지에서는 특A급이랍니다. 어제 시간이 늦어서 저한테 못보여준게 한이 된답니다. 전체 부동산에 물건 깔아놓고 팔려고 안간힘을 쓰고 있는 것 같습니다. 진짜 요즘 집 안팔리나 봅니다. 부동산 아줌마가 좋은 정보 감사~ 106동 이 물건 기준가 2억8천도 간당간당 하겠네요. 근데, 3억이면 개인적으로 사고싶은 생각도 듭니다. ;; 돈이 왠수다.. ㅜㅜ 10.04.16. 11:53

 

  자이온

구라가 대단하시네요(2천~ㅋ) 함께 성투해서 이보다 좋은집으로 이사가는 그날까지 열심히~^^* 10.04.16. 12:07

 

  모세

모락산 자락에 있어서 공기가 좋죠? 근데 앞으로 공장지대 옆에는 가구단지와 성 나자로원이 있어서 제대로 인정받지 못하는거 같아요. 임장하시느라 수고하셨습니다 ^^ 10.04.16. 12:40

 

  미바

와우...퇴근후에 많이 피곤하셨을텐데 정말 수고하셨습니다. 깔끔하고 잘 모르는 동네인데도 제가 그 동네 있는듯한 느낌입니다. 같은 동네이신 모세님의 참고 조언도 한몫하시구요.
기준가가 조금 보수적이긴 하지만, 2억 8천 잡으신것은 적당하다는 느낌이네요. 역시 이 동네도 거래는 얼어 붙어 있는것 같군요. 가격이 문제가 아니라, 나갈 수 있는가가 문제일 듯 해요. 요즘 집을 사겠다는 사람들이 원체 없는 분위기라....조금 붙들고 있다가 추세를 보며 넘기는 것도 생각을 해 볼만 하긴 한데. 우리 총알이 별로 없는게 한스럽네요..^^;;; 10.04.16. 13:02

 

  구리스

임장후기 잘봤습니다 과천잉꼬님, 저도 빨리 안정적인 수입원 만들어서 지원사격해드리고 싶네요^^; 10.04.16. 14:34

 

  雪馬

흠... 이정도 임장 후기.....
이건 다음 기수가 들어오면.... 필히 모범 사례로 걸어 놓아야 할....
그런 임장 후기인데요.....^.^ 10.04.16. 18:37

 

  과천잉꼬

지역분석에서 모세님 말씀처럼 공장지대나 가구단지 등도 충분히 다루었어야 했는데, 저녁이라 돌아보지 못한점이 아쉽네요. 다음 지역분석에서는 조금더 세심히 다루어야 할 것 같습니다. 그런데, 성나자로원은 보통의 성당은 아닌가보죠? 나중에 얘기해주세요. ^^
설마님, 너무 과찬이신데요, 아직 갈길이 멉니다. 내일 뵐게요. ^^ 10.04.17. 00:15

 

  과천잉꼬

어제 수업중에 부동산에서 문자가 왔습니다. 114동 20층은 3억에 매매되었고, 109동 5층짜리 3백만원 더 빼서 2억9천7백에 될것 같은데, 살 의향 있냐고.. 언제 다시 이쪽 나올거냐고... 114동 가보지는 않았지만 집 좋고 싸면 팔리긴 팔리는군요.. ^^ 10.04.18. 11:03

 

  雪馬

이 물건... 6월 8일 입찰이네요...최저가 2억 1천...
이제 사정권에 들어온 거 같은데.... 계속 지켜보고 계시는 거죠..? ^^ 10.05.25. 18:52

 

  과천잉꼬

6/8, 14명, 263,820,000원(77.59%)낙찰 10.06.27. 15:31

09-16644 안양시 동안구 비산동 샛별마을 한양@ 305동 508호

과천잉꼬 | 조회 30 | 2010.04.14. 00:18

제가 과천에 살고 있기는 하지만, 과천은 경매 물건이 거의 없어서 안양/의왕쪽으로 눈을 돌렸습니다.

일단 안양 동안구쪽과 의왕쪽 아파트를 위주로 검색해서 하루에 한 건 정도 임장을 해보기로 했습니다.

