집합건물법상 하자담보책임
대구건설전문변호사 법무법인우리하나로 남호진
2013. 6. 19. 분양 기준
집합건물은 집합건물의 관리 및 이용에 관한 법률 적용대상인 건물을 말하는데, 1동의 건물이 구조와 이용상 독립성을 갖추어 구분소유권의 목적으로 할 수 있는 건물을 집합건물이라 합니다.(집합건물법 제1조) 집합건물에는 오피스, 오피스텔, 집합상가건물, 아파트, 다세대 주택, 연립주택, 기숙사 등 다양하다.
건축법 제2조 제2항, 건축법시행령 제3조의 4, 별표1에 의하면 공동주택은 아파트, 연립주택, 기숙사 등이 있습니다.
2102. 12. 18. 집합건물법과 주택법이 개정되면서 공동주택의 하자담보책임이 집합건물법에 통일적으로 일원화되어 하자담보책임에 관하여 집합건물법 시행령상 공종별 다양한 기간이 규정되었습니다.
주택법은 행정적 차원에서 하자보수에 관한 사항, 하자보수보증금 청구권의 근거로서 기능을 가지게 되었습니다. 개정 주택법은 2013. 6. 19.부터 시행되었기 때문에, 2013. 6. 19.이후 분양되는 공동주택에 적용됩니다. 한편 주택법 제46조 등에 규정한 하자담보책임에 관한 대부분 내용이 2016. 8. 12.시행되는 공동주택관리법(2015. 8. 11.제정)으로 통합되어, 주택법의 해당규정이 폐지되었습니다. 따라서 개정집합건물법(2012. 12. 18.개정)상 하자담보책임은 위 법이 시행되는(공포 후 6개월) 2013. 6. 19.부터 공동주택관리법이 적용되는 2016. 8. 11.까지 사용승인받은 공동주택에만 적용됩니다.
집합건물법 제9조 제1항에 의하면 분양자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제668조를 준용하므로, 수급인의 담보책임규정에 따라 책임이 발생합니다. 이 규정과 다른 분양계약규정이 우선하나, 집합건물법 제9조 제4항에 의하여 민법에 규정하는 것보다 매수인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
집합건물법 제9조 및 제9조의 제2에 의하면 분양자와 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다. 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 제9조 제1항의 담보책임을 집니다. 다만 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제1항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산신청, 해산, 무무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 집니다.
집합건물법 제9조의 제2 담보책임의 존속기간을 살펴보면 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 이외 하자는 중대성, 내구연한 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간입니다. 위 기간은 제척기간으로 해석하는데, 전유부분은은 구분소유자에게 인도한 날로부터, 공유부분은 사용검사일로부터 기산됩니다. 따라서 위 기간 내에 구분소유자가 소송상 또는 소송 외로 권리를 행사하면 됩니다.