지역권...

[갈매기(118기)]

 

1. 설 명

지역권 이라함은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익 물건의 일종을 말한다. (민법291조) 예컨대 갑, 토지의 소유자가 을, 토지를 통행하기 위하여 또 는 을의 토지를 거처 용수를 사용하기 위하여 취득하는 권리이다.

자기의 토지를 위하여 타인의 토지를 사용하는 목적을 달성하기 위해서는 임대차 또는 사용대차 에 의할 수도 있지만 이러한 방법에 의하면 임차인이나 사용차주는 그 토지를 전적으로 사용할 수 있는 방면 토지소유자는 그 토지를 전혀 사용 할 수 없게 된다.

그러나 지역권을 설정하게 되면 지역권자의 이용은 전면적인 것이 아니기 때문에, 승역지의 소유 자도 지역권과 저촉되지 않는 범위에서 지역권자와 공동으로 그 토지를 사용 . 수익할 수 있게 된다.
결국 지역권에 있어서 타인 토지의 사용은 단순한 토지사용이 아니라, 실질적으로는 두 토지의 이용을 조절하는 기능을 가지고 있다.


2. 성 질

가. 토지용익물건
지역권은 설정행위에서 정한 목적을 위하여 타인의 토지(承役地)를 자기 토지(要役地)의 편익에 이용하는 용익물건이다.

(1) 요역지(要役地)와 승역지(承役地)
지역권은 요역지와 승역지 사이의 관계 을 말한다.
편익을 얻는 토지를 요역지. 편익을 주는 토지를 승역지 라 한다. 요역지는 1필지의 토지이여야 하나. 승역지는 1필지의 토지의 일부라도 무방하다.

(2) 편익에의 이용
여기서 요지역의 편익에 이용한다고 함은 요역지의 사용가치를 증가시키는 것을 말한다. 따라서 요역지에 거주하는 사람의 개인적 이익을 위하여서는 지역권을 설정 할 수 없다.

(3) 편익의 종류
① 요역지의 편익의 종류에는 제한이 없다. 즉 지역권자의 적극적인 작위(作爲)를 인용함으로써 제공되는 편익이거나 지역권설정자의 소극적인 부작위(不作爲)를 통하여 제공되는 편익(예: 고도 제한, 등)이 거나 묻지 않는다.
② 그러나 지역권의 내용이 상린관계(相隣關係)에 관한 규정에 위반하는 행위여서는 안 된다. 상 린관계의 취지가 토지의 최소한의 이용조절을 규율하려는 데에 있기 때문이다.

* 타인의 통행 제한을 하기 위하여 하는 행위.

(4) 유상(有償) 무상(無償) 불문
지역권은 유상, 무상을 불문하나, 유상일 경우 그 댓가에 관하여는 등기할 길이 없으므로(不動産 登記法137조) 제3자에게 대항할 수 없다.

나. 종(從)된 권리
지역권은 요역지 소유권의 내용이 되는 것이 아니라 별개의 권리이지만, 요역지 위의 권리에 종( 從)된 권리이다. 따라서 요역지 소유권이 이전되거나 또는 다른 권리의 목적이 된 때에는 지역권 도 그와 법률적 운명을 같이 한다.
그러나 이러한 지역권의 부종성(附從性)은 설정행위로써 배재할 수 있고 그 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.(민법292조1항, 부동산등기법 137조). 또한 지역권은 요역지로부터 분 리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없다(민법292조2항)

다. 불가분성(不可分性)
(1) 공유관계(共有關係). 일부양도(一部讓渡)와 불가분성(不可分性)
요역지 또는 승역지가 공유인 경우에 그 공유자 1인은 요역지를 위한 지역권 또는 승역지가 부담 하는 지역권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(민법293조). 또 토지가 분할되거나 일부 양도 된 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분 을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속 하며, 다만 성 질상 토지의 일부분 만에 관한 것일 때에는 그 부분에 관하여서만 존속한다.(민법293조3항)

(2) 공유자(共有者)의 지역권취득(地役權取得)과 불가분성(不可分性)
공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 함께 이 지역권을 취득한다.(민법295조1 항), 따라서 점유에 의한 지역권에 관한 취득시효의 중단은 지역권을 사실상 행사하고 있는 모든 공유자에 대해서 하지 않으면 그 효력이 없다(민법295조2항) 또한 지역권을 행사하는 공유자가 수인(數人)이 있는 경우에는 그 1인에 대하여 시효정지의 효력이 있더라도 시효는 각 공유자를 위하여 진행다고 해석된다.

