집을 한 채 지으면 10년 늙는다 !
는 말을 왜 할까?
대부분의 중장년층 분들은 열심히 사회에서 일하다가 은퇴를 하게 되면 자신이 꿈꾸던 집을 직접 지어 사랑하는 가족들과 함께 노후를 보내고 싶은 소망은 지니게 됩니다. 하지만 현실은 ‘집을 한 채 지으면 10년 늙는다’는 말이 있을 정도로 건축은 쉬운 일이 아닙니다.
왜 그럴까요 ? 그 원인에 대해 생각해 봅니다.
건축을 전공하거나 관련 종사자가 아닌 건축주의 입장에서는 건축에 대한 전문지식과 경험을 쌓는 데에는 한계가 있는 게 현실이고 건축업자의 입장에서는 어떻게 하든 돈을 많이 남기려는 입장이다 보니 공사도중 수많은 문제점에 봉착하게 됩니다.
1. 소규모 주택의 경우 건설업 면허가 없는 무자격자가 공사를 해도 되는 우리나라 현행 건축법의 맹점
건설업에 종사하기 위해서는 건설산업 기본법이 정하고 있는 자본금, 시설장비, 기술능력 등을 갖춘 후 업종별로 등록하고 건설업 등록증, 건설업 등록수첩을 발급받아야 공사를 할 수 있습니다.
하지만 소규모 건축물의 경우는 이런 건설업 등록이 필요 없고 아무나 시공을 할 수 있습니다.
여기서 소규모 건축물이란
2층 이하
연면적 200m2 미만
처마높이 9m 미만
기둥과 기둥 사이의 거리가 10m 미만
위 조건에 모두 해당되는 건축물이라고 할 수 있습니다만 대부분 지으시고자 하는 주택들이 여기에 해당이 됩니다 .
이런 소규모 건축물을 시공할 때는 건축에 관한 기능사 .기사. 기술사 같은 전문 자격증을 갖춘 사람들이 전혀 필요가 없다보니 소위 <집 장사>로 불리는 무자격자들이 기술적인 바탕위에 시공하는 경우보다는 본인의 경험에 의존해 주택을 시공하는 경우가 대부분인 것이 우리나라 주택시장의 현실입니다.
소규모 주택을 시공하더라도 건축을 하기 위해서는 건축재료 . 건축시공. 건축구조등 기본적인 이론으로 자격을 취득한 엔지니어들이 주관하에 집을 지어야 하나 대부분 주택 건축업자들은 사무실도 제대로 갖추지 않은 영세 업자이다 보니 이런 기술자격을 갖추는 일은 엄두도 못내고 있는게 우리나라의 현실입니다.
이런 영세업체에서는 도면에 의한 상세 견적을 견적을 못내는 경우가 허다하며 대부분 도면에 의해 공사비를 산출하고 공정표를 짜서 일하기 보다는 돈에 맞춰 공사를 진행하기 때문에 중간에 손해가 날것 같으면 소위 <만세>를 부른다던가 추가공사금액을 요구해 건축주를 곤란하게 하는 경우가 다반사 입니다.
이렇게 되다보니 건축주 입장에서는 돈을 주는 입장인데도 불구하고 건축업자에게 끌려다니며 골머리를 썩게 되지요 . 그래서 공사기성을 줄때도 요령이 필요하게 됩니다.
일본 편에서 간단히 설명 드린 적이 있지만 우리나라는 아파트라는 공동주택을 많이 짓지만 지진의 영향으로 단독주택을 많이 짓는 이웃 일본의 경우 도꾜 홈즈 콜렉션 (Tokyo Homes Collection) 같은 다양한 주택 전시장을 마련해놓고
. With design for only ONE
. 스미토모 부동산
. 미쯔비시 지쇼 홈
. 미쯔이 홈
. 아사히 카세이 헤벨 하우스
. 코보리 연축공방
. 스미토모 임업
. 세끼스이 하우스(주)
. VINTAGE CRAFTS
. 미사와 홈
. YAZAWA LUMBER
. 다이와 하우스
. 파나 홈 !
같은 건축전문 기술자들을 보유한 다양한 주택시공 전문회사들이 모델하우스를 지어 놓고 건축주들의 방문을 기다리는 모습들을 우리는 언제나 기대해 볼수 있는지 건축하는 입장에서는 부러울 따름입니다.
2. 건축 설계는 건축사가 해야 하나 ?
대부분의 건축주는 본인이 짓고자 하는 집들을 손수 그리시곤 이 대로 설계 해달라고 하십니다. 하지만 건축 설계의 경우 건축사라는 전문 기술자를 통해서 설계를 진행하여야 합니다.
건축사란 건축물의 설계 및 공사감리(工事監理)를 할 수 있는 자격을 가진 기술자를 말합니다. 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 사람으로 건축사법에 의거하여 5년제 건축학과 또는 이와 동등한 학위과정을 이수한 자로서 건축사사무소에서 3년의 실무수련 과정을 거친 후 건축사자격시험에 합격하고 건축사자격 등록을 마친 사람만이 건축사사무소를 개설하거나 건축사사무소에 소속되어 건축사업무를 수행할 수 있도록 되어 있습니다.
건축주는 본인이 짓고자 하는 주택을 건축사에게 맡기고 건축사는 건축주의 의도를 충분히 반영한 설계 도서를 완성해서 건축주에게 제공해야할 의무가 있습니다. 집을 하나 완성하기 위한 도면으로는 토목. 건축구조. 건축마감. 전기. 설비 .통신. 조경 등등 여러 분야의 디테일한 도면이 필요합니다.
