협회공제와 보증보험의 비교

■ "손해배상책임보장"을 위한 공제와 보증보험에 대한 심층 비교 먼저 이글을 쓰는 필자는 공제증서와 보험증권을 발행하는 사업자와 무관한 입장에서 개업공인중개사가 가입하고 있는 공제증서와 보험증권에 대하여 정확한 정보를 제공하는 차원에서 이글을 게재하오니 그 점 참고하시기 바랍니다. ▶ 공제와 보증보험 가입의 필요성 개업공인중개사가 부동산 중개 업무를 영위하기 위하여 사무소 개설등록을 하면 등록증을 교부받기 전에 반드시 의무적(강제)으로 중개행위에서 중개의뢰인에게 고의. 과실에 의하여 손해를 발생한 경우 "손해배상책임보장" 을 위하여 협회 공제 혹은 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 그러나 많은 중개의뢰인은 개업공인중개사가 의무적으로 가입하고 있는 공제(共濟, 일종의 보험)에 별 의식을 하지 못하고 있습니다. 그러다가, 부동산 중개사고가 발생하게 되면 협회 가입 공제와 보험증권에 대한 중요성을 알게 되고, 특히 개업공인중개사의 입장에서는 양사의 업무진행의 차이에 대하여 절실하게 느끼게 될 것 입니다. ● 공제, 보증보험 가입에 대한 법률적 근거 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이있으며, 자신의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그리하여 중개업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공인중개사법 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하고 있을 것입니다. 가입 보장금액은 동법 시행령 제24조에서 법인개업공인중개사는 2억원 이상(분사무소마다 1억원 이상), 법인이 아닌 중개업자는 1억원 이상으로 “손해배상책임의 보장”으로 개업공인중개사는 공인중개사법 제30조 제3항의 규정에 따라 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다. 결국, 현행법령에서는 법인인 개업공인중개사의 경우에는 2억원 이상의 공제가입을, 개인인 중개업자의 경우에는 1억원 이상의 공제가입을 법적으로 의무화하고 있는 것입니다. ● 부동산거래는 예상치 않은 사고발생의 위험에 노출 개업공인중개사의 중개거래 업무는 항상 원하는 대로 순조롭게만 진행되지는 않습니다. 전혀 예상치도 못한 사고가 발생하고 그로 인해 큰 손해를 입게 되는 경우도 많이 발생합니다. 이 경우 손해를 입은 중개의뢰인으로서는 손해발생에 대한 책임이 있는 개업공인중개사에게 손해배상청구를 하는 것이지요. 개업공인중개사의 고의. 과실로 중개의뢰인에게 손해가 발생하는 것을 “중개사고”라고 하며 이러한 중개사고가 발생한 경우에 일차적인 배상책임은 당연히 개업공인중개사에게 돌아옵니다. 그러나 막상 법적인 책임을 따지기 위해 재판절차에 실제로 임해 보면 개업공인중개사에게는 법적인 책임을 감당할 수 있는 재산이 거의 없는 경우가 많이 있습니다. 실제로 재산이 없는 경우도 있지만, 중개사고 발생을 대비해서 미리 가족 명의로 재산을 돌려두고 있는 경우도 적지 않는 것이 현실이며, 이 경우에는 개업공인중개사에 대해 손해배상을 명하는 판결을 중개의뢰인이 받더라도 실제로 집행하기가 불가능하게 되는 것이지요. 이런 경우를 대비해서 개업공인중개사로 하여금 일정금액 이상의 공제(보험)에 가입하도록 법적으로 의무화하고 있어 개업공인중개사는 한국공인중가협회의 공제 혹은 서울보증보험에 가입하여 중개의뢰인의 현실적인 피해배상을 위해서 공인중개사법이 정하는 방법으로 등록관청에 등록을 하고 있는 것입니다. ● 공제금 청구 시효는 2년에 불과 중개의뢰인에게 공제사고가 발생하면 공제금을 청구할 수 있는 권리에는 일정한 시간적 제약이 있다는 점을 유념할 필요가 있습니다. 이를 공제시효라고 하는데, 그 기간은 상법상 보험금 청구 시효에 맞추어 2년으로 규정되고 있는 것이 일반적 입니다. 그런데, 공제금을 청구할 수 있는 시점, 다시 말하면 공제금 청구의 시효를 기산하는 시점은 “공제(중개)사고가 발생한 날”로부터 라는 점에 유의할 필요가 있습니다. 