유박사, 부의 갈림길 부동산 투자 -500만 원으로 100억 원 재산을 이룬 경험자-

[긴생각빠른 행동]

유박사, 부의 갈림길 부동산 투자

-500만 원으로 100억 원 재산을 이룬 경험자-

○ 오래전부터 알고 있는 전직 은행지점장을 장례식장에서 만났습니다. 은퇴 후 부동산중개소 운영하고, 투자자문사에 근무하기도 했지만, 부동산 투자를 두 번 잘못해서 부를 잃고 아내의 수입으로 노년을 살아가고 있습니다. 돌아오면서 부동산 투자는 단 한 번만 성공해도 경제적 안정을 얻을 수도 있지만, 한두 번 실패하면 부를 잃을 수도 있다는 것을 실감했습니다.

저자는 500만 원으로 토지에 투자해서 100억 원이 넘는 재산을 이루었고, 투자경험을 바탕으로 강의를 하고 있는 실전경험을 소개합니다.

○ 저자가 개설한 과목 수강중에서 대형아파트를 분양받아서 시세가 분양가 보다 하락한 아파트를 시세보다 1~2천만 원 정도는 더 받아달라는 조건을 부동산중개소에 당부한 사안이 있었다.

저자는 “① 과감히 1~2천만 원 싸게 팔아서 갈아타라 ② 아파트를 팔지 말고 두 채로 쪼개는 리모델링을 해서 가치를 높여서 한쪽은 직접 거주하고, 나머지 한쪽은 월세를 놓으면 시세보다 좋은 가격에 팔수도 있을 것”이라고 조언했다.

수강생은 절충안으로 매도가를 조정하여 아파트를 매도하여 원하는 지역에서 중형과 소형 아파트를 각각 1채씩 매입하여, 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 임대를 놓았다.

- 부동산은 시세보다 저렴하기 때문에 매입하는 것보다 어떤 목적으로 구매하려는지를 먼저 정하는 것이 중요하다. 남들이 안 하는 데는 그만한 이유가 있기 때문에 부동산 거래는 상식적이어야 한다. 부동산 투자를 하는 사람들 중 어떤 사람은 아파트를 사고 싶어 하고, 어떤 사람은 상가를 사서 매월 임대수익을 얻고 싶어 하지만, 개인의 환경과 목적을 떠나서 공통적으로 추천하는 것이 바로 토지 투자이다.

이유는 ① 직업 수명은 짧은데 신체 수명은 길어지고 있기 때문이다. 현금만으로 미래를 준비하기보다 부동산을 통해 자산 가치를 불리는 방식이 낫다고 생각한다. 그래서 오래전부터 여유가 있을 때마다 자투리 토지를 샀다. 작은 토지를 노후에 하나씩 팔아서 생활비로 쓸 생각이었다. 그렇게 토지를 사서 건물을 짓고 길을 닦아 토지의 가치를 높였고, 임대를 놓거나 되팔기도 하면서 자산을 불려나갔다. ② 건물은 노후 되어도 토지는 가격이 상승하기 때문이다.

- ‘돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다’고 생각한다. 지인이 10년 전에 춘천임야(맹지)를 매입하자 주변 사람들이 비웃었지만 몇 년이 지나 토지 앞에 4차선 도로가 생기고 건너편에 아파트 단지가 들어섯다. 이런 드라마의 주인공이 되기 위해서는 철저한 시장 분석과 부동산 공부가 필요하다.

베터랑 토지 투자자들이 좋아하는 토지 순서는 계획관리지역 -> 생산관리지역 -> 생산녹지지역 -> 자연녹지지역 -> 보전관리지역 등이다. 아울러 토지구획정리사업 예정지, 관공서 예정지, 공공개발 예정지 등 개발계획이 발표된 지역들을 들여다보아야 한다. 국토교통부 홈페이지, 해당 지자체 홈페이지, TV와 신문, 인터넷 뉴스 등도 꾸준히 챙겨 보면 개발예정지역에 대한 정보를 얻을 수 있다.

