스크랩 부동산 임대계약 시 주의사항

[yps이박사(이의박)]

 

 

부동산 임대가가 매매가 못지않게 치솟고 있다. 큰돈을 들여서 2년 혹은 그 이상 가족의 보금자리가 될 집을 정하는 부동산 임대 계약. 돌다리 두드리듯이 꼼꼼히 짚어봐야 할 주의사항에 대해 알아보자.

등기부 등본을 열람하면 소유주, 근저당 설정, 가압류(임시압류) 등의 주택을 둘러싼 권리관계를 확인할 수 있다. 등기부 등본상의 소유주와 계약자의 인감이 서로 일치하는지 꼭 확인해야 하며, 등기부 등본 열람은 계약일 뿐 아니라 잔금을 치르고 이사를 들어가는 시점에도 한 번 더 확인하는 것이 좋다. 근저당이 설정되어 있으면 은행 대출금과 임대 보증금을 합친 금액이 부동산 매매 시세의 70%를 넘지 않도록 해야 한다. 건물이 경매에 넘어갈 경우 시세의 80% 선에서 낙찰되는 것이 일반적이기 때문이다.

▶ 등기부 등본을 열람하려면?
가까운 등기소를 방문한다. 인터넷으로 열람할 경우 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 가능하다. 열람은 700원, 발급은 1,000원

법적인 분쟁이 발생하지 않는다면 기본 계약 기간인 2년 동안 임차인을 가장 괴롭게 하는 것이 집의 상태다. 여러 번 임대 계약을 해 본 경험이 있다면 좋은 집과 그렇지 않은 경우를 쉽게 가려낼 수 있지만 그렇지 않다면 아래의 기본 몇 가지는 꼭 확인해 두도록 한다. 향후 분쟁을 예방하기 위해, 입주 전 카메라로 사진을 찍어두는 것도 좋다.

 

집 상태 점검 항목
□ 통풍과 채광은 적당한지? 환기 시킬 수 있는 창문이 서로 마주 보고, 혹은 사선으로 배치되어 있는지 확인한다. 채광을 위한 남향 창문의 크기와 위치도 확인할 것.
□ 단열 확인. 여름과 겨울 더위와 추위에 얼마만큼 노출되어 있는지 확인한다. 꼭대기 층이나 맨 아래층은 피하는 것이 좋다.
□ 장마철 침수나 곰팡이 피해. 침수 지역은 아닌지, 벽지 등에 여름철 곰팡이 자국은 없는지 확인한다.
□ 집안의 기물 상태 확인. 기본적으로 도배와 장판만 신경 써야 하는 집이라면 걱정할 것이 없겠지만, 실내장식이 많이 되어 있다거나 지나치게 고가의 마루 등이 설치된 곳은 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 집 상태의 확인이 끝났다면 중요한 것들은 계약서에 명시하는 것이 좋다.

부동산 임대차 계약은 일반적으로 2년까지는 임차인에게 유리하게 보호를 받을 수 있다. 부동산 임대차법에 따르면 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 명시되어 있기 때문이다. 이는 아무리 짧은 기간으로 계약했어도 임차인은 2년까지 살 수 있다는 것을 의미한다. 상가나 사무실 등 사업용 건물 임대차에서는 2년이 아닌 1년이 보장된다. 그러나 임차인이 2년 미만의 기간을 계약하고자 할 경우 계약 자체를 꺼리는 임대인이 대부분이기 때문에, 2년 미만의 계약이 일반적으로 쉽게 성사되지는 않는 편이다.

주택을 임대, 임차하겠다는 계약의 성립은 양자 간의 합의가 이루어진 시점으로 본다. 즉, 계약서를 쓰거나 계약금을 주고받지 않았다 해도 임대인이 임차인의 입주를 거부하거나 할 수 없다. 다만, 계약 파기 시 해약금은 계약금과 같은 금액으로 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 하므로, 계약의 성사도 계약금을 주고받은 이후라고 오해하는 경우도 종종 있다.

 

민법 제565조 (해약금) 제1항
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

● 가계약금도 계약 해지 시, 계약금과 같은 효력을 가진다. 계약을 해지한 자가 가계약에 대한 부담을 안게 되는 것이다.
● 계약서에 명기한 계약금 일부만 지급하였다가 계약을 해지한 경우는 계약서에 명시된 계약금 전액에 대해서 효력이 발생한다.

부동산의 소유주가 아닌 대리인이 계약을 대행하는 경우 ‘인감증명서와 위임장’을 가지고 계약을 진행하는 것이 일반적이다. 하지만 서류가 있다고 하더라도 가능한 ‘사실 확인’을 하는 것은 필수. 다른 용도로 만들어진 위임장과 인감증명서를 부동산 계약을 위해 위조할 가능성도 있기 때문이다. 실제로 관련된 소송에서 소유주에게 사실관계를 확인하지 않고 위임사실을 믿은 임차인에게 과실이 있다고 판결이 단 경우도 있다.

● 대리인이 서류를 준비해서 왔더라도, 실제 소유주와 전화 통화로 사실관계를 확인하는 것이 좋으며, 전화 통화를 할 시 주민등록번호, 계좌번호, 대상 부동산 주소지 등을 알고 있는지 물어보는 것이 좋다.
● 계약금이나 잔금 등은 소유자의 계좌로 이체한다.

원래의 계약 기간이 지나고 계약이 연장되는 두 가지 경우로 자동연장과 재계약을 들 수 있다. 자동연장은 계약 기간이 만료되었는데도 임차인과 임대인이 모두 아무런 이야기 없이 지나간 경우로 ‘묵시적 갱신’이라고 볼 수 있다. 재계약의 경우는 원 계약이 끝나기 전 임차인과 임대인이 서로 계약 조건을 확인하여 계약 기간을 연장한 것을 말한다.

두 경우의 가장 큰 차이는 묵시적 갱신에 해당하면 임차인은 언제라도 계약 해지를 통보하고 3개월 만에 나갈 수 있으나 재계약은 재계약에 명시한 기간이 되어야 나갈 수 있다는 점이다.

주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

임대인 측면에서 보면 재계약이 유리하며, 임차인 측면에서 보면 암묵적 갱신이 유리하다고 할 수 있다.

● 재계약 시 계약서를 새로 쓸 필요는 없고, 기존 계약서에 추가로 써넣은 후 양자 사인하거나 도장을 찍으면 된다. 그것조차 불가능한 경우 전화나 이메일, 문자 등으로 재계약에 대해 합의하는 것만으로도 효력이 발생하며, 단 추후 분쟁 예방을 위해 기록을 남기는 것이 좋다.
● 자동연장으로 임차인에게 보호되는 기간은 주택 2년, 상가나 사무실 등은 1년이다.
● 묵시적 갱신이 되지 않으려면 주택 상가 모두 계약 만료 6개월~1개월 사이에 통보되어야 한다.

      - 2013. 10. 15, 삼성화재 자료.