스크랩 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 사례

[민사법전]

저는 경매기본이론 칼럼이 아닌, 현재 각 지방법원에서 진행하고 있는 경매물건을 분석하여 실제로 직접투자로 이루어질 수 있도록 방향을 잡았습니다.

때로는 이해하시기 어려운 부분이 있을 수도 있겠으나, 최대한 자세히 설명함으로써 기초적인 이론이 숙지되신 분들도 이해하실 수 있도록 풀이해 나가겠습니다.

그 첫 번째 시간으로 오늘은 선순위 임차인에 대해서 살펴보겠습니다.

선순위 임차인이란 전입신고와 점유를 하고 있는 임차인이 소멸기준보다 대항일자(전입과 점유를 갖춘날의 다음날)가 빠를 경우, 매수인이 인수할 위험이 있는 위험한 권리입니다.

◎ 소멸기준이란 ?

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시기입등기, 전체에 설정된 전세권을 말하며, 그 중 일자가 가장 빠른 권리가 소멸기준이 되고 그 소멸기준보다 순위가 늦은 권리들이 모두 소멸되며, 빠른것은 매수인이 인수하게 됩니다.

 

선순위 임차인이 경매절차에서 법원에 배당요구를 하는 경우, 배당금에서 배당순위에 따라 보증금을 배당받고, 미배당금에 대해서는 매수인이 인수해야 합니다. 전액 배당받는다면 문제는 없겠죠.

만약 배당요구를 하지 않는다면 매수인이 선순위 임차인의 보증금을 전액 인수해야 하니, 그만큼 입찰가격은 내려가겠죠?

이렇듯 선순위 임차인에 대해 권리분석을 실수할 경우 매수인은 시세보다 더 높게 부동산을 매수하는 격이 되니, 유의하셔야 할 것입니다.

아래는 서울동부지방법원에서 현재 진행하고 있는 아파트경매물건으로서, 2011년 10월 17일 237,500,000원에 낙찰이 되었다가 대금을 지급하지 못하고 다시 경매가 진행중인 물건입니다.

당연히 입찰에 참여하여 낙찰을 받았던 누군지 모를 그 사람은 입찰보증금 22,400,000원을 허공에 날리게 되었습니다.

왜 당시 낙찰을 받았던 사람은 잔금을 지불하지 않고 입찰보증금을 포기했어야 할까요?

바로 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수하여야 했기 때문입니다.

시세보다 조금 저렴하게는 낙찰을 받았지만, 선순위 임차인 이현정씨가 배당요구를 하지 않았기 때문에 2억원의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 하게 되어 결국 당시의 낙찰자는 이 부동산을 4억 3천만이 넘는 금액에 매수하게 된 것이지요. 시세보다 2억원정도 높게 사느니, 차라리 입찰보증금을 포기하는게 이득이라고 판단한 것입니다.

독자여러분, 부동산경매는 훌륭한 재테크의 한 방법입니다.

우리주위에서 경매로 돈을 벌지못했다고 하시는 분들을 보면 크게 두가지 종류입니다.

하나는 자기 자신을 너무 맹신하고 권리분석을 소홀히 하는 결과 법적하자를 인수하게 되어 금전적 손해가 발생하는 경우와 다른 하나는 시장조사를 소홀히 하여 시세와 별 차이없게 매수를 하거나 오히려 더 비싸게 매수하는 경우가 있습니다.

요즘같이 부동산거래가 없을 때는 적정시세라는 것이 없습니다.

어느 공인중개사 曰

“여기 시세는 3억인데, 급매물건이 2억 5천에 나온 것도 있어요. 그런데 아직 거래가 안되고 있어요”

말이 어딘가 이상하죠? 시세라는 것은 매도자와 매수자가 서로 원하는 금액에 협의하여 거래가 되는 금액을 말하는데, 급매물건이 있고, 그 급매물건도 매수가가 없다는 것은 급매가격도 정확한 시세가 아니라는 것입니다.

즉, 이 부동산의 시세는 2억 5천만원도 되지 않는다는 것이지요.

부동산의 현재가치, 미래가치를 현명하게 분석, 판단하여 우리모두 경제적자유에 이르도록 정진하시길 바랍니다.

-이상-

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