-토지 투자에 대한 기본 개념 정리: 어떤 것이 좋은 토지인가? 어떤 토지를 사야 하는가? 이에 대한 답은 하나다. 내가 어떤 목적으로 토지를 사고자 하는지를 생각하라는 것이다. 싼 가격의 토지를 찾아서 어떻게 해서든 내가 원하는 것을 구현하고자 애쓰다 보면 온갖 편법과 위법행위가 발생한다. 귀농이나 귀촌목적이 아니라면 점차 인구가 증가하는 지역에 관심을 가져야 한다. 사람들이 모이면 주거지가 증가하고, 상권이 발달하고, 도로나 지하철 여건이 개선되기 때문이다.

- 저렴하게 토지를 살 수 있는 방법은 여러 가지 있지만, 자신이 잘 아는 지역의 물건을 경ㆍ공매 사이트를 통해서 잘 살펴보고 낙찰 받는 것이 좋다. 경ㆍ공매로 낙찰 받으면 80~90%까지 경락잔금 대출을 받을 수 있다.

① 이 물건을 왜 낙찰받으려고 하는지, 어떻게 사용할 것인지, 나에게 꼭 필요한 물건인지에 대한 해답을 찾아야 한다. ② 낙찰을 받아야겠다는 결심이 섰다면 물건에 대해 꼼꼼하게 권리 분석을 한다.

③ 낙찰가를 예측한다. 현장 분위기에 휘둘려서 고액으로 입찰할 수도 있으므로 미리 합리적인 입찰가를 정하는 것이 중요한다. ④ 물건을 낙찰 받으면 일주일 동안 법원의 매각허가 결정을 기다린 후 다시 일주일을 기다리면서 이해관계인들의 항고여부를 기다려야 한다.

⑤ 매각대금 납부 기일이 낙찰일로부터 약 30일 기한이 정해진다. ⑥ 6개월이 지나면 낙찰자가 인도 명령을 신청할 수 없고 명도소송을 해야 하므로 시간적, 경제적으로 손해가 된다. 그래서 소유권이전등기를 하면서 인도 명령을 신청하는 것을 잊지 말아야 한다.

- 부지런해야 한다. 남해의 면 소재지에 300평 토지를 발견하고, 강의 중 소개하였더니 거리가 멀어도 두 명이 500만 원을 투자하여 공동입찰을 하겠다고 하였다. 경락을 받은 뒤 관련인이 1천만 원을 더 주겠으니 넘겨 달라고 했으나 4,500만 원을 더 받고 넘겨 주었다.

- 팔당대교를 건너서 한강이 보이고, 기차길이 있는 기가막힌 곳에 카페가 있어서 사람들이 인산인해를 이루고 있었다. (봉주르) 이런 곳에 카페를 가지고 있다면 100년 기업이 될 것 같았지만 상수원의 수질을 보호하기 위해 환경부가 지정, 고시한 지역인 수변 구역 내에 있어서 허가가 취소되기도 하고, 허가를 받은 자만 사업이 가능한 지자제가 있기 때문에 잘 살펴야 한다.

- 감정가 13억 원, 시세는 16억 원의 빌라가 한 번 유찰되어 최저가가 9억 1천만 원이었다. 복층 빌라인데 2층에 비가 샌다며 천장 도배지가 다 뜯어진 사진이 게재되어 있었다. 남들은 그런 사진을 보면 응찰을 포기하지만 위치, 주변 시세등을 고려하여 9억 5천만 원에 단독 입찰하여 낙찰받았다. 주변의 부동산중개소에 문의하니 매매가가 최저 15억 5천만 원인데 매물로 나온 물건이 없다는 말을 듣고 굉장히 기뻐했다.