그런데, 사실 밤9시까지 문을 연 부동산이 있을까 걱정이 되었습니다. 분당에서 안양까지 가는데 거의 대부분의

부동산 불이 꺼져있더라구요. 첫날부터 공치는가 싶었는데 다행히 해당 물건지의 부동산은 불이 켜져있더라구요. 다행~

그래서 제1탄 올라갑니다.

참고로 안양지역 법원 경매일은 매주 화요일이더군요. 아마 다른 법원도 요일이 정해져 있을 것 같습니다.

임장할 때 요일 잘 봐서 다니면 좋을 것 같습니다.

■ 지역

- 소위 말하는 평촌지역입니다. 평촌역과 범계역을 중심으로 남북으로 나눠져 있고, 대체로 남쪽이 학군의 영향으로 비쌉니다.

   평수도 큰 평수 위주로 되어 있구요.

- 북쪽은 상대적으로 적은 평수 위주로 되어 있고, 남쪽보다는 매매가가 낮습니다. 그 중에서도 오늘 물건 있는 샛별한양3차가

   제일 낮은 것 같습니다.

- 분당과 비교했을 때 비슷한 면도 있고, 다른 면도 있는데, 일단은 아파트 중심의 베드타운이며 중소형 위주의 물건은 현재 시장에서

  보합세를 유지하고 있습니다.

- 평촌에 대해서는 다음에 자세히 분석후 올려보도록 하겠습니다. 오늘은 시간이 별로 없어서 부동산 아줌마랑 많은 얘기를 못했네요.

  공부도 좀 더 필요하구요.

■ 물건

- 해당 물건의 24평형 동은 305동과 204, 206, 208동 세개 입니다. 이 중 204동을 제일 좋은 동으로 쳐줍니다.

   중간에 끼여서 조용하고 상대적으로 지하철역에서 그나마 가깝다는 이유에서인 것 같습니다.

- 해당 물건의 305동은 도로와 인접한 동이라 소음이 있다는 단점과, 남쪽의 지하철역과 더 가깝다는 장점이 조금 상충하는데,

   소음부분이 더 크게 작용하는 것 같습니다.

- 현재 매물로 나온 24평형은 보통 2억7천에 나오고 급매로 나오는 것이 2억6천(204동 6층)입니다.

   저녁 9시현재 단지내 3개 부동산 중 1개 부동산만이 영업을 하고 있어서 다른 곳은 물어보지 못했는데,

   다른 부동산의 광고판에 손으로쓴 24평형 급매물 2억5천8백만원짜리가 있는 것으로 봐서, 급매 시세가 이정도 되는 것 같습니다.

- 305동에는 매물이 없고, 얼마전에 한 집에 2억6천에 내놓았다가 안팔려서 전세로 돌려놓고 나갔다고 하는걸 봐서,

  심리적으로 매도자 지지선이 2억6천인 것 같습니다.

- 전세도 24평이 1억3천정도 한다고 하니, 평촌도 분당과 같이 전세율이 50%정도 됩니다. 그나마 전세는 21평,24평에는 하나도

   없다네요. 여기도 전세난...

■ 기준가격: 2억4천8백만

 - 305동보다 조금 좋은 6층이 2억6천이라고 봤을 때, 조금 안좋은 305동 5층은 2억5천정도. 여기에 2백만원정도 빼줘야

   급매로 팔리지 않나 싶습니다.

 - 현재 1회 유찰되어 최저가 2억1200만원입니다.

 - 기준가 2억4800만원. 입찰가제안 : 2억1812만원(6%, p-1,500만원)

[곤티]

엇 이게 공개되다니..놀래라~^^;

[♥부자아빠♥]

보고서가 아주 꼼꼼하시네요.. ^^ 잘 보고 배워갑니다~~

[집열채]

임장 보고서 잘 보고 배워갑니다 ^^

[happy money]

감사합니다

[바보곰]

저도 얼른 배워서 보고서 한번 써보고 싶네요..

[스완]

우아~~ 이렇게 써야 낙찰이 되는군요. 분발하겟습니다.

[오과장]

감사합니다

[킹씨네]

임장보고서는 이렇게 작성하는거군요.