주택담보대출 금리 추이, 서울 등 LTV 40% 강화, 고정금리 변동금리 역전 대출 갈아타기 유리-신한은행 KB국민은행 우리은행 농협 하나은행 주담대 금리 현황

[(공)마포]

주택담보대출 금리 추이, 서울 등 LTV  40% 강화, 고정금리 변동금리 역전 대출 갈아타기 유리

-신한은행 KB국민은행 우리은행 농협 하나은행 주담대 금리 현황

주택담보대출 금리 2%대로 '뚝'…2년 반 만에 최저

예금은행의 주택담보대출 금리가 2년 반 만에 연 2%대로 내려왔다. 경기둔화 우려에 지표금리인 장기 시장금리가 내려가면서 주택담보대출 금리도 낮아지고 있다. 만약 한국은행의 기준금리가 현 1.75%에서 인하되면 대출금리는 더 하락할 여지가 있다. 
한은이 30일 발표한 '2019년 4월중 금융기관 가중평균금리'에 따르면 지난달 예금은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 연 2.98%로 집계됐다. 한 달 전보다 0.06%포인트 하락한 수치로 2016년 10월(2.89%) 이후 최저치다. 

낮아진 주담대 금리에 '은행 월세' 깎아볼만 한데..

'고정금리형' 연 2%대 중반까지 떨어져

'변동형'이 더 높은 금리역전 현상

대출자 갈아타기 유혹 커져

2년새 서울 등 LTV 70%→40% 강화

전환 때 일부 대출금 상환 '걸림돌'

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

서울 종로구 단독주택에 사는 회사원 ㄱ씨는 변동금리형 주택담보대출로 연 3.9% 금리로 이자를 물고 있다가, 최근 다른 은행에서 금리 견적을 받아보고 깜짝 놀랐다. 5년간 금리가 변동하지 않는 고정금리 상품(5년 혼합형)으로 갈아타면 금리를 연 2.7~2.8%로 낮출 수 있었기 때문이다. ㄱ씨는 “대출을 갈아타면 아이의 월 학원비 정도를 아낄 수 있겠다 싶었지만, 부동산 대책으로 서울의 담보인정비율(LTV)이 주택시세 대비 70%에서 40%로 줄어든 바람에 대출금 수천만원을 상환해야 해서 고민 중”이라고 말했다.

이주열 한국은행 총재가 기준금리 인하 가능성을 시사하고 채권금리는 연 저점을 갈아치우는 가운데 억대 주택담보대출을 안고 이른바 ‘은행 월세’를 내는 금융소비자들이 ‘대출 갈아타기’를 고민하고 있다. 금융채 5년물 채권금리에 연동한 고정금리형 대출 금리가 변동금리형 대출 금리보다 더 낮아진 역전현상이 반년 이상 장기화해, 역전 폭이 0.5%포인트나 벌어졌기 때문이다. 고정금리 상품의 금리는 연 2%대 중반까지 ‘뚝’ 떨어졌지만, 서울 등에선 2년 새 엘티브이 규제 강화로 대출한도가 축소된 점이 갈아타기에 걸림돌이다.

13일 주요 시중은행 자료를 보면, 대표적 가계대출 은행인 케이비(KB)국민은행의 주택담보대출 금리는 고정금리형이 연 2.51~4.01%이고 변동금리형(신규 코픽스 기준)이 연 3.07~4.57%였다. 최저금리를 기준으로 0.56%포인트나 격차가 벌어져, 대출금 1억원당 연간 56만원의 이자비용 차이가 나는 셈이다. 5년간 고정금리가 유지되는 데다 정책 차원에서 지난 2015년 특별히 판매한 안심전환대출의 금리가 연 2.5~2.6%였던 점을 고려하면 갈아타기를 충분히 시도할 만한 상황이다. 신한과 우리은행도 고정금리형이 각각 연 2.87~3.88%와 연 2.72~3.72%로, 변동금리형보다 금리가 0.5%포인트 안팎 낮다. 게다가 고정금리 상품만 놓고 봐도, 지난해 초 대비 금리가 1%포인트가량 떨어져 중도상환 수수료(1.2%)를 일부 감수하며 갈아타기를 고려해볼 만하다.

