설공코너 - 에이타스 리얼 에스테이트

[能田]

설공코너

에이타스 리얼 에스테이트

원영근 대표이사

서울공대지 2019 Autumn No.114

이번 설공코너에서는 에이타스 원영근 동문을 만나 보았습니다.

Q1. 대표님 간단한 소개 언제 졸업/어떤 과정을 거쳐서 여기까지 오게 되었습니까?

A1. 저는 1989년에 건축학과에 입학하였습니다. 학부 졸업 후 곧바로 같은 과 대학원 건설기술연구실 석사과정을 마쳤습니다. 사실 건축학과 지원자의 대부분이 그렇듯이 저도 처음에는 설계를 하고 싶었습니다. 하지만 그 꿈을 이루기에는 저의 예술적, 미적 감성이 많이 부족한 것을 늦지 않게(?) 발견하였습니다. (하하)

석사 졸업 후 대우건설에 입사, 곧바로 건설현장에 배속되었고 이후 3~4년 공사관리, 협력업체 계약, 원가관리 등의 업무를 배우고 현장에서 적용하였습니다. 이후 본사 기술팀에서 근무를 할 시절에 저의 미래에 대해서 깊게 생각을 하게 되었습니다. 현장에서의 경험이 직접적인 계기가 된 셈이지요. 개발사업 현장이었는데 어깨 너머 살펴본 건축주, 금융기관 그리고 건설회사 간에 뭔가 모르지만 다이내믹한 관계들이 형성이 된 것을 보았습니다. 이 거대한 프로젝트를 이끌어가는 힘이 과연 무엇일까? 기획, 금융, 자산관리 등 많은 것을 더 배워야겠다는 욕구가 생겼습니다. 이때가 1999년이었는데 그 당시만 해도 그쪽 분야를 해외에서 체계적으로 공부하고 오신 분들이 거의 없었습니다. 열심히 선배님들께 조언과 자문을 얻고 나름 유학준비를 한 결과 MIT의 MSRED (Master of Science in Real Estate Development) 과정과 연이 닿게 되었습니다. 막상 이쪽 분야를 접하니까 ‘와 새로운 세상이다’는 감탄이 들더군요. 많은 선진국에선 이미 큰 산업으로 자리매김하고 있었습니다. 2001년에 졸업을 하였는데 때마침 우리나라가 소위 IMF 외환위기를 겪으면서 국제 금융시장의 문이 활짝 열렸고 세계 유수의 투자은행들이 국내 은행권의 부실채권 투자를 위해 진출을 하고 있었지요. 그런데 부실채권의 대부분은 토지 또는 건물을 담보로 형성이 된 것이거든요. 부동산과 관련이 아주 깊은 것이지요. 그런 회사 중 하나에 제가 입사를 하게 되는데, 이게 약 8년 후 세계 금융위기의 진원지가 된 리먼브라더스라는 곳이었습니다. 물론 그 당시에는 미국 유수의 투자은행으로 사세가 엄청났었지요. 이 회사에서 부실 채권투자, 부동산 프로젝트 파이낸싱 등 많은 일들을 배웠고 적용했습니다. 이후 또 다른 외국계 증권사의 임원, 그리고 CJ 그룹에서 만든 부동산투자회사인 CJ 프로퍼티스의 대표이사를 끝으로 직장생활을 마무리하였습니다. 2011년 에이타스 리얼에스테이트라는 회사를 창업한 후 지금까지 운영하고 있습니다.

학부 시절부터 장래 직업에 관해 많은 고민을 했었고, 직장도 여러 방면으로 많은 경험을 쌓았습니다. 어떤 때에는 무모하게 일을 저질렀고 어떤 때에는 고민만 앞서고 실제 성과는 미미했던 기억도 있지만, 돌이켜보면 성경에 나오는 말씀처럼 모든 것들이 합력하여 선을 이룬 것 같습니다.

