관리형 토지신탁과 관련된 상가와 오피스텔 전매 중개해도 될까

[분양고수]

■ 관리형 토지신탁과 관련된 상가와 오피스텔 전매 중개해도 될까

분양권과 분양중인 오피스텔 등을 중개하는 개업공인중개사는 신탁에 대하여 인지를 하여야 분양권과 오피스텔 매매할 때 도움이 될 것으로 생각하여 간략하게 게재를 하여 보도록 하겠습니다.

상가나 아파트 분양을 받을 때 건설사로터 분양받는 것으로 잘못 생각하시는 개업공인중개사도 많이 있습니다. 부동산을 분양을 하고 있는 체계를 보면 사실은 시행사로부터 분양받는 것이고 우리나라 시행사의 자금 및 지배구조를 보면 부도위험으로 요즘에는 아예 처음부터 신탁사로 분양주체를 위탁하는 경우도 많습니다.

일단 상가나 아파트 등 건축물을 분양하려면 먼저 토지가 있어야 하고 토지소유자가 건축주가 되어 분양을 시행하게 되는 것입니다.
그러나 과거 "굿모닝 시티" 사건처럼 시행사인 건축주가 분양대금을 횡령을 하고 부도를 내버리거나 시공사가 부도가 나는 경우가 많아져서 분양계약자들이 제대로 분양 받은 건물에 대하여 소유권등기를 이전 받는 것이 어려워지는 경우가 많았습니다.

따라서 굿모닝시티 사건 이후 2005년부터 시행된 건분법 (건축물분양에관한법률)은 일정규모 (분양바닥면적 3000제곱 미터)이상의 건축물은 2/3이상 골조공사 이후에 분양하거나 신탁회사와 신탁계약을 하거나 분양보증을 받아 착공 신고한 후 분양하도록 하고 있습니다.

즉, 건분법은 분양시기에 관하여, 착공 신고 후 바로 분양을 하기 위하여는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 하고 있는 것입니다.

신탁의 종류는 담보신탁, 처분신탁, 분양관리 등 신탁, 관리형토지신탁, 개발신탁 등 그 목적과 내용에 따라 종류가 다양한데 일반적인 상가의 경우 "관리형토지신탁"이 많이 이용되고 있습니다.

'관리형토지 신탁'은 토지주인 위탁자가 토지 및 신축건물의 소유권이전등기를 신탁회사의 명의로 등기하고 분양자의 지위도 신탁사에 이전한 후, 신탁회사는 시행사 즉, 분양자로서 분양대금 입금, 사업비 출금, PF자금정산 등 모든 업무를 담당하고 건물이 준공되면, 준공일로부터 60일 이내에 일단 신탁회사 명의로 소유권보존등기를 하였다가, 수분양자에게 대금을 완납 받은 후 등기를 수분양자에게 이전해 주게 됩니다.

만의 하나, 사업진행에 문제가 발생하여 환가처분 정산(건물을 공매 등 방법으로 매각하여 그 매각대금을 받아 배분하는 것)을 하는 경우 1순위로 정산 받을 수 있는 우선수익자는 금융기관 등 대주단이 아니라 분양대금을 납부한 수분양자들이 됩니다. 그 후순위가 금융기관 등 대주단이고 그 후순위가 시공사가 됩니다.

'관리형토지신탁'이라고 하여 수분양자가 100%안전하다고 말 할 수는 없으나 상대적으로 개발신탁과 더불어 가장 안정적인 구조라고 할 수 있겠습니다.

개업공인중개사는 분양권 전매 혹은 미분양 아파트를 분양을 받는 중개를 하는 경우는 분양사무소에서 신탁사가 어디 인지 물어 보고 분양을 받든 전매를 하면 안전하다 할 수 있습니다. 또 분양계약서 상단을 보면 분양대금은 신탁사 계좌로 입금을 하도록 안내가 되어 있습니다. 신탁사가 안내한 계좌로 입금하지 않은 금액은 보호를 받을 수 없습니다.

주의 할 것은 한 동의 건물이라도 신탁이 된 것이 있고 일부 시행사 보유분이 있습니다. 항상 사고는 시행사 보유분에 대하여 2중 3중 처분되는 경우가 많이 있습니다. 시행사 보유분은 신탁사의 보증이 되지 않기에 크게 주의를 해야 합니다.

미분양 등 할인분양이 되고 있는 물건 중에 안전하게 분양을 받기 위해서는 신탁사에 확인하고 계약을 체결하는 것이 가장 중요합니다.

출처 : 부동산 중개사고 사례 및 판례