통상 대출 갈아타기를 할 땐 향후 금리 방향을 고려해 금리가 높아질 것 같다면 고정금리를, 낮아질 것 같다면 변동금리를 택한다. 하지만 현재는 ‘고정금리<변동금리’ 역전현상으로 금리 선택의 방정식이 달라졌다. 주요 채권금리는 1년 단기물은 물론 5년물까지 한은 기준금리(1.75%)를 밑도는 데다, 지난 3월 이후론 5년물이 1년물보다 채권금리가 더 낮아지는 장단기 역전현상도 이어졌다. 금융채 5년물에 연동하는 고정금리형 주택담보대출 상품의 금리 조건이 연 2%대 중반까지 떨어질 만큼 이례적으로 좋다는 얘기다.

다만 타행 등으로 갈아타기를 할 때는 중도상환 수수료와 이자비용 절감분을 견줘봐야 한다. 또 엘티브이 탓에 주택시세 상승분을 반영할지라도 대출한도가 축소되기 때문에 일부 대출금 상환을 감당할 수 있는지도 함께 고려해야 한다. 앞서 2017~2018년 주택시장 대책으로 서울 등에선 1주택자도 엘티브이 규제가 70%→60%→40%로 강화됐다. 시중은행 관계자는 “상담을 해보면 고정금리 대출로 갈아타는 게 대체로 유리하지만 대출한도 축소가 걸림돌”이라며 “기존 은행엔 나쁠 게 없지만 소비자의 금리 선택지를 좁힌다”고 말했다. 이에 대해 금융위원회 관계자는 “서울 등에선 무주택 서민·실수요자조차 엘티브이 50% 규제를 받는 상황이어서, 1주택자가 이자 절감 목적으로 갈아타기를 할 때 종전 70% 엘티브이 한도를 승계하게 해주긴 어렵다”고 말했다.

한겨레신문사 정세라 기자

---

연 2.4% 등장...주담대, 고정금리만 ‘뚝뚝’ 왜?

COFIX 연동된 변동금리
최저 3.3%...상단은 4.5%
금리인하 기대 반영 덜돼
갈아탈 땐 수수료 유의


[헤럴드경제=박준규 기자] 시중은행이 취급하는 주택담보대출(주담대) 고정금리 최저치가 2.4%선까지 내려왔다. 고정금리가 변동금리보다 낮게 유지되는 ‘역전현상’이 심화되는 모습이다.

18일 금융권에 따르면 5대 시중은행(신한ㆍKB국민ㆍ우리ㆍKEB하나ㆍNH농협은행)이 취급하는 주담대 고정금리 하단이 모두 연 2%대로 내려왔다.

전날 기준으로 혼합형(5년 고정, 이후 변동금리) 주담대 금리는 ▷신한은행 2.83∼3.84% ▷국민은행 2.48∼3.98% ▷우리은행 2.68∼3.68% ▷하나은행 2.806∼3.906% ▷농협은행 2.47∼3.88% 등이다. 모든 은행에서 최상단도 4%를 밑돈다.

반대로 코픽스(COFIXㆍ자금조달비용지수)에 연동된 변동형 주택담보대출 금리는 상단이 4%대를 훌쩍 넘어선다. 잔액 기준 코픽스 연동 주담대 금리(18일 기준)는 ▷신한은행 3.40∼4.65% ▷국민은행 3.37∼4.87% ▷우리은행 3.40∼4.40%로 분포한다. 금리 하단이 모두 3%를 넘어선다. 농협은행(2.98∼4.49%)과 하나은행(2.882∼3.982%)의 금리 수준이 가장 낮다. 

은행연합회는 전날 5월 잔액 기준 코픽스를 2.00%로 4월보다 0.01%포인트(p) 낮췄다. 이에 은행들도 코픽스 연동 주담대 금리를 0.01%p씩 낮췄다. 주담대 변동금리는 지난 4월까지 오름세를 보이다가 5~6월 소폭 하락세로 전환했다. 그러나 여전히 변동금리 수준이 고정금리보다 높은 상황은 유지되고 있다.

변동금리가 고정금리보다 높은 현상은 지난해 말부터 6개월 가량 이어지고 있다. 금리 인상기에는 변동금리가 고정금리보다 낮다는 통상의 인식을 뒤집는 상황이다. 

금리 역전현상이 이어지자 신규 대출을 받을 때 아예 고정금리를 택하는 차주가 많아졌다. 한국은행 경제통계시스템을 보면 올해 4월 가계 신규대출액 중 고정금리 비중은 43.4%였다. 지난해 5월(22.2%)과 견줘 두 배에 달하는 수준이다. 시중은행에는 기존 변동금리 대출을 고정금리로 갈아타려는 고객 문의가 많다.

다만 대출은 장기간 갚아 나가야하는 만큼 당장의 금리 외에 여러 가지를 고려해야 한다.

