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[주윤발]

가든파이브에 떨어진 독약, NC백화점을 보라 ['가든파이브' 이주사]SH공사가 NC백화점에 119억을 준 이유

김상철/이주정책사TF | webmaster@mediaus.co.kr

지금 가든파이브는 들썩인다. 상반기부터 상인들이 줄줄이 명도소송을 당해 쫒겨나는 것은 물론이고, 인근 문정동 로데오거리 상인들과 기 입점해 있는 NC백화점이 소송에 나섰다. 게다가 온갖 ‘카더라'라는 유언비어가 가든파이브에 팽배해 있다. 그 이면에는 바로 현대백화점 유치라는 쟁점이 놓여 있다. 대형 유통자본을 끌어들여 상권개발에 나서는 것은 민간 쇼핑몰 개발방식 상 정석에 속한다. 그래야 초기에 집객 효과를 최대화할 수 있고 이를 바탕으로 소규모 입정상가의 활성화도 꾀할 수 있기 때문이다. 하지만 이런 정석이 유독 가든파이브에서는 독으로 돌아왔다. 이 맥락을 이해하기 위해서는 이미 입점해 있는 NC백화점의 사례를 꼼꼼이 살펴볼 필요가 있다.

지난 글을 통해서 언급되었듯이, 가든파이브의 준공은 2008년이지만 정식 개장은 2010년이 되어서야 이루어졌다. 그 이면엔 낮은 분양률이 있었다. 원래부터 이주상가로 지어진 가든파이브는 다른 어떤 요인보다 이주 대상자의 재정착이 일차적인 목표여야 했고, 그러기 위해선 이들이 감당할 수 있는 수준에서의 분양가가 책정될 필요가 있었다.

실제로 분양이 게시된 2009년과 2010년은 이주대상 청계상인들이 장사를 접고 재정착을 기다린 지 2~3년이 경과된 시점이었다. 이들에겐 그동안 벌어놓은 돈도, 은행에서 담보로 잡을 영업이익도 없는 상태에서 서울시만 믿고 기다린 세월이었다고 할 수 있다. 하지만 예상보다 1억원 가량 껑충 뛰어버린 분양가는 이들에게 ‘그림 속의 떡'에 불과했다. 결국 19차에 걸친 특별분양을 실시해도 입주할 수 있는 상인들은 전체 대상의 절반도 되지 않았다.

그 사이 어떻게 해서든 분양률을 높여야 했던 서울시와 SH공사는 분양방식을 임대방식으로 전환하고, 1인 1점포 정책에서 벗어나 다점포 매입자를 우선으로 분양하는 등 각종 파행이 이루어진다. 그리고 NC백화점 유치과정에서 문제점이 폭발한다.

▲ 서울시와 SH공사는 가든파이브 준공 이후, 낮은 분양률로 고민하다 대형 테넌트 유치라는 방법을 택한다. 이로 인해 기존에 분양을 받았던 상인들을 내쫒고 대규모 유통자본을 들이는 ‘나쁜 방식의 상권 활성화' 정책이 일반화 된다. 이 과정에서 각종 법규 위반 및 특혜 지원 등의 의혹이 제기되었다.

아래에서는 현재 추진 중인 현대백화점 유치가 왜 가든파이브활성화에 도움이 될 수 없는지를 살펴보기 위해 기존의 NC백화점 유치과정을 살펴본다. 이를 바탕으로 왜 일반 민간상가에서 적용되는 키 테넌트를 레버레지로 하는 상권활성화 정책이 가든파이브에서는 독이 될 수 밖에 없는지를 짚는다. 그리고 현재 추진되는 현대백화점 유치 과정이 초래할 문제점에 대해서도 예상해본다. 궁극적으로 대형 테넌트 유치와 같은 대증요법으로는 오히려 정책상가로서 가든파이브의 정체성을 유지하는데 도움이 되지 않으며, 무엇보다 정책대상인 청계이주상인들을 이중적으로 소외시키는 결과를 초래할 것이라는 점을 확인하고자 한다.

