집합건물, 공동주택 하자소송의 적용 법률
대구건설전문변호사 남호진
1. 집합건물, 공동주택의 하자담보책임 관련 법령의 개정경과
1) 공동주택의 하자담보책임은 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의하여 규율되다가 2003. 5. 29. 주택건설촉진법이 폐지되고, 주택법으로 전면 개정되면서 주택법 제46조에 하자보수 규정이 도입되고, 동시에 공동주택관리령도 주택건설촉진법시행령과 통합되어 주택법시행령이 2003. 11. 29.제정되었고, 주택법시행령 제59조에 사업주체의 하자보수책임기간 등이 자세하게 규정되었다.
2) 집합건물법은 1984년에 제정되었는데, 2005. 5. 26. 시행 전 법률 제9조에 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 규정하였고, 부칙 제6조에 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주촉법의 특별규정은 집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다고 규정하고 있었다. 따라서 당시 법에 의하면 건축주와 시공자 사이의 공사도급계약상 수급인의 하자담보책임에 대해서는 집합건물법이 적용되지 않는다.
공동주택의 하자와 관련하여 구 공동주택관리령상 하자보수기간, 집합건물에 의하여 준용되는 민법상 하자담보책임기간의 관계에 대해 대법원은 구 공동주택관리령, 주촉법, 구 공동주택관리규칙 상 입주자, 입주자대표회의의 하자의 종류에 따라 1-3년 범위에서 사업주체에게 하자보수를 요구할 수 있는 권리는 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차, 방법 등을 정한 것이고, 집합건물법 부칙 제6조를 고려할 때 위 관련규정은 집합건물법 제9조의 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에 영향을 줄 수 없다는 취지로 판결하였다. 결국 주촉법, 구 공동주택관리령 상의 하자보수기간은 큰 의미를 가지지 못하게 되었다.
3) 이후 2005. 5. 26. 주택법 제46조 하자담보책임의 내용이 전면적으로 개정되었고, 집합건물법 부칙 제6조도 개정되었다. 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서에 “다만 공동주택이 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.”고 규정하였다. 개정 주택법 부칙 제3조는 이 법 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 적용하도록 규정하고 있다. 법개정과 동시에 시행령도 개정하여 하자담보책임기간, 입주자대표회의의 하자보수요구와 사업주체의 하자보수일정 명시 등을 규정하였다.
위 개정으로 주택법 제46조가 집합건물법 제9조에 우선하게 됨에 따라 민법상 하자담보책임기간 10년의 적용이 배제되고, 주택법시행령상 하자담보책임기간 이내 발생 하자에 대해서만 책임을 지게 되었다. 서울고법 건설전담부가 개정 주택법 제46조 제1항, 제3항, 부칙 제3조에 대해 내용이 불명확성, 다른 책임과 불균형, 포괄위임입법금지원칙 등을 근거로 위헌제철결정. 헌재 2008. 7. 31. 부칙 제3항에 대해 위헌 결정을 하였다.
위 주택법이 개정된 이후 법원 재판실무상 혼선이 발생하였고, 대법원이 2012. 7. 12. 선고 2010다108234판결로 집합건물법을 중심으로 하여 주택법 규정을 일부 요건으로 삼는 법리를 선언하였음. 대법원은 “ 주택법상 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 집합건물법 제9조에 따라 하자갈음 손배청구가능하고, 주택법 제46조에 없는 사용검사 전 하자에 대해서는 주택법상 하자담보책임기간 적용없이 집합건물법 제9조에 따라 손배청구 가능. 그러나 여전히 해석상 혼선이 빚어져서 2012. 12. 28. 집합건물법을 우선으로 하도록 주택법(2013. 6. 19.시행, 집합건물법 부칙 제6조를 삭제함) 집합건물법을 함께 개정하여 재판실무와 해석상 혼란을 정리하였다.
4) 2102. 12. 18. 집합건물법과 주택법이 개정(집건법 부칙 제6조 삭제), 공동주택의 하자담보책임이 집합건물법에 통일적으로 일원화. 하자담보책임에 관하여 집합건물법 시행령상 공종별 다양한 기간이 규정됨. 주택법은 행정적 차원에서 하자보수에 관한 사항, 하자보수보증금 청구권의 근거로서 기능을 가지게 됨. 개정 주택법은 2013. 6. 19.부터 시행되었기 때문에, 2013. 6. 19.이후 분양되는 공동주택에 적용된다. 한편 주택법 제46조 등에 규정한 하자담보책임에 관한 대부분 내용이 2016. 8. 12.시행되는 공동주택관리법(2015. 8. 11.제정)으로 통합되어, 주택법의 해당규정이 폐지되었다. 따라서 개정집합건물법(2012. 12. 18.개정)상 하자담보책임은 위 법이 시행되는(공포 후 6개월) 2013. 6. 19.부터 공동주택관리법이 적용되는 2016. 8. 11.까지 사용승인받은 공동주택에만 적용된다.
2. 공동주택하자담보책임 요약
1) 2005. 5. 26.이전 사용검사 : 집합건물법 제9조에 따라 민법 제666, 667조 준용, 인도시부터 10년 내 행사(제척기간), 모든 하자에 대해 10년 내 청구 가능.
2) 2005. 5. 26.부터 사용검사 받은 공동주택 : 집건법 제9조 적용, 인도시부터 10년, 주택법시행령에 하자의 종류에 따라 하자담보책임기간 규정되어 있으므로, 이 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 책임, 사용검사 이전 하자는 집건법 제9조 적용(10년 제척기간).
3) 2013. 6. 19. 분양된 공동주택 중 2016. 8. 11.까지 사용검사, 사용승인 받은 공동주택 : 집건법 제9조, 주요구조부, 지반(10년), 그 이외(대통령령, 5년 이내), 기산점은 전유부분은 인도시, 공유부분은 사용검사일, 하자발생기간에 대한 규정이 없음.
4) 2016. 8. 12. 사용검사 받은 공동주택 : 공동주택관리법 제36조, 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위 하자담보책임기간 규정, 내력구조부 10년, 그 이외 하자는 5년 이내, 공정별로 구분되어 있음.
기산점 - 전유부분 : 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날, 공용부분 : 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일.
공동주택관리법 시행령 제38조 제1항에 담보책임기간 내에 하자보수청구하도록 규정하여, 제척기간으로 해석 가능함. 제39조에 하자보수완료 이후 하자종료확인서 작성규정이 있고, 입주자들의 의견 청취와 입주자대표회의 의결을 거쳐 확인서 작성하도록 규정하여 종료확인서 작성 이후에 담보책임 부담하지 않는다는 해석이 가능하게 되었다.