스크랩 수색ㆍ증산동,서울 재정비촉진사업 집중해부/89만6500㎡에 1만2383가

[성공투자(이상무)]

서울 은평구 진관내ㆍ외동 일대 은평뉴타운 아파트 분양이 성큼 다가오면서 인근 수색동과 증산동 일대 뉴타운시장도 술렁이고 있다.

은평뉴타운만한 규모는 아니더라도 교통 및 입지 여건에서 주거지로 전혀 부족함이 없는 곳으로 꼽히는 곳이 바로 수색ㆍ증산 재정비촉진지구이기 때문이다.

 

여기에다 지난 5월 재정비 촉진계획 주민공람안이 발표된 이후 올 하반기나 내년 초 사업이 가능한 구역을 중심으로 내집 마련 수요자와 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

은평구는 지난 5월 수색ㆍ증산 재정비촉진계획(안)을 마련해 6월 주민공람과 공청회까지 마쳤다. 9월 중 서울시에서 수색ㆍ증산 재정비촉진계획을 최종 결정하면 사업 추진은 더욱 속도를 낼 전망이다.

은평구가 마련한 계획(안)에 따르면 수색ㆍ증산지구는 89만6500㎡(27만1000평)에 인구 3만1814명(1만2383가구)을 수용하는 신흥 주거중심형 뉴타운으로 개발된다.

전문가들은 수색ㆍ증산지역이 서울 서북권의 새로운 부도심으로 발전할 것으로 전망한다. 상암DMC(디지털 미디어 시티) 개발과 한국철도공사에서 추진 중인 수색역세권 개발 사업이 연계되는 데다 2010년까지 경의선 복선 전철사업과 인천 국제공항 철도사업이 마무리되면 남북교류와 국제 업무의 전략거점으로 부상할 입지를 갖추기 때문이다.

 

또 상암택지지구와 가좌뉴타운 등과 인접해 지역 전반의 개발 시너지 효과는 더욱 커질 것으로 기대된다.

■수색ㆍ증산 재정비촉진지구는 어떤 곳

-수색ㆍ증산 지역은 노후 불량주택이 밀집한 데다 인근 상암DMC, 가재울뉴타운, 은평뉴타운에 가려 그동안 주목을 받지 못함.

-그러나 서울시가 2005년 12월 수색ㆍ증산동 일대(89만6500㎡)에 대해 3차 뉴타운으로 지정하면서 개발 기대감도 고조.

-수색ㆍ증산지구는 주거중심형 뉴타운으로 조성 예정. 자연친화형 입지 여건을 갖춘 게 주요 원인. 수색ㆍ증산지구 뒤쪽으로 봉산자연공원이 병풍처럼 둘러싸고 있고, 증산로 앞에는 2002년 월드컵 때 재정비된 불광천(신사오거리~월드컵경기장~한강 상암나루터)이 있어 휴식공간으로 활용 가능할 듯.

-수색ㆍ증산 뉴타운의 허파인 봉산자연공원을 거점으로 상암 DMC와 불광천까지 5㎞의 녹지축 조성 계획.

-근린공원 4곳 설치해 구역별 녹지공간을 확충하고 중ㆍ고교 2곳 신설과 공공청사를 별도로 배치해 주민의 편의시설을 확보할 계획.

-주거 중심형으로 개발되다보니 초대형 업무시설이나 랜드마크 건물보다는 아파트 등 주택이 많이 들어설 예정.

-주변 지역에 개발 재료 넘쳐. 지구 바로 옆 가좌동은 가좌뉴타운, 남쪽으로는 상암지구와 인접. 향후 뉴타운 완공 시점에서는 주거지와 상업시설이 적절히 어우러진 신흥 주거지역의 중심지로 거듭날 것으로 전망.

 

[재정비 촉진구역 지정에 관한 사항 보기]

■역세권 등 사통팔달 교통 여건 갖춰

-수색ㆍ증산지구 일대는 상암월드컵 경기장과 평화공원, 하늘 공원 등이 도보 10~15분 내에 위치. 월드컵 경기장내 CGV영화관과 대형 할인점 등 생활편의시설 이용 쉬워.

-교통 여건도 좋은 편. 지하철 6호선 수색역과 증산역을 걸어서 이용 가능. 수색로와 증산로를 통해 일산ㆍ신촌 등 기존 도심으로의 이동 편리.

-내부순환도로와 강변북로 통해 용산과 강남 등으로의 접근 용이. 경의선 복선 전철(2009년)과 인천공항철도(2010년)이 수색역을 환승역으로 개통될 예정.

■주요 재개발 구역별 특징

-수색ㆍ증산지구는 총 11개 재개발ㆍ재건축구역으로 구성. 이 중 수색 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9구역과 증산 5, 6구역은 주택 재개발구역이고, 증산 4구역은 주택 재건축사업으로 개발 예정.