(3) 소멸시효(消滅時效)의 중단(中斷). 정지(停止)와 불가분성
요역지가 수인의 공유인 경우에 지역권에 대한 그 1인에 의한 소멸시효의 중단. 정지는 다른 공 유자를 위하여 효력이 있다(민법296조)


3. 종 류

가. 행사(行使)의 형태(形態)에 의한 분류(分類)
(1) 작위(作爲. 積極) 지역권 과 부작위(不作爲 消極) 지역권
작위지역권이란 지역권자가 일정한 행위를 할 수 있고 승역지 이용자가 이를 인용(忍容)하여야할 의무를 부담하는 경우이고(예:通行지역권,引水지역권). 부작위 지역권이란 승역지 이용자가 일정 한 이용을 하지 않을 의무를 부담하는 경우이다(예:觀望지역권) 어느 것이던 지역권의 효력은 차 이가 없으므로 구별의 실익은 별로 없다.

(2) 계속(繼續)지역권 과 불계속(不繼續)지역권
계속지역권이란 지역권의 내용 실현이 간단(間斷) 없이 계속되는 경우이고, 불계속이란 지역권의 내용을 실현함에 있어서 그때마다 권리자의 행위를 필요로 히는 경우이다, 지역권의 실익이 있다 (민법294조 참고)

(3) 표현(表現)지역권 과 불표현(不表現)지역권
표현 지역권은 내용의 실현이 외부로부터 인식할 수 있는 외형적 사실을 수반하는 경우이고, 불 표현 지역권이란 외형적 표현이 수반 되지 경우 즉 관망지역권, 지하지역권 등을 말한다.

나. 편익의 내용에 따른 분류
지역권의 내용을 이루는 편익은 여러 가지가 있으나, 대표적인 형태를 들어 보면 다음과 같 다.

(1) 통행지역권
이는 요역지 이용자가 타인의 토지를 통행하기 위하여 설정하는 지역권으로서 가장 대표적인 것 이다, 통로를 개설하는 것(繼續.表現) 과 통로를 개설 하지 않는 것(不繼續. 不表現)이 있 다.

(2) 인수지역권(引水)
이는 요역지에 사용하기 위하여 승역지로 부터 물을 끌어오거나 승역지로 배수(排水)하기 위하여 설정하는 지역권이다.

(3) 기타지역권
송전선(送電線)을 가설하기 위한 지역권, 요역지의 조망(眺望)이나 일조(日照)를 방해 하는 건축 물을 건축하지 않게 할 목적으로 설정하는 지역권 등이 있다.


4. 타 제도와의 관계

지역권은 토지의 이용관계를 내용으로 한다는 점에서는 지상권. 전세권. 임차권 및 상린관계와 관계가 있다.

가. 지상권. 전세권
① 지역권은 토지를 위하여 존재하는 것으로서 토지와 관계하는 권리이고 지상권. 전세권은 사람 과 관계하는 권리이다.
② 지역권에 있어서는 토지사용목적에 제한이 없으나, 지상권. 전세권에 있어서는 토지사용목적 이 한정되어있다.
③ 지상권. 전세권에 의한 타인의 토지사용은 전면적이기 때문에 토지소유자의 용익권능이 전면 적으로 정지됨에 반하여, 지역권에 의한 토지사용은 제한적 이므로 승역지 소유자의 용익권능이 전면적으로 정지 되지 않는다.