서울시는 2009년 개장준비를 하면서 임시인력을 단장으로 하는 ‘활성화 기획단'을 가든파이브에 설치한다. 이 임의 조직은 2012년까지 유지되는데, 사실상 민간인이면서도 가든파이브의 주요한 초기 정책을 좌지우지 하는 ‘책임없는 전권'을 부여받는다. 이 기획단에서는 대형테넌트를 골자로 하는 활성화 계획과 분양대행사에 대한 관리업무, 그리고 상권에 필수적인 영향을 주는 MD구성 권한을 행사한다. 이 기획단 주도로 2009년 12월에 단 8일 동안만 제한경쟁입찰을 선정하는데 여기엔 이랜드리테일만 응찰했다. 대형 테넌트가 들어오기 위해서는 이미 입점해있던 상가들이 자리를 빌려주어야 했다. 이에 따라 SH공사는 2010년 3월 31일, 가든파이브 토탈패션몰 측과 일괄임대 계약을 한다. 문제는 가든파이브 라이프 관리단 규약상 80% 이상의 동의가 있어야 하지만, 임대계약시점에는 이를 충족하지 못했고 1달이 경과한 4월 말에 이르러서야 겨우 81%를 중족한다.

흥미로운 것은 이 과정에서 소위 상인들의 대표라는 관리단이, 동의율을 확보하기 위해 NC유치 구역 내 잔금 체납자 210명에 대해서만 선별적으로 계약해제조치를 하였다. 뿐만 아니라 동의하지 않는 상인들의 서명을 대리하는 일까지 발생하였다(이에 대한 소송에서 관리단은 법원의 구분소유자 서면동의서 제출 요구에 대해서도 거부하고, SH공사의 제출요구에도 거부했다). 하지만 대리서명을 했다고 스스로 밝힌 대상자의 진술은 2013년 3월에 서울시의회에서 채택된 ‘동남권 유통단지 특혜의혹 관련 조사결과 보고’서에 구체적으로 언급되어 있는 실정이다.

또한 SH공사는 NC백화점 점유구역 1,294개 점포 중 미분양 점포 698개(전체의 59%)를 소유하고 있었음에도 공익적 목적을 위해 적극적으로 개입하기는 커녕 법적 근거도 희박한 분양자들의 임의단체에 전권을 부여했다. 상식적으로 59%를 소유하고 있던 SH공사가 권한을 행사하는 것이 타당함에도 어떤 법적 근거도 없이 41%를 소유하고 있던 당시 토탈패션몰이라는 임의단체에 이랜드리테일 측과의 계약체결권과 임대료 징수권을 위임해버린 것이다. 상식적으로, 시민의 재산을 위탁하여 관리하는 일개 지방공사가 재산의 관리와 운영에 대한 권한을 특정 임의단체에 맡긴 셈인데, 게다가 이들은 어떤 인사상의 불이익을 받지 않았다.

가든파이브 문제와 관련하여 SH공사의 몰상식은 워낙 대범하기 그지 없어 넘어가더라도, 이렇게 원래 입점해있던 상인들을 내쫒고 들여놓은 NC백화점을 통해서 그나마 있던 상인들은 수익을 올렸다면 이야기가 달라질 수 있다. 이를테면 고육책이라고 볼 여지가 있겠다. 하지만 NC백화점과 맺은 임대료 방식은 상상을 초월한다. 통상적인 점포의 임대료는 분양가격에 은행금리를 기준으로 가산하여 이를 12개월로 나누는 방식으로 부과한다. 그리고 임대보증금은 통상 월임대료의 1년치를 책정하는 것이 일반적이다. 그런데 SH공사와 토탈패션몰이라는 단체는 NC백화점과 백화점 연간 매출이 4,000억원 미만일 경우에는 총 매출액의 4%, 5,000억원 미만일 경우에는 4.5%, 5,000억원 이상일 경우에는 5%라는 차등적용 방식을 택했다. 통상 기준이면 120억원의 임대료 수익을 기대할 수 있었겠으나, 이와 같은 기준으로 초기 1차년도(2010년~2011년)에 거둬들인 임대료 수익은 56억원에 불과했다.

