사업승인도면과 다른 공사가 하자인지 여부 - 대구건설전문변호사 법무법인우리하나로 남호진

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>>사업승인도면과 다른 공사가 하자인지 여부<<

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아파트를 분양받아 입주한 사람들은 아파트 특정 공사부분이 분양계약체결 당시 도면보다 품질이 낮은 재료로 공사되었거나 다른 사양으로 공사되었다는 이유로 시공사나 사업주체에게 하자담보책임을 묻는 소송을 제기합니다. 과연 이러한 경우에 사업주체 등은 하자담보책임이 있을까요?

하자담보책임 인정기준, 설계도면의 종류 및 우선순위

대법원은 “아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다”는 입장입니다.(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

아파트 등 공동주택 사업을 할 때에는 사업계획 승인을 받고, 분양공고를 하는데, 사업계획승인을 받을 때에는 건축할 공동주택의 설계도면을 제출합니다. 이 설계도면을 사업승인도면 또는 기본설계도면이라 합니다. 공동주택 착공신고를 하면서 사업주체가 제출한 도면을 실시설계도면이라 합니다.

기본설계도면은 실시설계에 앞서 작성하는 도면으로 설계개요 및 법령 등 제 기준의 검토, 시설물의 규모, 배치, 개략의 공사방법 및 기간, 개략의 공사비를 담은 도면입니다. 실시설계도면은 기본설계도면을 토대로 공사이 세부적 사항을 담을 도면으로 시공 및 유지관리에 필요한 설계서를 말합니다. 보통 공사도면이라 함은 실시설계도면을 말합니다. 준공도면은 설계변경을 거쳐 공사완료 후 관할관청으로부터 사용검사승인을 받을 때 제출하는 도면을 말합니다.

주택법 시행령 동법 시행령 제23조(주택의 설계 및 시공) 제1항 제1호에서는 “설계도서는 설계도‧시방서‧구조계산서‧수량산출서ㆍ품질관리계획서 등으로 구분하여 작성한다”고 규정하고 있습니다. 주택의 설계도서 작성기준 제4조 제1항에 의하면 사업주체는 착공신고를 할 때에 실시설계도면을 제출하면서 시방서·구조계산서·수량산출서 및 품질관리계획서를 사업계획승인권자에게 제출해야 합니다.

설계도서의 내용이 서로 일치하지 아니하여 감리자 및 설계자의 해석이 곤란한 경우에는 당해 공사계약의 내용에 따라 적용의 우선순위등을 결정하여야 하며, 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 경우에는 특별시방서, 설계도면, 일반시방서 및 표준시방서, 수량산출서, 승인된 시공도면의 순서로 해석하여야 합니다.

하자판정의 기준이 되는 준공도면(시공상세도면)

선분양, 후시공으로 이루어지는 아파트 분양시장에서 분양계약을 체결할 때에는 사업계획승인 단계에서 제출된 기본설계도면만 존재합니다. 그래서 입주민들은 이 사업계획승인도면이나 착공도면에 따라 아파트를 건축할 것으로 믿고, 분양계약을 체결했으므로, 이와 다르게 공사를 하여 준공한 경우에는 하자라고 주장합니다.

일반적으로 공사현장에서는 공사의 개별적 특수성, 시공여건에 따라 대체시공이나 가감시공으로 설계변경이 자주 이루어집니다. 설계변경을 할 경우에는 사업주체는 주택관련 법령에 따라 사업계획변경승인을 받거나 경미한 변경의 경우에는 사업승인권자에게 통보해야 합니다. 공동주택을 완성한 이후에는 최종 준공도면(시공상세도면)에 의하여 사용검사를 받고, 이러한 설계변경에 관한 사항은 통상적으로 분양계약서에 명기되어 있습니다.

그래서 대법원은 이러한 사안에서 “사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역 및 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하였다거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 상당하다고 할 것이다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었다고 하더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.”는 입장입니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2011다63383 판결 등)