나. 상린관계(相隣關係)
① 상린관계(相隣關係)는 린지(隣地) 간의 토지이용을 조절하기 위한 것으로 토지소유권의 내용 인데 반하여 지역권은 린지(隣地)뿐 아니라 격지(隔地)의 토지사용도 그 내용으로 하는 제한물권 (制限物權)이다.
② 상린관계에 기한 토지사용은 법률의 규정에 의하여 당연히 생기는 권리이나. 지역권은 당사자 간의 약정과 등기에 의하여 생기는 권리이다.
③ 상린관계(相隣關係)는 토지의 이용에 필요한 최소한의 법위 내에서 사용을 인용하는 것인데 대하여, 지역권은 필요한 법위 내에서 충분히 적극적으로 사용 할 수 있는 권리이다.
④ 상린권(相隣權)은 소멸시효의 대상이 되지 않으나. 지역권은 그 대상이 된다.

지역권의 취득

1. 일반적 취득사유

지역권은 그 설정계약과 등기에 의하여 취득되는 것이 보통이나. 유언, 상속. 취득시효. 양도 등 에 의해서 취득된다. 다만 요역지의 소유권 또는 사용권의 이전에 수반하여서만 지역권의 이전이 가능 하다.(민법292조1항)


2. 설정계약

(1) 당사자
요역지 및 승역지의 소유자는 지역권을 설정할 수 있는 자임은 물론이나 지상권자. 전세권자도 각각의 권한 내에서는 그들이 이용하는 토지를 위하여 또는 그 토지 위에 지역권을 설정할 수 있 다(대법76다1694). 지역권은 두 토지 사이의 이용을 조절하는 것을 목적으로 하는 것이기 때문이 다. 다만 임차인은 대항력을 갖춘 경우에만 지역권설정을 할 수 있다.

(2) 등 기
지역권은 승역지를 대상으로 하는 용역물권이므로 승역지의 “을”구 사항에 등기되어야 하지만( 부동산등기법16조5항 및 137조) 한편으로는 요역지에 부수(附隨)하는 권리 이므로 다른 제한물권 과 달리 요역지의 “을”구 사항 란에도 지역권의 표시를 하여야 한다(부동산등기법138조1항) 지 역권의 설정목적도 등기한다(부동산등기법137조)

(3) 존속기간
존속기간에 관하여는 민법도 아무런 규정을 두지 않고 있으며. 부동산등기법도 이를 등기사항으 로 규정하고 있지 않다.(부동산등기법138조참조)
① 여기서 먼저 영구무한(永久無限)의 지역권을 설정할 수 있는가가 문제된다. 로마법 이래 지역 권은 영구적인 용익물권으로 인정되어 온 점 및 지역권은 승역지 토지소유자의토지이용을 전면적 으로 배제하지 않는 것으로서 소유권의 제한 정도가 낮은 점을 이유로 영구적지역권의 설정을 인 정하는 것이 일반적으로 보는 견해이다.
② 다음으로 존속기간에 관한 당사자의 약정을 등기할 수 있는가가 문제되나, 가능하다고 하겠다 .(임의적 등기사항)


3. 시효취득

시효에 의한 지역권의 취득에는
① 이미 성립하고 있는 지역권을 그 요역지와 함께 취득하는 경우
② 종래 성립하고 있지 않는 지역권을 새로이 취득하는 경우가 있다.
*①은 취득시효의 일반적 원칙에 의해 규율되지만, 민법제294조에 의해 “계속(繼續)되고 표현( 表現)된 것”에 한하여 시효취득이 인정된다.

지역권의 효력

1. 지역권자의 권능(權能)

가. 승역지 사용권
지역권자는 그 목적의 법위 안에서 승역지를 자기 토지의 편익을 위하여 사용할 수 있다.(민법 281조)
그러나 승역지의 사용에는 지역권의 목적을 달성하기 위하여 필요하고 또 승역지 이용자에게 손 해가 가장 적은 범위에 국한 되어야 한다.
지역권은 토지의 이용을 조절하는 기능을 하기 때문이다. 이러한 취지에서 용수지역권에 관한 규 정이 있다. 즉 승역지의 수량(水量)이 요역지의 수요(需要)에 부족 한 때에는 그 수요정도에 따 라서 먼저 가용(家用)에 공급하고 그 나머지를 다른 용도에 공급하여야한다(민법297조1항 본문) 그러나 설정행위에서 이와 다른 사용법을 정할 수 있으나, 이 특약을 가지고 제3자 에게 대항하 려면 등기하여야 한다.(부동산등기법137조)