잔액기준 코픽스가 18개월 연속 상승세를 끝내고 최근 두 달 연속 하락한 것을 감안하면 변동금리 수준이 다시 낮아질 가능성이 있다. 

통상 고정금리가 더 높기 때문에 은행들이 변동금리에서 고정금리로 갈아탈 때는 중도상환수수료를 매기지 않지만, 반대로 고정금리에서 변동금리로 바꿀 때엔 중도상환수수료를 받는다. 시중은행 관계자는 “현재의 역전현상이 뒤집어질 수 있다”며 “대출 기한과 중도상환수수료 여부, 상환 계획 등을 따져서 갈아타기를 결정해야 한다”고 조언했다.

---

주택담보대출 갈아타면…年126만원 아낀다

고정형 금리 1년새 1%P↓
시중은행 5년 고정형 주담대
1년새 금리 3.84% → 2.89%
한달 이자비용 11만원 차이
대출 2년 이상 지났다면
수수료 물고 갈아타도 유리

서울 아파트 값이 하루가 다르게 오르던 1년 전 내 집 마련에 성공한 A씨는 요새 잠을 설친다. 당시 부족한 자금 사정에 맞춰 최대 한도까지 담보대출을 받았는데 그 이후 금리가 떨어지고 있어서다. '만약 지금 집을 사서 대출을 받았으면 이자가 덜 나갈 텐데'란 생각에 요즘 나온 싼 대출로 갈아타야 할지 고심 중이다. 속절없이 추락하는 대출금리 때문에 일찌감치 대출을 받은 A씨 같은 사람들 고민이 깊어지고 있다. 

경기 침체 우려로 주택담보대출 금리의 바로미터 역할을 하는 금융채 몸값이 뛰어 시중은행의 고정형 주담대 금리가 최근 1년 새 1%포인트 가까이 떨어졌기 때문이다. 대출금리와 시점에 따라 다르지만 일반적으로 대출을 받은 지 2년이 지났다면 새로운 고정형 주담대로 갈아타는 게 더 유리한 것으로 나타났다.

5일 은행권에 따르면 KB국민은행이 판매하는 5년 고정형 주담대(5년간 고정금리 이후 변동금리) 금리는 2.59~4.09%로 전주보다 0.03%포인트 내렸다. 최저 금리대가 지난해 11월 말 2.85%로 3% 선을 깨고 내려간 지 반년 만에 2%대 중반까지 추락한 것이다. 특히 지난해 금리가 가장 비쌌던 2월 말 3.54~5.04%와 현재 금리 차이는 0.95%포인트로 1%포인트에 육박한다.

일반적으로 신용등급이 높고 아파트 구입 목적으로 대출을 신청했다면 웬만한 시중은행에서는 자동이체, 매월 카드 사용액 얼마 이상 등 몇 가지 요건만 만족하면 최저 금리 수준으로 주담대를 받을 수 있다. 단, 은행들이 고시하는 최저금리는 장애인 우대금리 등도 포함돼 있어 실제 적용되는 금리는 약간 올라간다. 이 때문에 지금 국민은행에서 주담대를 받을 때 실제 최저금리는 2.89%, 금리가 최근 1년 새 가장 높았던 작년 2월 말 금리는 3.84%가 된다.

두 시기에 각각 같은 금액 아파트를 구입하면서 2억원 대출을 받으면 총이자는 작년 2월에는 1억3712만7710원, 현재는 9929만7400원으로 차이가 3783만310원에 달한다. 5년 고정, 30년 만기 원리금 균등분할 상환 방식일 때다. 월 상환금은 현재 대출을 받았을 때는 83만1389원, 작년 2월 대출 시에는 93만6474원으로 지금이 10만5085원 더 싸다. 연간으로 따지면 1년 전에 받았을 때가 현재보다 매년 126만원 넘게 대출금을 값아야 하는 것이다.

이런 경우 상환 부담을 줄이기 위해 선택할 수 있는 전략이 바로 대출 갈아타기다. 담보와 신용 조건 등이 달라지지 않았다면 남은 부채 그대로 금리가 더 싼 대출로 옮겨 갈 수 있다. 

단 이때 고려해야 하는 것이 중도상환수수료다. 은행은 고객이 금리가 저렴한 대출로만 옮겨 다니면 수익이 떨어지기 때문에 이를 벌충하는 차원에서 보통 실행일로부터 3년 안에 대출을 갚으면 상환금액에 일정 비율의 수수료를 추가로 요구한다. 이때 적용되는 수수료율은 보통 1% 초중반대로 시작해 대출을 받고 시간이 지날수록 점차 떨어져 3년이 지나면 0%가 된다. 즉 대출자는 싼 대출로 갈아탔을 때 '줄어드는 상환액'과 '내야 하는 중도상환수수료'를 비교해 만약 상환액이 더 크다면 새 대출로 갈아타고, 수수료가 더 많으면 지금 대출을 유지하는 것이 이득이다.