황당한 것은 같은 기간 동안 SH공사는 인테리어 지원금이라는 명목으로 NC백화점 측에 119억원을 지급했다는 사실이다. 원래는 기입점자에 대한 인센티브 명목으로 추진되었던 인테리어비 지원사업이, 1,190점포를 통으로 임대하여 들어온 NC백화점에도 형평성을 지켜야 된다는 명목으로 일괄 지원한 것이다. 이 과정에서 애초 NC백화점에 자신의 점포를 재임대할 의사가 없었던 상인들의 인테리어비도 일괄해서 NC백화점 쪽에 지원했다. 여기에 한술 더 떠서 NC백화점은 자신들이 기존 상인들의 상가를 임대한 상태에서, 다른 입점자들을 유치해서 재임대를 했다는 사실이다. 이랜드리테일 측과 맺은 임대차계약서에는 영업면적 5%를 넘겨서 재임대를 할 수 없도록 되어 있었으나, 2013년 서울시의회 조사보고서에 따르면 7~8%에 달하는 영업면적을 재임대하고 있는 것으로 드러났다. 문제는 이렇게 재임대한 상가들의 매출액은 임대료 산정기준이 되는 총 매출액에서 누락해, 사실상 이익을 편취했다는 사실이다.

이런 상황에서 기존의 청계이주상인들은, “NC백화점에 해준 것 만큼만 기존 상인들에게도 혜택을 달라"고 요구했다. 서울시와 SH공사는 청계이주상인들의 대책 요구에 대해 법과 제도에 따라 처리할 뿐 별도의 특혜는 있을 수 없다는 말했지만, 위에서 살펴본 NC백화점의 사례만으로도 얼마나 후안무치한 태도인지를 확인할 수 있다. 그런데도 현재 서울시는 가든파이브 활성화라는 명목으로 현대백화점 유치에 나서고 있다.

서울시는 2012년 3월부터 5월까지 가든파이브 활성화 TF를 운영했다. 전문가로 이상천(RADI 대표), 김인호(비지니스인사이트 대표), 안재경(아이파크몰 대표) 3인, 서울시 공무원으로 균형발전과장(현 역사도심관리과장), 도시재생팀장(현 도심정책팀장), 재정담당관 직원(회계사) 등 3인, SH공사에서 가든파이브 사업처장, SH공사 법무팀장 등 2인 총 8명으로 구성되었다. 이 TF의 주요업무는 첫번째 회의 안건에서 잘 드러나는데 ‘⊲SH공사 잔여상가 일괄매각 가능성 ⊲특수목적법인 설립하는 방안 ⊲분동산관리 전문업체에 위탁하는 방안 ⊲상가공급 중단 여부 ⊲MD계획 재정립' 등이 그것이다. 즉, 더 이상 가든파이브를 서울시가, SH공사가 관리할 수 없다, 민간에게 관리를 위탁하던지 아니면 통으로 매각해서 가든파이브 문제로부터 자유롭고 싶다는 의지가 강하게 표명된 것으로 볼 수 있다.

이러던 것이 5차 회의에서 ‘키 테넌트 유치 방안'이 다루어지기 시작하고, 7차 회의에서 이를 추진하기 위한 별도 팀을 구성한다는 내용이 다루어진다. 이 TF의 ‘매력'은 그 결과에 있다. 그래서 가든파이브에 현대백화점을 추진하는 활성화기획단 단장은, 해당 TF 전문가로 참여했던 김인호라는 이가 맡게 된다. 그 과정에서 가든파이브 라이프동 관리회사 대표로 채용된다. 그리고 MD의 재설계를 웅변했던 이상천 대표는 이후에 관리회사와 대표단이 위탁한 ‘MD재설계 방안' 연구용역을 수탁하게 된다. 정작, 가든파이브 활성화에 대해 논의하면서 상인들은 어느 누구도 참여할 수 없도록 해놓고, 이후에 전문가라는 이들이 그대로 가든파이브의 이해관계가자 되다니 이건 무슨 ‘막장 드라마’도 이런 막장 드라마가 없다.

