스크랩 임차인의 주민등록이 유효하다고 볼 수 있는지?

[민사법전]

이번 물건은 임차인의 전입신고에 관한 내용을 풀어보려 합니다.

아래의 물건도 역시 입찰기일이 5일 밖에 남지 않은 다세대건물입니다.

소멸기준인 선순위 근저당권 보다 빠른 임차인 김명희씨가 전입신고를 하여 대항력있는 임차인의 외관을 갖춘 상태입니다.

권리신고를 하지 않았으니 임차인의 보증금을 알 수는 없으며, 만약 임차인의 임대차관계가 존재한다면 매수인은 얼마인지 모를 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

반면에, 선순위임차인이 임대차관계가없이, 단지 껍데기만 전입신고만 되어있다던지, 또는 임차인으로서 대항력이 없다면.. 매수인의 입장에서는 정확한 권리분석으로 수익을 창출할 수 있을것입니다. 

본 건은 공동주택 중 다세대주택에 해당합니다.

단독주택과 공동주택은 주민등록전입신고의 방법에 분명한 차이가 있습니다.

단독주택, 가령 다가구주택의 경우에는 유효한 주민등록이 되기위해서는 지번까지만 기재하여도 되며, 동, 호수는 표기하지 않아도 됩니다.

하지만 공동주택, 아파트나 본 건과 같은 경우에는 지번외에 동,호수까지 기재해주어야 유효한 주민등록이 될 수 있습니다(주민등록법시행령 제9조 제3항).

위 경매물건의 그림 중 가운데 부분 '기타참고'란에 보면, ' 김명희 : 임대차관계 불분명. 현황조사서에 의하면 비02호에 김명희의 우편물이 있었지만 주민등록상은 비02호에는 전입세대 없고 김명희는 나동 2호로 조사됨 '이라고 기재되어 있습니다.

본 건은 지하층(비) 2호인데, 위 임차인은 비 2호에 전입신고한 것이 아니라, '2호', 즉 객관적인 보통의 사람이라면 지상 2호로 볼 여지가 충분히 있는 상태입니다.

어떻게 보면 작은 차이일뿐인데, 이러한 임차인의 전입신고가 유효한 주민등록으로 볼 수 있는지에 대해서 고민해보아야 할 것입니다.

주민등록이 유효하다면 임대차의 존재여부에 따라 매수인의 인수금액이 발생할 수 있는 위험한 물건이므로 매각가격은 낮아질 것이고, 반대로 유효한 주민등록이 아니라면 정적선에서 매수를 하면 수익이 발생할 수 있겠죠~

대판 95다55474 판결을 보면

'반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 대세대주택 1동 건물의 일부를 임차한 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 편지함과 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와같이 주민등록표에 기재되게 한 후 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받았는데 집행력있는 채무명의에 기한 위 주택에 대한 강제경매절차에서 경매법원이 임차인에게 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 임차보증금을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자 경매신청 채권자가 배당이의를 한 사안에서 주택의 실제표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차인은 대항력을 가지지 못하므로 선순위 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금은 강제경매신청자에게 배당되어야 한다'

-이상-

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