Q2. 에이타스 리얼에스테이트가 어떤 일을 하는지 좀 간단하게 설명을 해줄 수 있을까요?

A2. 단순하게 설명하자면 저평가된 토지를 매입하고 개발, 운영하는 일을 합니다. 이를 통해 부동산 자산의 가치를 증대시키는 것이 최종 목표라고 할 수 있지요. 다만, 흔히 일컫는 선 분양을 통해 빨리 자금을 회수하는 것 보다는 자산을 중/장기적으로 보유, 운영하면서 가치를 높이는 쪽으로 고민하면서 사업을 이어나가고 있습니다. 벽면을 보시면 저희 자산의 포트폴리오를 보실 수 있습니다.

좀 더 상세하게 설명하자면, 상업용 시설의 개발에는 두 종류가 있습니다. 첫 번째는 speculation 개발인데, 쉽게 얘기해서 개발자가 먼저 건물을 완공한 이후 적합한 임차인을 구하는 것입니다. 예컨대 신도시에 엄청나게 많이 지어진 근린상가들을 보면 알 거예요. 박스형으로 지어 놓고 1층에 편의점, 약국, 베이커리, 상층부에 헤어 샵, PC방, 학원. 이런 식이죠. 두 번째는 BTS (Build to suit) 즉 맞춤형 개발입니다. 누구한테 맞추느냐 하면 개발자인 제가 아니라 건물 준공 후 최종적으로 운영하는 회사입니다. 개발 초기부터 심지어 건물 설계 이전부터 긴밀하게 협업하면서 운영사의 needs를 최대한 반영하여 개발을 합니다. 대표적으로 맥도날드, 스타벅스 등과 일을 많이 진행하였습니다.

Q3. 부동산 개발을 체계적으로 공부하고자 하신 때가 거의 20년 전이네요. 아까 말씀하셨던 것처럼 그 당시 우리나라에 부동산 개발 또는 금융과 관련된 학문이 체계적으로 수립되기 전이었다고 말씀하셨습니다. 그때부터 공부하셨고 또한 여러 일들을 하셨고, CJ그룹의 해당 분야 대표도 하셨는데, 그런 경험들을 통해 향후 부동산 시장에 관한 전망을 어떻게 보시는지요?

A3. 많은 분들이 관심을 갖고 계시는 아파트 - 즉 주거분야는 제 전공이 아닙니다. 이 분야는 전문가들이 각종 매체를 통해 수많은 고급정보를 대중들에게 직접 전달하고 있지요. 제가 주로 일하는 상업용 부동산 시장에서는 지금 온라인과 오프라인 사이의 주도권이 shifting을 하고 있어요. 쉬운 예를 들어보겠습니다. 대형마트에 식구들이 손잡고 같이 갑니다. 주 목적은 물론 장을 보는 것, 즉 물건을 사는 것이죠. 그런데 간 김에 푸드 코트에서 밥 먹고, 다른 놀 거리 없나 하다가 영화도 한 편 보고. 이게 보편적인 가정의 휴일 나들이 풍경이었죠. 최근 이런 행위들이 급격하게 쇠퇴하고 있어요. 물건을 구매하기 위해서 내가 차를 몰고 교통체증을 감수하면서 직접 그 현장에 가는 것의 매력이 떨어지는 것입니다.

이에 반해 온라인은 우선 가격 경쟁력이 우월합니다. 오프라인 매장은 큰 땅에 터를 짓고 엄청난 건물을 짓고 또 운영하는 수많은 인력이 있습니다. 모두 다 상품 원가로 전이가 됩니다. 온라인이 더 저렴할 수 밖에 없죠. 그런데 그 동안 온라인 성장을 가로막았던 요인들 – 상품 구색, 판매자의 신뢰도, AS, 주문 방식 등이 엄청나게 개선되었습니다. 결과적으로 모바일 쇼핑이 엄청나게 급성장하고 있습니다. 이 시점에서, 과연 ‘오프라인, 즉 상업용 부동산의 존재 의의와 가치가 무엇인가?’ 라는 그런 물음에 직면하게 되죠. 그걸 앞으로 풀어가는 게 업계의 큰 숙제가 됩니다.