이 과정에서 작년 12월 SH공사와 현대백화점 측은 가든파이브 입점을 약속하는 MOU를 체결했다. 그리고 이를 달성했다는 명목으로 김인호 대표는 5,000만원의 성과금을 지난 1월에 받았다.

▲ 김인호씨가 대표로 있는 곳은 정확하게 가든파이브 라이프관 관리회사로 상인대표기구인 관리단으로부터 상가관리 업무를 수탁받은 위탁업체에 불과하다. 따라서, 가든파이브를 대표할 수 있는 지위가 아니다. 마치 두산타워 관리회사 대표가 ‘두타대표'라는 명함을 찍어 돌아다니는 격이다. 오른쪽은, 현대백화점 유치를 근거로 김인호씨에게 5,000만원의 성과급을 지급하기로 했다는 관리단 대표자회의 결과이다.

그런데 현대백화점과의 MOU에는 이면합의가 있었는데, 그것은 올해 초까지 전체의 동의율 80%를 맞춰준다는 것이 그것이다. 그래야 현대백화점이 점포를 일괄 임대할 수 있기 때문이다. 그런데, 지난 4월까지 불과 60% 남짓의 동의율 밖에는 얻지 못했다. 그러자 김인호씨는 다음과 같은 내용의 문자를, 동의하지 않은 상인들에게만 특정해서 발송한다.

“가든파이브라이프 상가활성화 추진위원회 사무국 업무를 맡고 있는 김인호입니다.사무국은 지난 3월 28일 관리단집회에서 4월 10일까지의 위임장 접수 결과에 따라 현대백화점 유치업무의 지속 여부를 결정하겠다고 말씀드렸습니다. 그러나 4월 10일 위임장 접수결과 구분점포 332호 중 206호의 위임장이 접수되어 62.1%로 마감되었습니다.

현대백화점이 위임장 100%를 요구하고 있는 상황에서 62.1%라는 저조한 접수율로는 당초 목표로 삼았던 금년 가을 오픈 일정을 맞출 수 없을 뿐만 아니라, 현대백화점 측에서도 상당한 실망과 함께 더 이상의 진행은 무의미 하다는 판단을 하고 있습니다.현대백화점 입점이 무산될 수도 있는 현 상황을 직시하지 못하는 일부 미동의자들과 그들을 선동하는 특정 세력들은 아직까지도 개인적인 욕심을 버리지 못하고 공동재산을 이용하여 사리사욕을 채우려 하고 있습니다.가든파이브라이프의 상가활성화를 위해서 지지해 주신 62.1%의 구분소유자분들과 위임장 접수를 위해 노력해 주신 많은 분들에게 감사의 말씀드리며 금일 부로 현대백화점 일괄임대 추진업무는 중단하도록 하겠습니다.<김인호 배상>”

사실상 현대백화점 입점 유치를 포기하겠다는 선언인데, 사실을 확인한 결과 거짓으로 드러났다. 사실상 동의하지 않는 상인들에게 엄포성 문자를 보낸 것이다. 이런 식으로 계속 현대백화점 유치를 하고 있는 실정이지만 상황이 만만치는 않다. 실제로 가든파이브 상인들은 NC백화점 유치 과정을 통해서, 키 테넌트 유치가 결국 대규모 유통자본과 서울시, SH공사, 그리고 관리단이나 관리회사에게는 득이 될지 몰라도 개개 상인들에게는 이득이 되지 않는다는 것을 확인했기 때문이다.

