건축시공 계약서에 명시할내용과 작성요령
건축주는 설계도서에따라 건축물을 시공하기위해 직영계약방식이나 도급계약방식을 선택하여
시공자를 선정한다,
시공업자는 하나의 공사를 분할하여,도급 업자에게 나눈다,
이러한 하청 관행은 문제의소지가많아 계약서상에 도급업자와 하도급 업자간의 공사내용 및 계약조건등을
명확하게 해둘 필요가있다,
계약서를 토대로본 계약서에 기제되어야할 기제사항
도급업채간의 하자 담보책임을 명확히 할것,
건축주와 시공 업자간의 계약서 모델인 표준계약 양식을 두고있다,
이 양식에 따르면 대지 위치, 공사기간, 도급금액,선금,기성부 분금(중도금 및 잔금)의 시기및 방법,
하자 담보책임의기간,하자 보수보증금율,지체상금율,계약 보증금등을 명시하고 있지만, 실제 시공업체가 제공하는
계약서는 불리한 내용을 삭제한상태로 건축주와 계약을 맺는 경우가 빈번하다,
시공중 분쟁 소지가있는 사향이라든지 하는 것들은 미리 삭제한 상테이므로 미리계약전 몇군데의 건적등을 보고
어디서 어디까지 시공자가 책임지는 것인지 따져 보고 작성하는 것이 좋으며,
시방서에 하나하나 정확한 작성이 선행되어야한다,
분쟁을 피하기 위한 건축 계약 시 주의사항
01 공종별 하자보수에 대한 내용이 포함되었는지
준공 후 하자발생 시에 하자보수를 담보하기 위한 하자보수보증금은 공종에 따라 하자담보기간(1~10년) 동안 준공금액의 2%를 예치하도록 하고 하자보수를 불이행할 때에 이를 직접 사용하도록 하고 있다. 하자보수 보증금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 준공검사 후 건축주에게 납부하여야 한다. 하자보수 보증금은 하자담보 책임기간이 종료한 후 반환한다.
02 공사 중단 및 지연을 대비한 계약보증금
계약체결 후에 계약이행을 보증하기 위한 보증금 및 연대보증인 제도인 계약보증금은 계약을 이행하지 않았을 경우의 위약금으로 계약금액의 10% 이상을 납부하고, 잔여공사의 계속적 시공을 위하여 연대보증인 1인 이상을 세워야 한다. 연대보증인을 세우지 아니할 경우, 계약보증금액을 계약금액의 20% 이상으로 납부하거나 계약금액의 40% 이상에 대한 공사이행보증서를 제출해야 한다.
건설공사 수행 중, 시공업체가 부도 등으로 공사를 이행할 수 없는 경우는 공사이행보증서를 발급한 기관이 업체를 선정하여 책임 시공할 수 있도록 공사이행보증서(연대보증인)를 요구할 수 있다.
공사지연 대비 지체상금에 대한 명기를 빠뜨리는 경우가 많은데, 아무리 신뢰성 있는 업체라도 약속한 공사완공 예정일을 많이 넘길 수 있어 잘 체크해야 한다. 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(지체상금)을 건축주에게 납부하여야 한다.
03 물가변동에 의한 계약금액 조정 항목
계약체결 후 120일 이상 경과한 경우에 공사가격 내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 5 이상인 때에는 계약금액을 조정한다.