나. 배타적(排他的) 효력
(1) 성립시기에 따른 우선적 효력
지역권도 배타성이 있는 물권으로 먼저 성립한 지역권이 후에 설립한 지역권에 우선한다.
민법은 이 취지를 용수지역권에 관하여 주의적으로 규정 하고 있다.
즉 승여지에 수개의 용수지역권이 설정된 경우에는 후순위의 지역권자는 선순위 지역권자의 용수 를 방해하지 못한다.(민법297조2항)

(2) 물권적 청구권
지역권은 일정한 범위에서 승역지를 지배하는 물권이므로 그 지배가 침해당하는 때에는 물권적 청구권이 당연히 발생한다. 그러나 승역지의 점유를 수반하지 아니하므로 승역지 반환 청구권은 인정되지 않으며 단지 방해제거청구권과 방해예방청구권이 인정될 뿐이다.(민법301조)

2. 승역지 이용자의 의무

가. 기본적 의무
승역지 이용자는 지역권자의 행위를 용인하고 일정한 이용 등의 행위를 하지 않을 부작위의무(不 作爲義務)를 부담한다. 그리고 승역지 이용자가 설치한 설비를 이용할 권리를 지역권자가 가지는 경우에는 승역지 이용자는 이를 함부로 변경하지 못하고 보존 의무를 부담한다고 할 것이다.
또한 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 법위 내에서 지역권자가 승역지에 설치 한 공작물을 사용할 수 있으나 수익의 정도에 따른 비율로 공작물의 설치 .보존의 비용을 분담하 여야 한다,(민법300조)

나. 부수적(附隨的) 의무
계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수 선 등의 부수적 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다(민법 298조) 그러나 특별승계인에게 대항하기 위해서는 등기하여야 한다.(부동산등기법137조)
지역권은 다른 제한물권과 달리 두 개 토지의 이용조절을 목적으로 하는 권리이므로 승역지 소유 자 등에 대하여 일정한 행위를 할 적극적인 의무를 지게 할 수 도 있는 것이다.
그러나 이와 같은 의무는 승역지를 이용하는 이익에 비하여 어디까지나 부수적인 정도를 넘어서 는 안 된다. 따라서 그 의무가 승역지 소유자에게 과중(過重)한 경우에는 지역권에 필요한 부분 의 토지소유권을 위기(委棄)하여 그 의무를 면할 수 있다.(민법299조)
여기에서 위기라 함은 토지소유권을 지역권자 에게 이전한다는 일방적인 의사표시이다. 따라서 소유권이전등기를 하는 때에 비로서 소유권이전의 효력이 생긴다.(민법186조 참조) 그러나 승역 지 소유자가 민법 제298조의 의무를 면하는 시기는 소유권이전등기시가 아니라 위기의 의사표시 기라고 해석하여야 한다. 위기에 의하여 토지소유권이 지역권자 에게 이전되면 지역권은 혼동으 로 소멸함은 물론이다.(민법191조1항 참조)

<참고> * 부동산등기법

제16조 (등기부의 양식)
① 등기부는 그 1용지를 등기번호란, 표제부와 갑, 을의 2구로 나누고 또 표제부에는 표시란, 표 시번호 란을 두고 각구 에는 사항란, 순위번호 란을 둔다. 그러나 을구는 이에 기재할 사항이 없 는 때에는 이를 두지 아니할 수 있다.<개정 1984.4.10>
② 등기번호란에는 각 토지 또는 각 건물대지의 지번을 기재한다.<개정 1983.12.31>
③ 표시란 에는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재하며 표시번호 란에는 표시 란에 등기한 순서를 기재한다.
④ 갑구 사항란에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.
⑤ 을구 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.
⑥ 순위 번호란에는 사항란에 등기한 순서를 기재한다.

