전세 묵시적갱신과 계약해지
주택임대차보호법은 서민의 임대차보호를 위해 태생한 법인만큼 세입자의 권리보호에 그중점을 두고있다. 주택임대차보호법상 전세의 보호기간은 2년으로 규정되어 있다. 하지만 세입자가 원하고 집주인이 동의하면 계약기간을 2년이 아닌 1년으로도 할 수가 있다. 그러나 세입자는 설령 1년으로 계약 하였더라도 1년의 유효함을 주장할 수 있고, 아니면 법적인 보호기간 2년을 들어서 좀 철면피이긴 하겠지만 2년을 주장하며 1년을 더 살 수도 있다.
전세의 묵시적 갱신이 되었다면 그기간은 언제까지인가?
법적인 보호기간이 2년이므로 다시 2년간 전세의 묵시적갱신이 된 것으로 봐야 한다. 예를들어 지금까지 한 집에서 5년간 전세로 살아왔다면 매2년마다 묵시적갱신이 된 것으로 보아 집주인은 1년이 더 지난 6년이 되어서야 세입자에게 전세계약해지 통보를 할 수가 있다.
집주인의 전세계약해지: 계약만기 6개월~1개월 전까지 세입자에게 계약해지 통보
반면, 전세의 묵시적갱신이 되면 세입자의 입장은 집주인의 입장과는 사뭇 다르다. 묵시적갱신이 되면 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지통보를 할 수가 있고, 계약해지통보를 한 날로부터 3개월이 지나면 정식으로 계약해지 효력이 나타난다.
그렇다면 계약해지통보를 한 날로부터 3개월이 되지않았는데 전세가 나갔다면 중개보수는 누가 줘야 할까?
그에 관한 최근 판례의 보면, 「3개월은 법적인 해지기준일 뿐 그 전에 전세가 나가더라도 계약해지효력이 없는 것이 아니다.」라는 것이 판례의 입장이다. 그러므로 3개월이 되어 정식으로 계약해지 되기 전에 전세가 나가더라도 중개보수는 당연히 집주인이 지불해야 한다.
전세의 묵시적갱신은 어찌보면 세입자에게 굉장히 유리한 법조항이다. 따라서 이조항에 대처하는 집주인과 세입자의 입장이 다를 수 밖에 없다.
전세 묵시적갱신에 대한 집주인의 대처법
계약만기 1개월전까지 세입자에게 전세계약해지 통보를 하고, 동일조건이라도 다시 새계약서를 작성한다. 그마져도 번거로우면, 핸드폰통화녹음으로나마 동일조건으로 2년간 더 사는 것으로 구두계약정도는 해둘 필요가 있다. 그래야 세입자가 묵시적갱신 운운 하며 기간 중 이사가는 것을 막을 수 있다. 특히나 새입주 아파트가 많아 전세가가 많이 내리는 지역이면 당장 새세입자를 구하기가 쉽지않아 낭패를 볼 수가 있다.
계약서를 다시 작성하는 게 번거로우면 거래하는 단골 중개업소에 대필료 10만원정도를 주고 의뢰하면 된다. 이때 중개업자가 일방으로부터 10만원정도의 대필료를 받는 것은 일단 계약서를 작성하면 그에 따르는 법적인 책임도 져야 하기 때문에 어쩜 대필료를 받는 것이 당연한지도 모른다.
※ 주의사항 : 동일조건으로 새계약서를 작성하더라도 이전의 계약서도 세입자가 함께 보관하여야 한다. 왜냐하면 새계약서를 작성하더라도 기존계약서에 부여된 대항력과 우선변제권은 그대로 유효하기 때문이다.
전세 묵시적갱신에 대한 세입자의 대처법
전세의 묵시적갱신은 계약만기 1개월전까지 집주인으로부터 아무런 계약해지 통보가 없으면 자동으로 묵시적갱신이 되어 2년간 더 안심하고 살 수가 있다.
또한, 기간중에 이사갈 일이 생겼을 때 언제든지 집주인에게 전세계약해지 통보를 하면 통보한 날로부터 3개월 후 계약해지 효력이 나타나므로 이래저래 유리하다.