[취재및보도요청] "상가권리금약탈방지법"시행 1년, 여전히 쫓겨나는 임차상인 513명의 목소리

[맘상모]

1. 정의로운 언론의 길을 걷고 계신 귀 언론사의 건승을 기원합니다.

2. 맘상모(맘편히장사하고픈상인모임)는 맘편히 장사할 수 있는 환경을 만들기 위한 임차상인들의 자발적 모임입니다. 쫓겨났거나, 쫓겨날 위기에 있거나, 쫓겨날지도 모르는 상인들과, 그들의 처지가 남의 일 같지 않은 사람들이 모여 함께 활동하고 있습니다. 

3. 맘상모의 활동에 의해 상가건물 임대차보호법은 2차례(2013.8.13., 2015.5.13.) 임차상인의 권리를 확대하는 방향으로 개정되었습니다. 그럼에도 불구하고 개정법의 소급적용을 받지 못하거나, 개정법 이전 계약만료 이유로 법에 의해 쫓겨나는 임차상인들이 존재합니다. 또는 개정 상가법(2015.5.13.)의 미비와 허점으로 인해 쫓겨나는 임차상인들 역시 증가하고 있습니다.

3-1. 2013년 8월 13일, 상가건물 임대차보호법이 일부 개정되었습니다. “환산보증금”을 초과하는 임대차의 경우에도 임차인은 계약갱신 요구권을 가지며(최초계약으로부터 5년 간), 임대차 계약 체결시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하도록 의무를 두는 것이 주요 개정 내용입니다. 그러나 본 개정법은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하므로, 그 외 임대차계약 하의 임차인은 본 법의 적용을 받지 못합니다.

3-2. 2015년 5월 13일, 개정 상가건물임대차보호법(일명 상가권리금약탈방지법)이 시행되며, 임차상인의 영업가치가 임차상인의 재산권으로 법에 명시되었지만, 본 법 시행 전 계약 만료 임차상가의 경우 권리금 회수기회 보호에서 제외되면서, 여전히 법의 사각지대에서 권리금을 잃고 쫓겨나는 상인들이 존재합니다. 

4. 맘상모가 결성된 지 3년, 계속해서 회원수가 늘어나고 있습니다. 여전히 임차상인들이 쫓겨나고 있다는 것입니다. 싸우기로 작정한 임차상인들의 숫자가 늘어나고 있으니 다행이라고 해야 할까요. 2016년 5월 맘상모에 접수된 피해사례가 513건으로 집계되고 있습니다. 법이 바뀌었는데도 여전히 쫓겨나는 임차상인 513명이 모여서 목소리를 냅니다. 상가권리금약탈방지법이 시행된 지 1년 째 되는 날, 대한민국 국회에서 말입니다. 법이 바뀌었는데도 쫓겨나는 임차상인들의 편에 서서, 열심히 장사한 죄밖에 없는 임차상인들의 현실을 알리기 위해 적극적인 취재와 보도를 요청 드립니다.

첨부 1. 상가건물 임대차보호법 개정 방향

첨부 2. 행사포스터

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[첨부 1.] 상가건물임대차보호법 개정 방향

1. 보호기간 5년, 기간 제한 없는 계약 갱신 요구권을 보장하라.

임차상인은 5년짜리 비정규직인가. 법에서 보호하는 계약 갱신 기간 5년을 초과할 경우, 임차상인은 불안한 처지에 놓인다. 임차인에게 특별한 결격 사유가 없을 경우에는 갱신이 가능해야 한다. 계약 갱신 요구권을 주장할 수 없는 임차인의 결격사유는 이미 상가법에 명시되어 있다.(상가건물임대차보호법 제 10조 ①항 중, 개정해야할 7을 제외한 나머지 항들에 명시.) 

해외 사례에 비해 유난히 짧은 보호기간 5년, 가까운 나라 일본의 경우 기간의 제한이 없는 갱신 요구권 도입으로 마음 편히 장사할 수 있다. 현재 보호기간 5년이 아닌, 기간 제한 없는 계약 갱신 요구권이 보장되어야 한다. 이는 퇴거와 약탈이 전제된 현행 상가법을 정착과 이주대책이 전제된 진정한 임차인 보호법으로 거듭나게 하자는 것이다.

사례 1] 참숯맛난닭갈비(홍대)

60대 부부가 운영. 노후대비 차원에서 오래오래 장사하려 권리금과 시설 투자하고 들어감. 건물주가 직접사용 이유로 영업기간 5년 종료 6개월 전 명도소송 제기. 명도소송 결과 임차인측 패소. 1차 강제집행 막고 협상.