○ 느낀점

- 재산을 부동산과 동산으로 구분합니다. 필자는 움직이는 재산중에는 내가 알고 있는 사람도 재산이라고 생각합니다. 운동을 하면서 골반을 사용해야 한다는 것을 알게 되었고, 골반을 가장 잘 사용하는 분을 발견해서 레슨 받는 것을 검토하였습니다. 그래서 경력이 오래된 분에게 솔직한 의견을 부탁했더니 “보기는 잘 보았으나, 그분에게 배우면 대중적이지 못할 것”이라고 조심스러운 답을 주었습니다.

- 받은 교훈은 ① 저자가 부동산을 공부하면서도 확정일자를 받지 아니하여 전세금을 날리고 열심히 공부하여 재산을 모은 것 ② 중앙부처와 지방부처 홈페이지 방문 습관 ③ 위기는 기회라고 믿는다는 것을 교훈으로 받았습니다.

- “나는 자연인이다”를 시청하고 자연인으로 살 수 없다는 것을 알았으나 퇴직후에 도시에서만 사는 것도 싫다는 결론을 얻었습니다. 그래서 남한산성이나 퇴촌에 작지만 따뜻한 세컨하우스를 갖고 싶다는 꿈을 꾸기 시작했습니다. 얼마 전 하남 가까운 산속에 적당한 건물이 있어서 임장을 하고 너무 커서 포기하였습니다. 이 꿈은 어떤 결과로 다가올지 ∼

[긴생각빠른 행동]

김태연 지음,『부동산 틈새 투자』, 밀리언서재, 2022.

[긴생각빠른 행동]

https://www.youtube.com/watch?v=PX69rikUwJ0
believe 번역

[긴생각빠른 행동]

https://www.youtube.com/watch?v=S_E2EHVxNAE
바로 여기서 기다일께요

원음을 들으면서 운동을 할 때 마다 가사를 알면 좋겠다는 목마름이 있어서 블루칩이 올리는 곡 번역을 올립니다

[긴생각빠른 행동]

right here waiting

바다는 날이 갈수록 우리를 갈라 놓고 나는 미칠 것만 같아요
전화로 당신의 목소리를 듣지만 고통은 멈추지 않아요
만약 앞으로 그대를 볼 수 없다면 우리가 어떻게 영원을 말 할 수 있을까요

그대가 어디로 가든지, 그대가 무엇을 하든지
바로 여기에서 기다릴께요 무슨 일이 있어도
내 마음이 아무리 아프더라 여기서 기다릴게요.

나는 모든 시간이 당연하다 여겼지요 나는 웃음 소리를 들으며
눈물을 흘려요. 하지만 지금은 그대 곁에 다가갈 수가 없어요
베이비, 그대는 모르시나요 나는 그댈 미칠듯 사랑해요

[긴생각빠른 행동]

그대가 어딜 가든지, 그대가 무엇을 하든지
여기에서 기다릴께요 무슨 일이 있어도
내 마음이 아무리 아프더라도 나는 어떻게 이 사랑을 이어갈지 궁금하지만

끝까지 당신과 함께 할 수 있다면 모든 것을 걸어 보겠어요
오, 베이비, 그대는 모르시나요 나는 그댈 미칠듯 사랑해요
그대가 어딜 가든지, 그대가 무엇을 하든지

바로 여기에서 기다릴께요 무슨 일이 있어도
내 마음이 아무리 아프더라도 바로 여기서 기다릴게요.

[출처] 라이트 히어 웨이팅(Right Here Waiting)|작성자 체스터

[국헵번]

우리 댄스님들이 투자하고 있는건
내몸의 신체투자 인거죠?~~ㅎ

사람도 재산이란말 ~~동감!~

예쁜 세컨하우스
든든한 세컨잡
멋진 세컨카~~~
나름 각각 꿈들이 있겠죠?

유박사님의 꿈은
꼭 곧 이뤄질거란 확신이 듭니다 ㅎㅎ~~