요즘 소비자들 아주 힘든 상대입니다. 워낙 많은 정보, 고급정보를 생산자 못지 않게 단시간 내에 파악하죠. 또 싫증을 잘 내고 새로운 관심사를 끊임없이 만들어내곤 합니다. ‘어떻게 하면 이 어려운 상대들로 하여금 불러내서 시간 쓰고 돈 쓰게 하나? 다시 말해 소비자들이 특정장소에 머물며 자신들의 소중한 돈, 시간과 교환하여 그 이상의 가치를 어떻게 부여해 줄 수 있나?’ 라는 것입니다.

미국의 경우는 더 심합니다. 아마존이라는 유통공룡 때문에 유구한 역사의 오프라인 백화점이 도산을 합니다. 일부 매장은 아마존의 반품 코너를 만들어서 생명을 유지하려고 합니다.

이 변화된 치열한 환경에서 어떻게 살아남느냐 라는 거죠. 저희 주요 파트너사인 스타벅스 drive thru매장을 예로 들어보겠습니다. 스타벅스를 온라인 주문, 배달시켜 먹을 수는 없지요. 기본적으로 그 매장에 갈 수 밖에 없습니다. 거기에 더해서 좋은 공간과 음악, 분위기 등 추가적인 가치를 부여해 줍니다. 물론 소비자들은 언젠가는 식상해 할 것이고, 또 다른 대체재를 찾아 떠날 수도 있겠죠.

획기적인 신 메뉴, 주문 방식, 업장 분위기 쇄신 등 살아남기 위한 노력은 끊임없이 계속되겠지요.

Q4. 아마존도 그 아마존을 물건만 구경할 수 있고 모바일로 바로 거기서 결재해서 배송될 수 있는 샵들이 있잖아요. 어떻게 보면 그런 것들이 실제 쇼핑을 직접 오프라인에서 구매하는 게 아니라 만져보고 체험하고 경험해보면서 저렴한 온라인 채널의 물류로 구매하는 트렌드로 가고 있는걸 까요?

A4. 가전제품을 예로 들어 보겠습니다. 오프라인 가전매장은 점점 힘들어집니다. 소비자들이 방문해서 실컷 만져보고 들어보고 체험한 후 ‘안녕히 계세요’하고 집에 와서 모바일로 가격비교 해가면서 구매합니다. 오프라인에서 구매할 가치가 무엇이 있을까요? 이건 참 어려운 문제입니다.

하지만 오프라인에서만 우월적인 가치를 가지는 품목들이 또한 있습니다. 유명 오너 셰프가 직접 조리하는 식당이라든지 미용 관련 업종, 땀 흘리면서 몸으로 체험하는 스포츠 관련업종 등입니다. 아무리 미래사회가 온라인/모바일이 대세라 하더라도 오프라인 쪽에는 분명히 그런 것들이 있어요. 서점도 그 중 하나입니다. 인터넷서점 때문에 전체적으로는 매우 힘든 업종임에도 불구하고 경쟁력을 유지하는 오프라인 책방 또한 있습니다. 직접 와서 만지고 들여다보고 앉아서 읽으면서 커피 마시고 음악 듣고. 또 작가와의 대화 등 서로 의견 나누면서 또한 지역사회의 정을 나누곤 하지요.

Q5. 말씀 들어보니 또 다른 사례가 있을까요?

A5. 오프라인에서 기획한 또 다른 사례가 있습니다. 제가 투자에 참여한 회사에서 얼마 전 서울대입구역에 ’그레이프라운지’라는 신개념 공간을 오픈했습니다. 푹신한 소파, 무제한 커피 머신, 디저트 바, 미니 도서관, 족욕 공간, 게임 룸 등이 완비된 복합공간 입니다. 회사의 대표님은 건축학과 83학번 박래익 선배님 이신데 부동산 투자분야에서 가장 명성이 높으신 분 중 한 분입니다.