사례 2] 전승렬의참치한마리(안양)

1억여 원의 시설투자와 4천만 원의 권리금을 치르고 들어감. 건물주가 바뀌면서 이전 건물주와의 임대차 승계로 5년 되자마자 새 건물주 직접 사용 이유로 명도소송 제기. 현재 소송 중. 

사례 3] 보용만두 정자점(수원)

각고의 노력 끝에 그 지역에서 하루 300만원 전후의 매출을 자랑하는 만두전문 분식집으로 자리 잡음. 영업기간 5년 차, 임대인 직접 사용 이유로 퇴거명령. 명도소송 결과 임차인측 패소. 1차 강제집행 막고 협상.

2. 임대료 폭등을 막을 법적 장치가 필요하다.

⓵ 환산보증금 폐지.

적용범위로 인해 상가법의 보호를 받지 못하는 임차상인의 경우, 계약 갱신을 위하여 9% 이상의 높은 임대료 인상을 감수할 수밖에 없는 실정이다. 계약 갱신 시 임대료 폭등은 자기 고용 시간 폭증, 수익 감소, 폐업으로 이어지는 경우가 많다. 또한 임차상인이 내고 들어갔던 권리금 중 바닥 권리금마저 인상된 높은 임대료로 흡수되는 결과를 낳는다. 결과적으로 영업기간 5년 만기 후 양도양수를 통한 권리금 회수가 사실상 불가능하다.

특히 본 법의 시행령이 정하고 있는 환산보증금이란 월차임, 즉 임대인의 소득을 임차인의 재산규모로 둔갑시킨 것으로 “부자 임대인일수록 덜 규제”하는 결과를 초래한다는 문제가 있다.

사례 1] 어다리횟집(홍대) _환산보증금 초과로 인한 월세 폭등

2014년 4월 최초 계약, 홍대 초역세권에 위치, 환산보증금 초과. 바뀐 임대인이 임대료 폭등 요구(월차임 900(현)에서 3천만 원으로 인상, 보증금 200% 인상).

사례 2] 우리동네 나무그늘(염리동) _보호기간 5년 초과로 인한 월세 폭등

2011년 최초 계약(계약 조건: 보증금 3천만원/월세288만 2천원-부가세 포함). 2016년 재계약 시 약 25%에 달하는 월세 인상 조건을 제시(보증금 1억 원/월세 350만원-부가세포함)하며 실질적으로 양도양수 방해. 

⓶ 임대료 상한율 9%, 낮춰야 한다. 

현행 상가법이 제한하고 있는 상한율 9%는 대한민국 물가 상승률을 초과한다. 임대료 상한률은 지자체의 조례로 정하되 이를 모든 임차상인에게 동일하게 적용되도록 해야한다. 

3. 재건축시 임차인의 영업가치는 임대인이 보전해야 한다.

개정 상가법의 적용을 받는다고 하여도 재건축의 경우 사실상의 권리금 회수기회가 불가하다. 재건축시 임차인의 영업가치(권리금)는 재건축 이후 임대인 소유의 건물가치로 편입된다. 건물 노후 등 안전상의 우려가 있는 경우에는 임차인에 재입점 혹은 대체 상가를 얻을 수 있는 협의 배상을 선택할 우선권을 법에 명시해야 한다. 

이윤 창출을 목적으로 하는 재건축의 경우 임차인의 영업가치(권리금)를 임대인이 선 지급하는 의무를 법에 명시해야 할 것이다. 또한 재건축시 임차인-임대인 간 협의의 의무를 법에 명시하는 방법도 제안되고 있다.

사례 1] 새우리궁중칼국수(망원동)

2011년 6월 최초 계약. 단독주택을 상가로 개조하기 위한 시설 투자가 많이 된 곳. 건물주로부터 재건축을 이유로 퇴거 명령. 현재 명도소송 중. 인근 위치한 망원 시장으로 최근 상권이 활발히 형성되어 투기 목적의 건물 매매 및 재건축이 이루어지고 있음. 

사례 2] 갈라파고스 카페(홍대)

2014년 3월 최초계약 당시 재건축에 대한 건물주의 사전고지 없었음. 2015년 임차인의 지방으로 이사 계획으로 양도양수 시도. 이에 “재건축을 할 수도 있다.”라는 말로 양도양수 계약 불발. 