136조 (지상권)
지상권의 설정 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 지상권설정의 목적과 범위를 기 재하고 만일 등기원인에 존속기간, 지료 · 그 지급시기 또는 민법 제289조의2제1항 후단의 약정 이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.<개정 1984.4.10>

제137조 (지역권)
지역권설정의 등기를 하는 경우에는 신청서에 요역지의 표시를 하고 지역권설정의 목적과 범위를 기재하고 지역권설정의 범위가 승역지의 일부 일때에는 그 범위를 표시한 도면을 첨부하여야 하 며 만일 등기원인에 민법 제292조제1항 단서, 제297조제1항 단서 또는 제298조의 약정이 있는 때 에는 이를 기재하여야 한다.<개정 1983.12.31>

제138조 (동전)
① 지역권의 설정등기를 하는 때에는 요역지인 부동산의 등기용지 중 해당 구 사항 란에 승역지 인 부동산의 표시를 하고 그 부동산이 지역권의 목적인 취지, 지역권설정의 목적과 범위를 기재 하여야 한다.
② 요역지가 타 등기소의 관할에 속하는 때에는 지체 없이 그 등기소에 승역지, 요역지, 지역권 설정의 목적과 범위, 신청서접수의 연월일을 통지하여야 한다.
③ 제2항의 통지를 받은 등기소는 지체 없이 요역지인 부동산의 등기용지 중 해당 구 사항 란에 통지를 받은 사항을 기재하여야 한다.<개정 1983.12.31>

<민법참고>
제186조 (부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

제191조 (혼동으로 인한 물권의 소멸)
① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸 한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.
② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.
③ 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

제291조 (지역권의 내용)
지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

제292조 (부종성)
① 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

제293조 (공유관계, 일부양도와 불가분성)
① 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
② 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분 에 대하여는 그러하지 아니하다.

제294조 (지역권취득기간)
지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다.
* 참고: 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취 득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

제295조 (취득과 불가분성)
① 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
② 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.

제296조 (소멸시효의 중단, 정지와 불가분성)
요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자 를 위하여 효력이 있다.

제297조 (용수지역권)
① 용수 승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다. 그러나 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
② 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수 를 방해하지 못한다.

제298조 (승역지소유자의 의무와 승계)
계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수 선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.

제299조 (위기에 의한 부담면제)
승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권 자에게 위기하여 전조의 부담을 면할 수 있다.

제300조 (공작물의 공동사용)
① 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위 내에서 지역권자가 지역권의 행 사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다.
② 전항의 경우에 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여 야 한다.

제301조 (준용규정)
제214조의 규정은 지역권에 준용한다.

제302조 (특수지역권)
어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방 목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본장의 규정을 준용한다.

지역권의 소멸

1. 일반적 소멸사유
지역권은 요역지 또는 승역지의 멸실. 지역권의 포기 . 존속기간의 만료. 혼동, 약정소멸사유의 발생. 승역지의 수용. 소멸시효. 승역지의 시효취득 등에 의해 소멸한다.

2. 승역지의 시효취득에 대한소멸 승역지가 제3자에 의하여 시효취득 되는 경우에는 그 위에 존재하던 지역권은 원칙적으로 소멸한다.
다만 승역지 점유자가 지역권의 존재를 인용(認容)하거나 시효진행 중 지역권자가 그 권리를 행 사한 때에는, 승역지가 시효취득 되더라도 지역권은 소멸하지 아니한다.

3. 지역권의 소멸시효
지역권은 20년의 소멸시효에 걸린다(민법162조2항) 불계속지역권의 경우에 있어서 그 기산점은 최후로 권리를 행사한 계속지역권의 경우에 있어서는 지역권의 행사를 방해하는 사실이 발생한 때이다.
지역권자가 그 권리의 일부만을 행사한 경우에는 그 불행사(不行使)된 부분만이 시효로 소멸한다 .

[New민희(118기)]

인내를 가지고 읽으려 했으나 아직 중간도 못 읽었네요. ㅋㅋ
선 댓글 후 감상 하겠음돠, 좋은 정보 감사요 :)

[핑크마미(119기)]

저도 열심히 읽어보려하였으나.. 용어가 너무 어려워서 사전찾아가며 읽어야겠어요 ^^ 감사합니다.

[윤사장 (114기)]

아무래도 법용어가 나오면 좀 어렵죠 ㅎㅎ