현대1차 아파트 리모델링 투자 분석

[강남오세유]

현대1차투자분석.xlsx

안녕하세요.

요즘 부동산 시장은 묻지마 투자의 양상을 보이고 있는 것 같습니다. 과거에는 주변 부동산들이 은마아파트 투자가치에 대해 문의하곤 했는데 요즘은 "사두면 올라요. 화폐개혁(리디노미네이션)한다니 아파트가격 또 오를거예요 사세요."가 주류인것 같아 물어보는 사람도 없습니다.

저는 투자가치가 산출되지 않으면 권유하는 성격이 아니어서 투자가치가 높다고 판단되는 은마아파트 북측에 있는 현대1차 아파트의 투자분석을 하겠습니다. 아시다시피 아파트가격이 많이 올랐습니다. 그래프로 봐도 이번 상승은 2-30세대에게 미안한 맘을 지울수 없습니다. 또한 차후에도 이렇게 오를 수 있을까 하는 의구심이 들게 합니다.

현대1차 아파트의 리모델링 계획안은 다음과 같습니다.

애석하게도 조감도가 없어서 도면보시기 좀 힐들겠지만

현재 32평형에서 38평형으로 수평 및 수직 리모델링을 추진하고 있는데 리모델링조합과 조합원들이 단합이 잘되고 있어 내년 겨울에는 이주할 가능성이 큰 것으로 판단될 정도로 빠르게 추진되고 있습니다. 게다가 입지가 은마아파트의 북측에 위치하여 은마아파트 재건축 시 진북방향으로 이격하여야 하는 거리가 대락 50미터가 넘을 것으로 보여 남측으로 개방감이 상당히 좋을 것으로 판단됩니다. 최근의 은마아파트의 정비계획을 보니 현대1차아파트에 인접한 동은 주로 34평형이며 25층으로 약 75미터의 높이이므로 진북방향으로 약 38미터를 이격하는 것으로 설계되었습니다.

현대1차 남측부분에 공원녹지가 배치되어 있습니다.

잘 안보시죠? 다시 현대1차 아파트 인근을 확대했습니다.

 은마아파트 재건축 조감도를 보시면 가능하면 북측으로 공원을 조성하는 이유입니다. 따라서 은마아파트 단지보다도 더 쾌적할 수 있어 입지는 상당히 좋다고 판단됩니다.

현재 120세대에서 138세대로 18세대가 늘어나며 대부분 38평형이나 62평형 8세대 69평형 1세대가 새로 들어설 예정입니다.

분양가는 현재 래미안대치팰리스(약 1600세대)와 sk뷰(239세대)를 표본으로 조사하였습니다.

단지의 규모 대비 가격이 33평형(분양111㎡)는 약 3.3% 낮은 96.7%이며 45평형과 44평형은 오히려 SK뷰가 더 높아 생각보다 큰 차이가 없는 것으로 나타났습니다. 이는 준공년도가 SK뷰가 2년이상 늦어서 그런것으로 보입니다. 하여간 현대1차아파트도 유사한 가격을 유지할 것으로 보이나 리모델링이라는 단점과 세대수가 적다는 단점을 감안하여 90%선으로 분양가를 예상하여 산출하겠습니다. 첨부한 엑셀파일에 95%, 85% 등 입력하면 해당되는 분석이 가능합니다. 

건너편 래미안대치팰리스는 수직증축을 허가하지 않는 상태에서 수평증축만 하다보니 리모델링으로 확장된 면적의 효용성이 크게 떨어졌습니다. 이를 이유로 리모델링은 싸다라는 생각이 현대1차 리모델링이 완료되면 싹 사라질 것이라고 봅니다. 

상기 평면도를 보면 수평증축도 남북으로 동선만 길어지는 형태가 아닌 현재의 엘리베이터와 통로를 확장한 것이어서 2베이에서 3베이로 동서방향의 확장으로 좋은 구조로 배치할 수 있기 때문입니다.

따라서 현재의 아파트가격이 유지된다면 32평형의 조합원은 38평형을 배정받고 약 9천만원을 돌려받을 수 있어 리모델링 후 가치는 약 26억정도로 예상됩니다.

가정의 평화와 만사에 행운이 깃들기를 기원합니다.