사례3] 작은나무 카페(성미산마을)

계약 도중 건물주가 바뀜. 새로운 건물주는 본 건물의 바로 뒤편 건물을 인수해 재건축 계획 통보. 명도소송과 함께 지역의 젠트리피케이션 이슈가 맞물려 언론의 주목을 받으며 건물주와 협의. 

4. 임대인의 방해 행위 금지 의무기간(계약만료 전 3개월) 삭제되어야 한다.

양도양수란 임차상인의 권리금 회수 기회를 보호받기 위한 행위이다. 지난 5월 13일(법적으로 임차상인의 영업가치가 재산권으로 인정됨.) 이전에도 수 십 년 동안 양도 양수는 존재해왔고, 특정 기간에 상관없이 언제든 인정되었다. 그러나 개정 상가법의 본 조항으로 인해 취지와는 다르게 건물주가 양도양수를 방해하는 피해가 속출하고 있다.

임차상인의 사정에 의해(예를 들면, 이주, 출산, 치료 등…) 계약 기간 도중 부득이하게 양도양수를 해야 하는 경우, 계약 만료 전 3개월이라는 시기를 정해 둔 것은 잘못되었다. 또한 임차상인의 사정에 의해 신규 임차인을 구하는 것은 임대인의 임대소득 지속을 가능하게 해준다. 그러나 본 조항을 이용하여 양도양수를 방해하는 경우 이에 대한 법적 규제가 없는 실정이다. 임대인의 방해 행위 금지 의무기간(계약 만료 전 3개월)을 당장 삭제해야 한다. 

사례1] 식탁위(홍대) 

2012년 최초 계약. 젊은 부부가 자가 고용으로 가게 운영. 주방 음식을 맡아 하던 아내의 계획 없는 임신으로 가게 운영 불가. 부득이하게 양도양수를 해야 했지만, 건물주는 본 조항을 근거로 신규 임차인과의 계약을 2차례 방해함. 결국 출산 직전까지 가게 운영. 출산 이후 50일된 아이를 업고 다시 가게 운영을 해야만 했음. 동일 건물 1층의 “에스닉 바바” 또한 총 3차례의 방해를 받음. 

사례 2] 불로만 바베큐(인천 남구)

1994년 최초계약. 오랫동안 한 곳에서 장사를 함. 그러던 중 임차인의 아들이 큰 병에 걸려 간호를 위해 장사를 접어야만 하는 상황이 됨. 건물주는 “내 건물에서 절대 권리금 인정 못한다.”라며 계약 종료 3개월 이내의 기간 동안 신규 임차인과의 양수도 계약 방해. 결국 20년 넘게 장사한 영업 가치를 포기할 수 없었기에 울며겨자 먹기로 다시 1년 재계약.

5. 3기 월차임 연체 기록만으로 권리금 회수 기회조차 박탈하는 것은 부당하다.

월차임 3기 연체기록이 계약 갱신 거절의 사유가 되는 것은 일면 타당하다. 연체된 월차임은 통상 보증금으로 대체되기 때문에 “3기”가 과도하게 짧다는 일부 의견도 있으나 임차인의 의무인 임대료 지불 능력이 불확실하다고 판단되는 기준으로써 적절하다는 의견도 있다. 

그러나 3기 월차임 연체 기록만으로 임차인의 권리금 회수 기회까지 박탈하는 것은 개정 상가법의 취지와도 맞지 않을뿐더러 부당하다. 오히려 현 임차인이 월차임 지불 능력이 있는 신규임차인을 구하여 상가권리금 계약을 맺는 것에 임대인이 협조하는 것이 보편타당할 것이다. 이는 3기 월차임 연체를 이유로 명도소송에서 패소한 임차인의 권리금을 임대인이 고스란히 취하게 되는 결과를 초래한다. 실제 피해 사례가 많아 권리금 약탈의 새로운 유형이 되고 있다. 

또한 월차임 3기 연체의 기록은 월차임을 전부 지불한 시점에서 삭제되어야 마땅할 것이다.

사례1] 파리바게트 효자점(서촌)

10여 년간 서촌에서 6가족이 돌아가며 가게 운영. 유일한 생계 수단의 가게. 청와대 인근에 위치한 점 때문에 집회가 잦아 경찰 차벽으로 가게를 사방으로 막는 일 비일비재함. 이 때문에 3기분의 월세 연체, 이후 지불 완료. 그러나 “3기 월세 차임 기록”만을 근거로 퇴거 명령. 1차 강제집행 막은 후 건물주와 협의. 

