안녕하십니까? 대구, 경북 건설전문 남호진 변호사입니다.
민법 제 667조 제1항에 의하면 도급인은 완성된 건축물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있으면 수급인에게 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 이를 도급인의 수급인에 대한 하자보수청구권이라 합니다.
건축물의 완공 후 또는 공사 도중에 하자가 발생한 경우에 하자가 맞는지, 하자보수를 어떻게 해야 하는지, 하자보수가 가능하지 않거나 중요하지 않은 하자이지만 보수에 과다한 비용이 들어가는 경우에 어떻게 해야 할지에 대해서 건축주(도급인)과 공사업체(수급인) 사이에 종종 분쟁이 발생합니다.
이에 대해서 대구경북 건설전문 남호진 변호사가 설명해드리겠습니다.
우선 도급인이 수급인에게 하자보수를 청구하기 위해서는 하자보수가 가능해야 합니다. 가령 하자가 건물이 무너지거나 무너질 우려가 있는 원인이 아니라 사용상 불편이 있는 정도인데, 하자보수를 하기 위해서 전체 건물을 허물고, 새로 신축해야 하는 상황이라면 하자보수가 불가능한 것입니다. 이러한 경우에는 도급인은 하자보수청구권 대신 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 해야 할 것입니다.
상당한 기간 정해서 하자보수청구
한편 건물이 완공되기 이전에 일부 공사가 완성된 경우에 그 부분에 하자가 발생한 경우에는 건물완공전이라도 도급인은 수급인에 대해 하자를 보수해줄 것을 청구할 수 있습니다.
도급인은 하자보수를 청구하기 위해서는 상한 기간을 정해서 해야 합니다.(민법 제667조 제1항), 하자보수청구 방법은 도급인이 수급인에 대해서 하자발생사실, 하자의 종류, 하자보수를 해달라는 의사를 통지하면 됩니다.
구두로 하기보다는 서면(팩스, 이메일, 우편, 내용증명우편) 등으로 하는 것이 좋습니다. 요사이는 문자, 카카오톡을 의사소통 방식으로 많이 이용하므로, 문자 등을 보내고, 그 보낸 문자를 보관하거나 일자가 나오도록 캡쳐해두는 것도 하나의 방법입니다.
하자보수청구가 거절되면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구
도급인은 하자보수청구와 선택적으로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 수급인에게 청구할 수 있습니다. 도급인이 하자보수청구권을 행사하면 하자발생 초기 단계에서 도급인이 수급인에게 하자보수를 요청하고, 하자보수의 범위와 금액을 협의하게 되나, 원만하게 협의가 이루어지지 않으면 도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 하게 됩니다.
하자목록 작성과 사진, 동영상 촬영
하자보수청구를 할 때에는 미리 하자목록을 작성하고, 해당 하자에 대해서 사진이나 동영상을 촬영해야 합니다. 건축주가 공사업체에게 현장 실사를 요구한 후 하자보수 방법과 일정의 제시를 요구하는 것이 통상적인 순서입니다.
이상은 도급인의 하자보수청구권에 대해 대구경북 건설 하자소송 전문 남호진 변호사 알려드렸습니다. 다음에는 하자보수청구권 행사요건 중 하나인 중요한 하자의 기준과 구체적인 사례에 대해 설명해드리겠습니다.