중도상환수수료율 1.2%로 2억원의 고정금리 주담대를 받은 사람이 대출을 갈아타면서 기존 대출을 상환할 때 내야 하는 중도상환수수료율을 크게 세 가지 시점에 따라 시뮬레이션해 보니 △대출을 받은 직후 바로 갚으면 240만원 △1년 뒤 갚으면 160만원 △2년 뒤 상환하면 80만원이 된다. 이를 앞서 가정한 '지난해 2억원 대출자가 현재 대출로 갈아탈 경우'에 적용하면 대출을 바꿀 때 줄어드는 연간 상환액이 126만원이므로, 최소 2년이 지난 후 상환해야 이득이다.

더 싼 대출을 찾는 것은 금리 하락기에 소비자가 많이 찾는 전통적인 '손실 회피 전략'이다. 시중은행 관계자는 "과거에도 대출금리가 급락했을 때 일부 수수료를 물고 저렴한 금리 대출로 옮기는 고객이 많았다"며 "요즘에는 고정 주담대 금리가 변동금리보다 낮아서 새로 대출을 받는 고객 대부분은 고정금리를 선택하고 있다"고 덧붙였다. 

실제 한국은행에 따르면 지난 4월 주담대 등 새롭게 이뤄진 가계 대출 가운데 고정금리 비중은 43.4%로 1년 전 23.2%보다 20.2%포인트나 늘었다. 은행권에서는 미국 연방준비제도에 이어 한국은행도 기준금리 인하 가능성을 열어둔 만큼 지금과 같은 주담대 금리 하락세가 이어질 것으로 보고 있다. 

카니발투2

막상가면 다르다 

slamtango2

적어도 기사를 쓰는 입장이라면 주담대가 아니라 주택담보대출 이라고 쓰는 노력은 해야 하는거 아니냐? 말줄이기 놀이는 친구 만나 술먹으면서 하고. 아직 대가리에 피가 덜말랐어도 기자라는 타이틀이 아깝지도 않냐? 그냥 기레기로 살래?

아웃도어

변동금리도낮쳐라.건물주위에은행..다음청이다.

대출이자.세금

고려공신

농협은 씨파 왜 오르는거냐?

소금장이

그만한 한도가  나오질않으니 1금융을 못가는거지.

누구는 1금융 갈아타기싫어하나생각하나

sirius

대출이나 해주고 이런기사내라

해오름

빚지고는 뭐든 말자 좀...

SKY

기자님

LTI.. 

DTI..

RTI.

먼저 용어풀이 해주시고

함부로

주담대 쓰지마라

이건 경매용어다

흥부

서민들이 갈아탈려면  전액 은행에서  은행으로

점간이동 해주면 될걸 .

찌율사랑

우리은행 변동금리 이번달부터 또 올렸네..ㅠㅠ

팬텀

주담대 집단대출 5년고정 최저 2.38% 까지 나오네요

Sybk1818

지금은 현금확보다  

소소히  오른지역은 그냥 잔잔한 태풍 

3년후 5년 생각하머  

현금확보다

dh777

그보다도 신용도에 따라 

금리 차등적용하는 제도는 바뀌어야 한다.

주위에 모한분은 신용하위등급이라고 

토지담보대출 금리 6.5% 씩 물고 있더라.

이건 은행들 배불려주는거 아닌지...너무 심한거 아닌가?

시대정신

나 NH 4% ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

큰사람은 큰길로 다닌다

LTV라는걸 만들어 놔서,  허덕이는 서민들 잡는구나.

한푼이라도 이자 아끼려고,  어디가 싼이자를 주는지 알아 볼 필요도 없게 만들고.

대출받기가 얼마나 힘든데

기자들은 대출을쉽게 해주나봐

Hcr2

자기 능력껏 대출을 받던 아이를 낳던 해야지~ 남들 다한다고 자기 분수도 모르고 살아가면  인생고달프다!

gajago-

갈아타란 얘기야, 말라는 얘기야?