사례 2] 풍월(가로수길)

당시 가로수길 내 일명 “풍월길”이라 불릴 정도로 유명. 영업 시작 2개월 만에 건물주 바뀜. 새로운 건물주는 임대료 200%인상과 함께 건물 전체 외벽 리뉴얼 공사(4개월) 진행. 아시바를 친 상태로 영업 지속. 3기분의 월세 밀림. 새로운 건물주는 이를 근거로 명도소송 진행. 명도소송 중 조정에서 건물주와 협의. 현재까지도 풍월 자리는 공실.

6. “임대인이 18개월 영리가 아닌 목적으로 사용”을 주장 할 경우 임차인의 권리금회수기회가 보장 안 되는 것은 부당하다.

임대인이 1년 반 동안 영리가 아닌 목적으로 건물을 사용할 경우는 임차인의 권리금 회수 협력 의무에서 면제되어, 권리금 약탈의 피해 사례가 속출하고 있다. 상가권리금이 월차임보다 평균 40배 가량 높다는 통계를 참고하여, 상가권리금 약탈을 목적으로 “영리가 아닌 목적” 조항을 이용하는 경우를 방지하기 위해 본 조항은 삭제되어야 한다. 

본 조항이 권리금 약탈에 악용되지 않기 위해서는 18개월이 아닌 최소 3년 이상으로 개정되어야 할 것이다. 

사례1] 준당구장(연남동), 김밥세상(연남동)

소위 말하는 “뜨는 동네”인 연남동. 최근 투기 목적의 상가건물 매매가 많이 이뤄짐. 본 건물 또한 2차례 건물주가 바뀌었고 이 조항을 근거로 명도 소송 진행 중. 

사례2] 오도독(부산)

2010년 3월 최초계약. 개정 상가법의 적용을 받은 사례로 양도양수 행위를 하였으나, 건물주가 본 조항을 근거로 퇴거 명령. 현재 월세 100만원, 현 권리금 시세 6500만원. 월차임 18개월 분은 1800만원에 불과. 권리금 약탈 사례로 판단됨. 

7. 전대차상가나 전통상가도 임차상인이다. 권리금을 보호해 달라.

임차상인의 권리인 권리금이 전대차 상가나 전통상가의 경우 보장되지 않는 것은 부당하다. 

사례1] 남대문시장 한영빌딩(준대규모 점포)

리모델링, 재건축을 이유로 남대문시장 한영빌딩 10개 상가에 명도소송 제기. 개정 상가법(2015.5.13.) 즉 권리금 약탈 방지법의 적용 제외 대상인 준대규모 점포에 해당. 대부분의 전통시장은 대규모, 준대규모 점포 형태의 상가로 구성되어 있음. 특히 한영빌딩 상가의 경우 영업가치가 상당히 높았던 경우로 “권리금”마저 잃고 쫓겨날 위기에 처했고 시장 내 투쟁을 통하여 상생 협약을 이끌어냈음. 전통시장의 특성상 “그 자리에서 오랫동안 장사해왔음”으로 인한 영업가치가 높을 수밖에 없다는 점에서 “권리금”만큼은 반드시 법의 보호를 받아야 함.

사례 2] 남대문시장 커먼플라자

건물을 매입한 법인에 의해 퇴거 명령. 110여개의 점포가 커먼플라자라는 브랜드를 형성한 경우로 대규모 집합상가에 해당. 입지에 따라 약간의 차이가 있으나 집합 상가 전체의 영업가치가 각 점포 권리금규모를 형성하고 있음. 

사례 3] 한양대학교 한양플라자 _전대차 사례

한양대학교 내에 위치한 학생복지관의 한양플라자 13개 매장. 계약 도중 전대인(임차인)이 변경되며 퇴거 명령. 임대인 한양대학교와 전대인 한국미니스톱(주)은 전대차의 경우, 권리금 회수 기회가 없음을 이용. 

8. 자자체별 분쟁조정위원회 설치 및 실효성 담보를 법으로 명시해야 한다.

현재 시행되고 있는 서울시의 상가임대차분쟁조정위원회 및 상가임대차상담이 법적 구속력이 없어 실효성 문제가 제기되고 있다. 또한 개정 상가법의 적용을 받는 경우에도 소송이란 대단한 감정노동과 비용을 발생시킨다. 불필요한 사회적 비용 감소를 위해 각 지자체별 법적 강제력을 갖는 분쟁조정기구가 시급히 요구된다.


[첨부 2.] 행사 포스터

[취재보도요청-맘상모]상가권리금약탈방지법시행1주년기자회견20160513.pdf

[지구]

힘내세요, 좋은 의견들 같습니다