-수색ㆍ증산지구에서 가장 주목을 받고 있는 곳은 수색 9구역과 증산 2구역. 두 곳 모두 지하철 6호선 수색역 역세권 지역으로, 뉴타운 지구 중심에 위치. 업계에선 사업성 가장 좋은 곳으로 평가.

◇수색9구역

-도로변 가까이 위치해 진입이 쉽고 수색동 다른 구역보다 평지가 많은 편.

-대부분 20년 이상 노후화된 주택과 다세대ㆍ다가구주택으로 이뤄져.

-3만6514㎡ 규모로 용적률 250%~400%까지 적용. 총 705가구(임대 105가구 포함)가 들어설 예정. 조합원 수는 약 536명으로 일반분양이 10~15% 나올 예정.

◇증산1,2구역

-면적(9만 1225㎡)이 넓은 데다 조합원 수도 적어 사업성이 좋은 편.

-용적률 260%까지 적용. 총 1623가구(임대 195가구 포함) 공급 예정. 조합원 수는 약 1298명으로 일반분양이 325가구 정도 나올 것으로 예상.

-구역 안에는 다가구ㆍ다세대ㆍ단독주택 뿐만 아니라 상가도 많아. 따라서 상가 조합과 주택 조합간 갈등으로 사업 지연 가능성도 배제 못해.

[주택수용계획 보기]

■각 구역별 지분 시세와 시장 상황

-지난해 촉진지구 지정과 함께 토지거래허가지역으로 묶이면서 6평 이상 지분 거래 한산. 거래 전 허가를 받아야 해 투자자들 신중한 자세 유지.

-수색9구역의 지분 시세는 33㎡ 기준으로 3.3㎡(1평)당 3000만원 선. 39~42㎡의 경우 3.3㎡당 2800만~3000만원 선. 이는 지난해 초 3.3㎡당 2300만원 선에 비해 약 1000만원 정도 오른 것.

-하지만 입지 여건 좋고 사업 추진 빠른 구역 중심으로 매입 문의는 꾸준. 매물 많지 않아 거래시장 잠잠한 편.

-증산동은 단독주택이 많아 대지 면적이 큰 40~50평대 매물이 주를 이루기 때문에 지분 가격이 큰 폭으로 오르지는 않았지만, 수색역에서 증산역으로 올라가는 위쪽 지역은 소형 평형 빌라들이 위치하여 이 지역 가격 변동폭은 상대적으로 큰 편이다.

-증산1, 2구역 지분 시세는 23~33㎡의 경우 3.3㎡당 3000만~3500만원 선. 39~42㎡의 경우 2900만원 선 형성. 토지거래 허가의 영향으로 20㎡(6평) 이상은 거래 뜸해. 하지만 20㎡는 간간이 거래. 20㎡ 이하의 경우 최고 3.3㎡당 4000만원까지 호가.

-부동산업계에선 증산 1, 2구역의 경우 23~33㎡ 지분 가지고 있을 경우 99㎡ 정도의 아파트는 배정받을 것으로 예상.

-수색 4, 6, 7, 8구역과 증산 5, 6구역의 경우 지구 중심과 거리가 멀거나 규모가 작아 사업성은 다소 떨어질 편. 이 구역들의 지분시세는 3.3㎡당 2500만~2900만원 선. 수색9ㆍ증산1, 2구역에 비해 싼 편.

-수색동과 인접해 있는 상암동 월드컵 3단지 109㎡이 6억~7억원, 2단지 82㎡이 4억5000만~5억원 선에 매매가가 형성되어 있는 것 감안하면 수색ㆍ증산지구의 지분시세는 저평가됐다는 분석도 많아.

 

[토지이용계획 보기]

■지금 투자할 만한가

-수색ㆍ증산동 일대엔 개발 호재가 많아 이 지역의 미래가치는 큰 것으로 전문가들 평가. 또 조합원 수가 다른 뉴타운 지역에 비해 상대적으로 적다는 것도 매력으로 작용.

-뉴타운 사업 특성상 모든 구역에서의 사업 진행은 사실상 불가능. 사업 진행은 수색동의 한 구역, 증산동의 한 구역 정도가 될 것으로 전망. 따라서 사업이 비교적 빠른 지역과 역세권 주변 지역 중심으로 접근하는 게 좋다는 지적 많아.

-수색동 일대는 노후 주택이 많아 매매가 대비 전세가 비율이 상당히 낮은 편. 따라서 초기 투자비용이 많이 들 수 있다는 점 고려해야.

-증산동의 경우는 신축 빌라와 근린 상가가 많아 조합원간 지분 다툼으로 사업이 지연될 수 있다는 점 유의해야.

-이와 함께 수색ㆍ증산동의 경우 다른 여건에 비해 교육시설이 부족한 것도 단점으로 지적.

-또 수색ㆍ증산지구의 지분 값이 최근 2년새 급등해 단기 투자는 위험 부담이 있다는 분석도 많아. 따라서 현 시점에선 실수요자 입장에서 접근하는 게 바람직하다는 게 전문가들의 조언.