하지만 현실은 어떠한가요 ?
건축사협회가 1963년 설립된 이후, 1965년부터 자격사 시험이 시작돼 55년 동안 2만 3,000여명의 건축사가 배출됐습니다. 작년부터는 건축사 자격시험을 연 2회로 연 2,500여명이 배출되고 있습니다.
이렇게 많은 건축사들을 배출하다보니 일부 건축사들은 월 200만원도 벌지 못하고 있는 건축사들도 있다고 하며 건축사들이 사회에 나와서 업을 할 수 있는 구조가 마련돼 있지 않다고 건축사 협회는 아우성입니다. 2019년의 경우 1년 동안 용역 2조가 나왔지만, 전체 시장의 3%밖에 되지 않는 대형 설계 사무실이 2조의 50%를 가져갔고 나머지 97%인 2만 여명이 되는 건축사들이 1조를 나눠야 하는 상황이었다고 합니다.
상황이 이렇다보니 인프라가 열악한 소형 주택시장 설계의 경우 소위 허가방(?) 건축사들이 포진해 있는 곳이 되어 버렸습니다. 구청이나 시청 같은 인허가 관청주위에 몰려있는 건축사 사무소에 주택 설계를 의뢰하면 입을 맞춘 듯 5 - 600 만원에 주택설계를 해주는 곳이 대부분입니다.
과연 이런 금액으로 토목. 건축구조. 건축마감. 전기. 설비 .통신. 조경 등등 여러 분야의 디테일한 도면이 만들어 질까요 ?
이런 상황을 잘 모르는 예비건축주는 이런 허가방(?) 건축사 사무소에 설계를 맡길 수 밖에 없는 현실이고 마감 디테일도 없이 허가용 도면 몇 장으로 공사를 시작하게 되고 공사 역시 앞서 1항에서 언급한 건설업 면허가 없는 경험에 의존해 집을 짓는 집장사들이 집을 짓는 악순환이 계속되고 있는 현실입니다.
건축사가 열심히 설계해 도면을 그려 놓았는데 건축주가 시공능력을 무시한체 무조건 값이 싼 건축업자에게 일을 맡겨 설계도면되로가 아닌 엉망으로 집이 지어지는 모습을 처다 보고 억장이 무너지는 슬픔을 느꼈다는 건축사의 말이 아직도 귀에 생생합니다.
3. 그럼 건축주는 어떻게 해야 하는가 ?
사실 이렇게 열악한 우리나라 주택시장의 현실을 보완하는 건축적인 시스템이 있기는 하지만 일반 건축주의 입장에서 보면 그림의 떡인 제도입이다.
대표적으로 PM (Project Management) 과 CM (Construction Management)이라는 제도를 들 수 있는데 프로젝트 관리 .건설 사업 관리라는 뜻입니다. 건설관련 기술적인 면을 잘 모르는 건축주를 대신해서 설계. 인허가. 시공사 선정과 준공. 입주 및 사후관리를 경제적인 관점 하에 저렴하게 건축주 입장을 대변해 전문가가 제반 감독 역할을 해주는 제도로 대형 건설공사에서는 많이 도입하고 있지만 소규모 주택 공사에서는 이 역시 비용이 들어가는 일이므로 언감생신입니다.
집은 지어야겠고 아는 설계사무소는 없고 이렇다 보니 인터넷이나 유투브에서의 얕은 지식들을 공부할 수밖에 없다는게 현실인 것이 정말 안타깝습니다. 사실 인터넷에 올라오는 많은 글들이나 유투브 역시 제대로 검증된 내용이 아니기 때문에 부정확하거나 틀린 내용들이 많지만 이를 걸러낼 수 있는 역량이 건축주 입장에서는 어렵습니다.
주변에서 집을 지으면서 고생하는 건축주 모습을 보며 이런 안타까움을 늘 느껴왔기에 이를 조금이나마 개선해 보고자 만든 것이 아이러브 ALC 블로그입니다.
. 처음 집을 지으시려는 건축주들에게 어떤 구조로 지으면 좋은가 ?
. 구조별 장단점은 무엇인가 ?
. 설계비와 공사비용은 얼마나 드는가 ?
. 만약 건축주가 ALC 주택을 원한다면 어떤 순서대로 진행해야 하는가?
. 공사비 지급은 어떻게 해야 하는가?
. 집을 짓는 동안 건축주는 무엇을 체크해야 하는가 ?
. 우리 기술연구소가 알고 있는 기술력있는 양심적인 설계사무소를 예비 건축주들에게 소개해드리면 어떨까?
. ALC주택의 경우 기술력있는 전문 시공사를 예비 건축주들에게 소개드리면 어떨까?
.................................................. 등등
예비 건축주 입장에서는 수많은 궁금증들이 있지만 <국제기술사> 자격증과 <시공기술사> 자격증을 보유한 저희 연구소가 건축주를 대신해 위에서 말한 PM .CM 역할을 재능기부 형식으로 해드린다면 ALC제품의 저변 확대에 도움이 되지 않을까 ? 이런 생각에서 출발한 것이 아이러브 ALC입니다.
어떤 구조 형태이든 집을 지으시려고 마음 먹으신 분들이 계신다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
여러분들의 궁금증을 시원하게 해결해 드리겠습니다.
sesimjun@gmail.com
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