부동산거래에서 개업공인중개사가 계약을 체결하는 과정에서 확인․설명해야 할 부분을 제대로 하지 못한 것이 바로 중개사고라는 점에서, 개업공인중개사가 권리관계 등을 제대로 확인하지 못하는 오류를 범하게 되는 거래계약 체결일이 시효의 기산점이 되는 것이 일반적 법률관계입니다. 대법원 역시 그렇게 해석하고 있습니다. 물론, 이 점에 대해서는 하급심에서 다양한 다른 해석이 있기도 합니다. 가장 흔하게 발생하는 예를 들어보면 주택 임대차계약에서 계약전, 이미 상당한 근저당권이 설정되어 있었음에도 불구하고, 개업공인중개사의 실수로 임대차목적물에 근저당권이 설정되어있다는 사실이 임차인에게 설명되지 못하게 되었다면 그 때가 공제사고 발생시점으로 보아야 하는 것이 아닌가도 한번쯤은 생각해보아야 할 것입니다. 그런데, 시효의 기산점은 공제 사고 발생일로부터인데, 언제를 공제사고가 발생한 것인가를 해석함에 있어서 현재로서는 임대차계약체결일로 해석하는 것이 가장 일반적입니다. 이렇게 본다면, 임차인으로서는 개업공인중개사의 잘못으로 손해발생이 되면 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 우선 공제 시효 2년을 놓칠 우려가 있기 때문에. 개업공인중개사와 공제 사업자를 상대방으로 소송을 제기하도록 유도를 하여야 할 것입니다. 중개의뢰인과 개업공인중개사가 소송중이라 하더라도 공제 사업자에 대한 공제시효가 진행되는 것을 법적으로 막을 수 없다는 것이 현재 대법원의 입장입니다. 결국, 개업공인중개사의 고의 과실에 의한 중개 사고로 중개의뢰인이 소송에서 승소하여 공제금을 수령한다 하더라도 공제 사업자에게 배상을 받고 공제사업자는 개업공인중개사에게 구상권을 청구하도록 유도를 하여야 할 것입니다. ● 공제사업자 설립 취지 및 공제사업 개요 비영리 사단법인 한국공인중개사협회에서 운영하고 있는 공제사업은 협회 구성원의 복지사업 차원에서 회원 상호간의 상호부조를 목적으로 손해배상 책임보장과 복지 향상을 위하여 공제사업을 실시하고 있으며 서울보증보험에서 운영하고 있는 보증보험은 영리를 목적으로 설립된 기업에서 운영하고 있는 상품의 한 종류입니다. 년간 공제료는, 협회에서 운영하는 공제증서를 발급 받는 경우의 공제료는 198천원이고, 서울보증보험에서 보험공제증서를 발급하면 보험료는 110천원으로 약 88천원 정도의 차이가 납니다. 또 최초로 개업공인중개사가 협회 공제증서를 발급 하려면 회원으로 가입하는 가입비 평생 50만원과 월6천원의 회비가 부담이 됩니다. 그러나 과거 협회에 한번이라도 공제에 가입을 한 사실이 있거나 협회 회원이라면 언제든지 협회에서 운영하는 공제증서를 발급을 받을 수 있고, 서울보증보험의 공제보험은 개업공인중개사가 금융기관 의 신용불량자만 아니라면 가입을 할 수 있습니다. ● 공제사고 발생시 공제사업자의 법적 대응 방법 중개사고가 발생하면 중개의뢰인은 개업공인중개사와 공제 사업자를 상대로 하여 손해발생금액에 대하여 손해배상 청구소송을 하게 되고 개업공인중개사는 당사자로서 적극적으로 소송에 대응을 하게 되지만, 공제사업자는 당사자가 아니기에 개업공인중개사가 패소를 한다 하더라도 중개의뢰인에게 대위변제하고 구상권을 행사 할 수 있기에 소극적으로 소송에 대응하는 모습을 볼 수 있습니다. ▶ 한국공인중개사협회 공제 사업자에게 가입한 경우 중개의뢰인이 중개사고로 인하여 소송을 진행하여 오면 공제사업자는 사고자가 구성원이고 회원이기에 재판이 확정 될 때까지 별다른 채권 행사를 하지 않습니다. 일단 대법원 혹은 지방법원에서 원고의 과실에 대하여 상계를 하여 확정이 된 금액은 협회 공제사업자가 법원의 판결에 의하여 손해를 본 의뢰인에게 우선적으로 지불을 하고 협회의 공제규정 제21조의3 구상권의 범위 및 감면규정을 살펴보게 됩니다. 혹여라도 중개의뢰인이 고의로 인감증명서, 신분증, 등기권리증을 위조한 사건에 연루되어 발생한 공제사고에 의하여 공제금을 지급한 경우는 개업공인중개사의 과실 정도에 따라 지급 공제금의 50% 범위 내에서 감면을 하여 주고 개업공인중개사의 과실로 인하여 공제금이 지급된 후, 집행권원 확보를 위한 판결을 확정받아 권리를 실행하기 전까지 개업공인중개사가 지급금 전액을 일시 상환할 경우에는 지급 공제금의 30% 범위 내에서 감면을 하여 줍니다. 