소유자의 동의없는 임차인의 상가 양도
1. 상가 임대계약
상가 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 본인의 상가임대차계약서에 보시면 “임대인의 동의없이 임차인은 전대를 할 수 없다”는 사항이 나옵니다. 이는 임차인이 임차한 상가를 일부나 전부에 대하여 제3자에게 재임대하거나 전대할 수 없다는 의미입니다.
임대인이 빠진 상태에서 제3자에게 임대차계약을 하셨다면 이는 임대차계약의 계약해지 사유에 들어가고 허락없이 임차한 제3자는 불법점유자가 될 수 있습니다.
2. 임차인의 승계계약
임차인이 본인의 사정으로 제3자에게 임차권을 넘길 경우에는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인이 직접 상가를 사용할 수도 있고 임대료를 올릴 예정인데 기존 임차인에게는 인상하지 않고 새로 임차계약을 할 때 반영하려고 할 수가 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.
3. 참고사항
임차인에게 임대차보호법 상의 임차인의 권리가 있다면 임대인에게는 소유자로서 재산권을 행사할 수 있는 권리가 있습니다. 간혹 임대차보호법을 믿고 임대인을 무시하거나 법적 권리를 주장하는 경우가 있는데 이는 실정을 모르는 경우입니다. 임대인은 항상 “갑”의 입장이며 임대인이 권리행사를 한다면 어떤 임차인도 온전할 수가 없습니다. 이는 임차권의 권리보다 소유권의 권리가 더 강하기 때문입니다.
이를 감안하여 임차권의 승계시에는 무리수를 두지 마시고 임대인과 조율하여 진행하시는 것이 가장 좋습니다.
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