바람소리

대출 안나온딘

정신차려라

문재인님이 못한것중에 제일 버금가는게

부동산대출규제 한다고서 전국민 아니 서민

1금융 2금융 대출규제한게 최악의 실수

부동산투기범 강남 세종시 부동산대출규제 한다고선 

서민들 신용대출까지 막아버림

결국 서민들 사채시장으로 몰림 

서민 죽이기정책 이라는거 이제라도 깨닫기를ᆢ.

kyp0393

은행도 국민들을차별하네~~

저신용자들은전부 다내보내고고위층들만거래하고있는판이니  문재인즹부의 저신용자들 신용불령자만들기작전이그대로시행되고있네

............

kmj5****

정부 규제가 너무심함대출규제좀 푸시요~~~없는사람 더 죽게 생겼네

dlal****

없는 사람이 왠 대출을 받음?? 그게더 모순임 ㅋㅋㅋ없으면 없는대로 살어 제발좀 ~ 

grea****댓글모음

하 극우 색히들 기사마다 판을치네 가계부채 뇌관을 마치 대출이없어 서민이 힘들다는 말같지도 않는 논리로 같다 붙이는데 좋아요 누른 색히들 봐라 때거지로 지들 댓글 베댓만들어서 사회를 혼란스럽게 만들려고 지들불리한걸 덮어버리고 모든화살은 현정부나 자신들 반대세력에게 돌리는 OOO들 그런데 이 OOO들보다 더 멍청한 색히들이 저딴 말과 기사에 무비판적으로 수용하는 머저리들이 한국을 일제에 팔아제낀 후손들 똥꼬빨고 산단 말이지 자유한국당 김성태봐라 모범의원의 극치지ㅋㅋㅋㅋ OOO

noaa****

근데 소득파악안된다고 왜 담보대출 안해주는지 아시는분 있나요? 이자 안줄까봐 그럼? 그래서 담보 잡는거 아닌지요~

rive****

근데말이지 지금대출받으면 서울은 40프로밖에안나오는거 모르나

ky22****

갈아타는거 은행에서 안해줌.생활안정자금 1억만 해줌.그마저도 DSR에 걸려서 택도없슴.기자가 좀 이상함.

wkwn****

근데 은행에서 기존 대출을 갈아타게 해주냐??? 그게 문제지... 아예 신규 대출이 아닌 이상은....

2

ssin***

지금 갈아타면요... 50%는 갚아야 할텐데요. 대출이 다 안나올텐데 몇년전 생각하면 안되지. 게다가 집값은 더 떨어졌고...

your****

대출기준이 1년전과 다르잖습니까!갈아타고 싶어도 그럴수없는 분들이 더 많을껍니다

ykb7****

소득이 없으면 담보대출도 안해준다 

yam_****

고정금리 대출받아도 경기침체가오면 은행이 말바꿀수 있습니다. 대출 약관에 써있습니다. 그냥 싸인만 하지말고 꼭 알아보세요. 진짜 그냥 망합니다.

cret****

지역에따라 대출한도 다 틀린데~

369j****

대환대출對還貸出 ㅡ 금융기관에서 대출을 받은 뒤 이전의 대출금이나 연체금을 갚는 제도

tont****

대출을 갈아타면 앞으로 주택을 사지 않는다는 서약서를 써야 한다. 

lbih****

앞으로 정부는 장기적인 저성장을 시대를 맞이해서 계속해서 저금리 정책을 고수 할것입니다.. 계속해서 금리가 낮아진다면... 고정금리보다 변동금리가 더 유리할수도 있습니다

w323****

금리만가지고보도 하는군. 총. 대출금액으로 말해야지

func****

지금 대출은 주택담보라기보다는 수입없고 다른 주택있으면 1도 안나와. 이기사 믿고 기존대출 해지했다가 새거 대출 인나오면 기자 책일 질껴???

sonn****

금리 좀 올려라. 아파트는 주거를 목적으로 해야지 투기를 목적으로 하면 나라가 망한다. 젊은이들 결혼 출산 안하는것 봐라. 

369j****

자가 주거가 61프로가 넘었더만 빚내서 산 사람들 갈아타기 바쁘겠네 지방은 집값까지 떨어져서 난리더만

miss****

비조정지역은 남은 대출금액 안에서 대환됩니다..추가는 생활안정자금으로 따로 신청하면 되구요

kind****댓글모음

대출갈아타고싶어도 못함

sdib****

중도상환에 따른 비용은요?

..............................

[어쩌다 중개사]

잘보고갑니다..

[백억자산]

감사합니다.

[병리]

정보 감사합니다

[사랑해요아이언맨]

정보 감사합니다

[클라우스]

좋은 정보 감사해요