부동산 직거래 주의사항

[폼나게]

부동산 직거래 주의사항

요즘 전세나 월세방을 구할 때 부동산 어플(직방, 다방), 직거래 카페(피터팬의 좋은방 구하기) 등을 이용한 직거래가 성행하고 있다. 직거래란 부동산 중개사무소를 거치지않고 임대인(매도인)과 임차인(매수인)이 직접거래하는 방식으로 무엇보다 큰 잇점이라면 중개수수료를 아낄 수 있다는 점이다.

그러나 푼돈 아끼려다가 몫돈 날리는 경우도 비일비재하므로 부동산 에 관한 지식이 없으면 썩 권할만한 것이 못된다. 직거래 포털이나 관련 사이트 등에서는 직거래도 늘상 안전하다고 말하지만 이는 영업멘트 또는 어디까지나 포장일 수 있다.

‘피같은 내재산은 내가 지켜야지 누가 지켜주지 않는다.’는 사실만 명심하자.

전세와 월세 중심으로 직거래의 주의사항을 단계별로 알아보면

1) 시세가 타당해야 한다.

시세에 비해 터무니없이 저렴하게 나온 매물이면 일단 하자성 매물로 봐야한다. 하자성 매물이란 사기매물이거나 과도하게 은행에 저당을 잡힌 매물일 가능성이 크다는 것이다.

일단 시세를 인터넷 포털사이트 등에서 알아보고 인근 부동산중개업소 몇군데에 들려서 실제 거래되고 있는 전세가(매도가)를 알아보는 게 좋다. 또한 부동산등기부등본을 발급받아 보고 근저당이 설정되어 있으면 근저당+전세금이 매매실거래가의 70%이하여야 자칫 경매에 넘어가더라도 깡통전세는 최소한 면할 수 있다.

더우기 직거래 매물이 다가구주택이거나 원룸 등이면 이야기가 달라지게 된다. 전체 가구별 전세보증금을 집주인에게 요구하여 토탈전세(월세)보증금이 매매실거래가의 50~60%이하여야 한다. 다가구주택과 원룸 등은 매매실거래가를 유추하기가 매우 어려우므로 되도록이면 저당비율이 적은 게 좋다.

2) 집의 하자여부를 직접 눈으로 살펴보자

도배, 장판, 싱크대, 수도꼭지 상태와 수압, 목욕탕 샤워기, 보일러, 누수, 결로, 곰팡이 흔적 등.

특히 보일러를 설치한 지가 오래되었으면 난방과 온수가 잘되지않고 겨울철 잔고장이 많다. 그때서야 집주인에게 새보일러 교체를 요구하지만 큰 돈이 들어가는 지라 차일피일 미루는 경우가 많다. 그러므로 오래된 보일러는 새보일러 교체조건으로 전세 또는 월세 계약을 하는 게 좋다.

3) 계약전 집주인의 신분증을 달라고 해서 등기부등본상의 이름과 같은지 살펴보자

전세가가 싸다고 해서 섣부른 계약은 금물이다. 전세가가 싸서 금방 나갈 매물이라도 설령 그매물을 놓치더라도 서둘러 가계약금을 송금하거나 계약을 해서는 안된다. 사고는 늘 조바심에 기생하는 법. 매물이 딴사람에게 넘어가더라도 나와 인연이 아니라고 맘 편히 생각하자. 

가계약금만 받고 잠적하는 경우도 많고 집주인 행세를 하며 여기저기 전대하는 사깃꾼들도 많다.

어쨌던 등기부등본 또는 등기권리증 등에 적힌 이름과 신분증을 확인하여도, 다시 한번 확인 차원에서 세입자가 있으면 세입자에게, 아파트이면 관리사무소에 가서 집주인에 대해서 물어보자.

세입자가 있으면 현재 전세금과 이사가능 날짜 등도 빠트리지 말고 물어보는 게 좋다.

4) 계약날 아침에 주민센터 자동발급기에서 등기부등본을 발급받아 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있지 않은지 다시 한번 확인한다.

5) 계약은 되도록 집주인과 하되 부득이 대리계약을 할 때는 본인의 인감과 위임장을 확인하고, 집주인과 핸드폰통화녹음하여 대리계약 하는 게 맞는지 다시금 확인한다.

계약이나 대리계약이나 계약금은 반드시 집주인의 통장으로 송금한다. 영수증을 작성해 가서 집주인이 영수증을 가지고 오지 않았으면 영수증을 내밀고 집주인이 서명, 날인하게 한다.

계약서는 보통 집주인이 해오나 요구할 사항이 있으면 계약서 하단 특약사항에 넣도록 하여 만일의 분쟁을 대비한다. 구두로만 약속하면 문제가 생겼을 때 누구나 자기 유리한 쪽으로 해석하는 게 사람인지라.

이를테면, 새보일러로 교체해주기로 했다면,

특약사항에 간단히 한줄로 넣으면 된다. 

1) 잔금지급일까지 보일러를 교체한다.

2) 잔금지급일까지 도배와 장판을 해준다. 등등

만약 계약서 작성에 자신이 없으면 인근 부동산에 가서 대필료 각자 5~10만원을 주고 계약서를 작성해도 된다. 중개사가  계약서를 작성하면 어느정도 자기 책임이 따르게 되므로 대필료를 받는 것이다.

6) 잔금일날 다시금 등기부등본을 떼어보고 추가적인 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있는지 확인한다. 잔금 역시 집주인 계좌로 송금하고 영수증을 받는다. 잔금을 건네기 전에 전기세와 가스비 정산 그리고 아파트이면 관리비와 장기수선충당금도 정산한다. 납부영수증를 보면 된다.

이삿날에는 집안 곳곳의 현상태를 핸드폰 사진으로 찍어둬야 한다. 나중에 이사나갈 때 고장 또는 파손부분을 세입자에게 텀터기를 씌워 보증금에서 수리비를 빼고주는 경우가 있으니 핸드폰 사진을 찍어두면 사진찍은 날짜도 있고, 집주인 생떼방비도 되고 여러모로 좋다.

7) 이삿날 짐을 대충 집안으로 들였으면 정리하지 말고 무엇보다 먼저 주민센터에 계약서 들고가서 전입신고와 확정일자를 받는다. 짐 정라하느라 공무원 근무시간을 넘겨 전입신고를 못하는 경우가 더러 있다.

이삿날 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력과 우선변제권은 다음날 0시에 발생한다. 따라서 하루 넘기면 그만큼 불리하다. 그중간에 못된 집주인이 몰래 은행 대출을 받을 염려도 있고 해서 말이다.

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[아리스토]

좋은 자료 보고 갑니다.