박 선배님과 함께 벌인 사업은 공유공간에 관한 솔루션을 제공하는 것입니다. 아시다시피 요즘 공유경제가 세계적인 화두가 되어있죠. 그 일환으로 지난 1년여간 기획하고 오픈한 공간입니다. 동문 여러분들께서 누구보다 잘 아시겠지만 저희 서울대생들의 주 거주지인 서울대입구역 주변은 주거환경이 열악합니다. 학생들이 그 조그마한 원룸에서 생활하면서, 방문 밖을 나서면 정작 갈 곳이 마땅치 않습니다. 주로 커피숍 또는 스터디 카페 정도이겠죠. 저희는 후배들의 주거생활 환경을 업그레이드 시켜 줄 필요가 있다고 느꼈습니다. 넓고 쾌적한 공간에서 공부하고 쉬면서 음악도 듣고, 서로 정보교류도 하고 족욕하면서 쉴 수도 있는 복합 공간입니다.

사업적으로 돈을 많이 벌 수 있을지는 모르겠어요. 새로운 개념의 공간임대 사업이고 이제 막 시작했으니까요. 하지만 큰 의미가 있는 사업이라고 생각합니다. 특별히 1호점으로 오픈한 곳이 저희 후배들이 주 고객이니까 더 의미가 큽니다.

Q6. 언론에서도 신림동 고시촌의 슬럼화 문제에 우려를 나타내는 것 같은데요, 고시촌을 창업과 거주를 같이 잘 복합한다면 좋을 것 같네요.

A6. 네, 서울대를 둘러싼 여러 지역의 주거 환경은 개선할 여지가 참 많습니다. 저희들도 계속해서 이 사업을 이어나갈 생각입니다. 2호점 위치로서 낙성대 또는 신림동 일대를 계속 검토하고 있습니다. 서울대에서 수많은 전문영역에서 힘든 공부와 연구를 하는 여러 후배들이 있지요. 학교에서 고생하다가 집으로 돌아왔을 때의 라이프를 지금보다 더 업그레이드 해 주는 것이 제가 할 일이라고 생각합니다. 물론 학생들 입장에서 가격도 충분히 만족스러워야 하겠지요. 저희한테는 어려운 숙제지만 열심히 풀어나가고 있습니다.

Q7. 결국 오프라인에서 상업공간 부동산을 사람들이 찾게 하는 가치를 어떻게 부여할 것이냐는 것이 화두가 되겠네요?

A7. 그렇습니다. 하지만 그 솔루션을 내가 직접 지원하는 것은 아닙니다. 우리 회사의 정체성을 알기 쉽게 얘기하자면 건물주라고 할 수 있는데요, 요즘 이 용어에 관한 여러 가지 평가가 있지요. 저는 건물주의 긍정적인 측면이 훨씬 더 부각되는 사업을 지속하고자 합니다. 소위 악덕건물주가 되면 안 된다는 거에요. 건물주는 임차인과의 여러 갈등상황이 있습니다. 임대료, 기간연장, 권리금 문제 등 여러 사회문제를 유발하곤 합니다. 제가 하는 맞춤형 개발의 특징은 기존 임대/임차관계와는 사뭇 다릅니다. 제가 기획을 하고 건설 완공하는 데 걸리는 시간은 길면 3~4년, 빠르면 1~2년 내에 완료됩니다. 그런데 제가 임차인들과는 15~20년 계약을 합니다. 그렇다면 건물의 주인이 누구인가요? 법적인 ownership은 물론 저희 회사가 갖고 있지만 실제로 시간과 공간을 점유하면서 가치를 창출하는 것은 임차인입니다. 임차인이 잘 되어야 건물주도 잘 되는 겁니다. 저는 여러 임차인들이 제가 맞춤형으로 개발한 건물에서 좋은 성과를 거두기를 바랍니다. 서로가 같이 공생하면서 더 나은 솔루션 개발을 위해 협업하고 때로는 양보할 수 있는 관계. 그것이 제가 옳다고 생각하는 개발방향입니다.