다만, 개업공인중개사의 고의, 기망에 의한 사고 또는 중개의뢰인의 사기, 기망행위에 가담하거나 방조한 사고에 대해서는 이를 적용하지 않습니다. 대위변제한 구상금에 대하여서는 지급공제금은 분할상환 약정을 체결하여 분할하여 구상하고, 최장 상환기간은 채무 잔액이 2천만원 이하는 분할상환 약정일로부터 2년 이내, 5천만원 이하는 3년 이내, 5천만원 이상은 5년 이내로 조정이 가능하며 부득이한 경우 상환을 연장할 수 있으며, 분할상환의 경우는 감면 규정을 적용하지 않습니다. ▶ 서울보증보험에서 운영하는 보험증권에 가입한 경우 보험증권에 가입한 개업공인중개사의 중개의뢰인이, 중개사고로 인하여 소송을 진행하여 공제사업자인 서울보증으로 통보되면 공제사업자인 서울보증보험은 개업공인중개사의 재산을 추적하여 가압류 등으로 채권보전부터 하고 재판을 진행합니다. 보험회사는 금융기관으로 분류가 되기에 공제사업자가 대위변제를 하면 개업공인중개사는 신용불량자 등록이 불가피하며 감액 없이 전액 변제를 하면 신용은 회복이 가능합니다. 그러나 소송금액을 바로 상환하면 문제는 안되지만 혹여 상환자금이 없어 공제 사업자에게 채권을 상환하지 못하는 경우에 가장 큰 문제점은 개업공인중개사는 업을 하지 못하는 경우도 발생된다는 것 입니다. ● 지금 필자가 도움을 주고있는 공제사고 두 건에 대하여 살펴보면 다가구 주택에 대하여 보증금 6천만원의 임대차 중개를 한 개업공인중개사 조00씨는 서울보증보험에 가입을 하였고, 그 주택이 경매가 진행이 되어 임차인은 최우선변제 2천5백만원을 받았으며, 임차인 본인의 과실상계20%를 공제하고 개업공인중개사 조00씨를 상대로 2천8백만원의 손해배상금을 서울보증보험에 신청하였고, 같은 다가구 주택에 보증금 4천7백만원의 중개를 한 임00씨는 한국공인중개사협회에 공제를 가입하여서 임차인이 최우선변제 2천5백만원을 받고 같은 비율 20%의 임차인 과실 상계후, 손해를 본 17백6십만원에 대하여 협회 공제에 손해배상 청구를 한 사건입니다. 위 사건은 2016년 연말에 발생되어 피고 조00 개업공인중개사와 임00 개 업공인중개사는 2월에 소장을 받았고, 지금 첫 재판 기일도 정하지 않은 상태에서 서울보증보험은 조00 개업공인중개사의 주택에 가압류 2천8백만원을 한 상태이며 지금도 서울보증보험 변호사는 소송에서 별소득이 없으니 소송보다는 원고가 청구한 금액을 지불하는 방향으로 독려를 하고 있으나 조00 개업공인중개사는 공인중개사법과 시행령에 있는 사항을 준수하여 중개업무를 하였으니 최선을 다하여 법원의 판단을 받겠다는 상태 입니다. 대신 한국공인중개사 협회 공제에 가입한 임00 회원은 소송후 협회가 진행하는 절차를 기다리고 있습니다. 결론적으로 개업공인중개사들은 중개의뢰인의 손해를 보장하기위한 공제와 보험을 어디에 가입을 하여야 하는 가는 본인들이 스스로 판단을 하여야 합니다. 공제사고는 우발적으로 발생을 합니다. 예상치 못한 공제사고가 발생하여 걱정을 하는 우리의 동료는 많이 있습니다. 사사로운 감정과 잘못된 정보에 의하여 편견을 가지지 말고 개업공인중개사인 본인에게 유익한 것이 어느 것인지를 스스로 현명하게 판단을 하시길 바랍니다. .● 입법론적으로는 최저 가입 공제금액 상향도 고려될 필요 입법론적으로는 개업공인중개사가 의무적으로 가입해야하는 최저 공제금액을 벗어나 스스로 상향하여 가입을 하는 것도 한번쯤 검토하여 보아야 할 것입니다. 법인 2억, 개인 1억원인 현재의 최저 가입 공제금액으로는 갈수록 규모가 커지고 있는 부동산거래에 따르는 중개의뢰인의 피해를 적절하게 배상하기에는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 비록 공제금액 상향으로 개업공인중개사의 비용부담이 다소 증가하겠지만, 개업공인중개사 스스로 실질적인 피해자 배상이라는 당초 공제제도의 취지를 공고히 한다는 차원에서, 배상능력이 높아짐으로 인한 심리적 안정이라는 긍정적인 효과가 더욱 클 것으로 봅니다.