그 이유는 이렇다. 기본적으로 상인들은 자신들이 영업행위를 통해서 이익을 추구한다. 그런데 서울시나 SH공사의 방식은, 상인을 필요로 하는 것이 아니라 임대업자를 필요로 한다. 즉, 상인들을 위한 대책이 아니다. 두번째로는 정액 방식의 수익보장이 아니라 매출액 기준의 정률 보장일 경우 예상 수익이 분명하지 않다. 즉, 다점포 소유자야 어짜피 장사보다는 시세차익을 노리는 입장에서 시간을 번다 생각할 수 있지만 은행 대출 등을 끼고 소규모 점포를 소유하고 있는 상인들의 입장에서는 마음대로 처분도 할 수 없는 상황에 내몰린다. 마지막으로 대형 테넌트 유치 방법은 결국, 그나마 입점해서 영업하는 개인 영세상인들을 고사시킨다. NC백화점만 하더라도 기존의 청계상인들이 판매하는 품목을 그대로 가져와서 장사했다. 기존 상인들이 버텨낼 수가 없었다. 현대백화점도 마찬가지라면 결국, 근근히 명맥을 유지하고 있는 입점 상인들은 멸종할 수 밖에 없다.

그래서 대형테넌트 유치라는 서울시의 정책은 그야말로 상인을 위한 정책이 아니라 서울시와 SH공사의 면피를 위한 정책에 불과하다. 더욱 희안한 것은 상황이 이런데도 서울시가 뒷짐을 지고 서 있는 모양새다. 전 청계천상인회 안규호 회장은 지난 4월 가든파이브 활성화 대책에 상인들도 참여할 수 있도록 해달라는 민원을 제기한다. 그런데, 서울시는 일언지하에 ‘권한이 없다'며 선을 긋는다. 그런데 왠일인지 권한이 없다는 서울시가 매달 ‘가든파이브 활성화를 위한 간담회를 개최하면서 식사비를 지출하고 있었다.

▲ 왼쪽의 공문은 안규호 회장이 제출한 민원서류에 대한 답변의 일부로 2의 나항목을 통해서 ‘시에서 관계할 수 없을 이해하여 달라'고 말한다. 반면, 오른쪽 서울시 행정정보공개 누리집을 통해서 공개된 자료를 보면 ‘가든파이브 관련 간담회'가 4월부터 매달 열리고 있다는 것을 확인할 수 있다. 권한도 없는 간담회를 이렇게도 열심히 하는 이유는 뭘까.

서울시나 SH공사에서 청계천 이주상인들을 가든파이브의 정책 대상에서 배제한 것을 명명백백하게 확인할 수 있는 사건이 바로 ‘대형 테넌트'를 매개로 하는 상권활성화 정책이다. 그리고 그 이해관계자들을 전문가라는 이름으로 불어온 후, 그대로 가든파이브 현장에 내리꽂는 방식을 통해서 사실상 정책수립과 정책집행이 분리되지 않도록 했다. 결국 관리 감독을 해야 하는 서울시가 오히려 이를 조장했으니 말 다했다. 단언컨데, 현재 진행하고 있는 현대백화점 유치는 실패할 것이다. 그리고 성사되더라도 그것은 앞서 언급한 NC백화점의 비리 백태를 넘어서는 부작용을 낳을 것이다. 무엇보다 대형 테넌트 유치가 이주상가로서 가든파이브에 도움이 된다는 것이 사회적 합의는 고사하고, 상인 내에서도 합의되지 않았다. 권한이고 뭐고 다 내준 SH공사는 고작 가든파이브 라이프 관리회사 대표에게 5,000만원이라는 시민의 혈세를 빼앗기게 되었다. 애초 NC백화점 유치 과정에서 불거진 문제를 제대로 매듭지었다면 이런 황당한 상황은 초래하지 않았을 것이다.

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