Q8. 어떻게 보면 요즘에 다 배달 어플로 그리고 넷플릭스 등으로 콘텐츠를 소비만 하고 게임만 하고 나오지 않으려는 성향이 강한데요, 특히 사람과 사람을 만나지 않으려는 커다란 흐름에서 정반대로 오프라인에서의 가치를 계속 발견하고 발굴하고 이런 것들에 대해 새로운 가치를 제시하는 큰 틀에서 본다면 그런 일들을 하고 싶으신 거죠?

A8. 네. 그런 것들을 하고 싶어요. 사람이 햇빛도 자주 보고 열심히 걷기도 하고 어울려 땀도 흘리고 그러면서 살아야 하지 않겠습니까?

Q9. 알겠습니다. 혹시 동문분들에게 많은 선후배분들도 보시긴 하지만 전하고 싶으신 말씀이 있으실까요?

A9. 제가 작년까지 건축학과에서 6년간 건축기획이라는 수업을 진행했었습니다. 제가 학부시절 갖고 있었던 갈증을 후배들도 갖고 있다는 생각이 들었습니다. 서울 공대라고 하면 최고 학부의 가장 전문화된 단과대학입니다. 그 분야의 전문성은 대부분이 인정을 해요. 그런데 제가 흔히 접할 수 있는 평판은 - 똑똑하긴 한데 독선적이고, 팀워크가 약하다는 선입견입니다. 저는 어떻게 이 문제를 잘 헤쳐나가야 하는지 실제 제가 경험한 프로젝트 사례를 중심으로 얘기를 들려주었습니다.

이 분야만 하더라도 설계, 시공사, 금융사, 각종 컨설턴트들이 각자의 이해관계에 따라 복잡하게 얽혀 있습니다. 이 커다란 흐름 속에서 어떻게 나 자신의 경쟁력을 높여나갈까? 저는 특정 전문성을 키우는 동시에 business flow에 대한 이해도도 높여야 한다고 생각합니다. 큰 그림과 내 전문성을 같이 겸비하는 게 핵심적인 요소가 아닌가 싶어요. 후배들이 넓은 세상에서 나를 둘러싼 여러 가지 요소들이 어떻게 네트워킹 되고, 그 안에서 스스로의 경쟁력을 어떻게 증대시킬 수 있는지 성찰해 가면서, 경쟁력 있는 삶을 살아 가시길 바랍니다.

그런 견지에서 저는 후배들이 좀더 많은 오프라인 활동을 해보길 권장합니다. 20대 때 여러 경험들이 쌓여서 30~40대로 가면서 점점 더 꽃을 피웠으면 좋겠다는 생각이 들어요. 새로운 공간이 생겼을 때 직접 가보고 체험을 해보고 오프라인을 통한 사람간의 스킨십을 느껴보길 바랍니다. SNS를 통한 그 엄청난 정보는 사실 기울어진 정보라 생각합니다. 거의 모든 사람들은 내가 전달하고 싶은 것만 선별해서 올리게 되죠. 그게 진정한 소통일까요? 저는 온라인의 무용론을 말하는 것이 아닙니다. 이런저런 공간을 오감을 통해 체험하고, 오프라인 네트워킹을 활성화하고. 이를 통해 소위 5G 세대의 지성, 감성적인 축이 기울어지지 않고 밸런스를 맞춰주는 아날로그적인 공간을 구현하고 싶습니다. 제가 10대 딸, 아들이 있습니다. 저희 애들도 그렇게 밸런스를 잘 맞춰가면서 커 나갔으면 하는 소망이 있네요.