예상대로 9.1부동산 대책의 주요 내용이 재건축 규제완화로 밝혀졌습니다. 대부분 지자체 조례에서 정하고 있는 1992년이후 준공한 공공주택 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하고, 2010년 도입한 공공관리제를 풀어 사업시행인가 전에 시공사를 선정 할 수 있도록 하였으며, 기타 재건축 안전기준완화, 수도권 과밀억제권역에서 재건축시 용적율 증가분의 연면적기준 소형평수건설 의무비율 폐지등으로 요약됩니다. 그러나 현재 답보상태이거나 지지부진한 재건축 사업은 이러한 재건축 연한이나, 각종 규제 때문이 아니라 과거와 달리 변화한 주택시장을 둘러싼 환경때문에 절대 불가한 사업이 되었다는 것입니다.
첫째, 과거 1990년대에 추진되어서 완공된 재건축아파트를 보면 대부분 5층 이하의 저층이하로 대략 20층 이상 고층아파트로 재건축 할 때 상당한 사업성이 있었습니다, 가격 또한 소득수준을 지금과 감안해도 상당수준 저가이면서 재건축사업 진행과정에서도 큰 변동이 없었습니다. 기존 5000만원 아파트가 사업기간중 1억원으로 상승해도 사업진행에 별 무리가 었었던 시절이었던 점입이다. 향후 연한단축 혜택을 보는 아파트들 대부분이 무려 15층 이상되는 아파트이며, 심지어 현재 진행중인 5층 아파트도 사업진행에 매우 어려움을 겪고 있는 것이 현실입니다. 누가 재건축 하지 말라고 말렸습니까? 그만큼 사업성이 떨어지고 알면 알수록 불가능하며 분담금 폭탄에 인생이 파탄 난다는 사실을 학습효과로 조금씩 알아가고 있다는 반증입니다.
둘째, 과거에도 재건축단지의 조합원들이 부채가 없었던 것은 아니지만, 지금처럼 많은 부채를 보유하지는 않았습니다. 재건축사업이라는 것이 조합원들의 분담금 능력이 있어야만 추진하고 완공 할 수 있는 사업인데 지금 있는 부채도 감당 못 할 판에 추가로 분담금을 감당 할 능력이 없습니다.
셋째, 용적율완화, 소형의무비율 폐지, 공적분담금 완화 등 각종 재건축촉진 정책이 10년 이상 소요되는 사업기간 중에 기존가격에 반영되어 결국 터무니 없는 고분양가를 불러오고 결국 사업이 지연되거나 좌초되는 원인이 된다는 점입니다. 미래가치가 고스란히 또는 그이상 기존가격에 반영되는 사업구조는 민간이 주체가 되는 재건축사업에 치명적 결함이라 하겠습니다. 재건축 완화책이 사업을 시작하게 만들 수 있을지 모르나 결국 재건축을 완공하게 할 수 없다는 것입니다. 매년 끊임없이 주택가격이 계속 상승해야만 가능한 구조입니다.
넷째. 주택시장에 대한 인식변화로 주택수요자들이 더 이상 주택구입으로 팔자 고치는 시기가 아니라는 점을 대부분 인식하기 시작했습니다. 주택을 구입할 만한 인구는 점차 감소하고 주택보급율은 이미 100%를 넘어섰습니다. 미래는 불확실하고 생계형 부채증가만 폭발적인 상황에서 고가의 재건축 분양에 관심을 둘 수 있는 여유가 없는 것은 당연합니다.
결국 불가능한 재건축사업을 두고 발표하는 각종 규제완화, 활성화 대책은 재건축사업의 완공과는 전혀 무관한 기만적 술수에 불과하며, 특히 재건축시장의 상징인 강남을 자극하여 투기판을 만들겠다는 정부 의지인 것입니다. 부채증가, 각종 매몰비용의 부작용이 어찌하든 그저 임기내 버블을 유지, 조성하여 토건족을 살리고, 실정과 무능함을 감추려는 무책임한 파탄적 조치에 불과합니다.