방법만 알면 짭짤한 하천,구거,유지 투자! 개발법

[땅박사]

      방법만 알면 짭짤한 하천,구거,유지 투자! 개발법

위의 사진은 맹지인 논(답)을 개발한 사례입니다.

인천 청라지구의 배후단지로 결정된 지역으로 상업지역입니다.

현재는 논바닥에 복토(흙덮기)를 하여 고물상 부지로 사용하고 있지만, 추후 결

국엔 상가가 들어설 자리입니다.

현 시세는 평당 400만원 정도인데.. 10년 전인 2000년도에는 20만원 이엇답니다.

10년 만에 20배라............(큰 돈은 땅에서 나온다 는 말을 실감하죠!)

개발방식은 수용이 아니라 환지사업입니다.

개발방식 중 수용은 개발할때 땅값을 돈으로 주고 토지소유자를 내보내는 것입니다.

환지는 개발후 토지 소유자와 개발자가 땅을 나눠 갖는 것입니다.

위의 토지는 지자체에서 개발하는 것으로 환지 감보율 50%입니다.

즉,토지소유자와 지자체가 각각 50%씩 나누어 갖는 것입니다.

감보율이란 토지구획정리사업에서 도로,학교,공원 등의 부지를 확보하고 개발사업 공

사비를 충당하기 위하여 토지를 공출(供出)받는 비율을 말합니다.

감보율의 기준은 지목에 따라 또 도로에 접했는가 여부에 따라 달라진다.

토지마다 그 위치에 따라 각각 다르게 적용되는데, 최고 50%를 초과할 수 없습니다.

본 토지는 원래 논(답)이었습니다.

현재는 고물상 부지로 허가를 받아서 지목이 잡종지입니다.

토지소유자가 지자체에서 개발하기전에 미리 작업을 한 것입니다.  

이렇게 개발을 하면 환지할 때 환자받는 면적이 달라집니다.

따라서 내가 보유하고 잇는 지역이 수용된다고 하면 꼭 미리 개발을 해 놓아야 합니다.

그래야 수용당할 때 보상금을 많이 받을수 있고 환지 할때에도 땅을 많이 받는 것이다.

이렇게 개발을 하려면 반드시 도로가 있어야 합니다.

본 토지의 경우 도로와 토지 사이에 인도와 구거가 있습니다.

따라서 맹지입니다. 맹지는 개발이 곤란한데? 그러나 이런 토지는 맹지를 탈출하는 방

법이 있습니다. 

대로변의 논(답)을 보면 도로와 논 사이에 인도와 도랑(구거)이 있기 마련입니다.

도랑의 토지대장을 열람하여 소유자를 확인합니다.

소유자가 국가이거나 지방자체단체라면 맹지를 탈출할수 있습니다.

인도는 지자체에서 도로점용허가를 받으면 되고, 도랑(구거)역시 신청하여 임대를 하면

됩니다. 임대료는 공지시가의 2~5%이고 구거등은 공시지가가 싸므로 거의 공짜나 마찬

가지입니다. 그런 식으로 해서 위 토지의 소유자는 인도에는 집입도로를 만들고 구거 위

에는 다리를 놓아 개발을 했습니다.

점용허가와 임대 등을 통해서 4미터 진입로를 확보한 것입니다.

이렇게 도로 옆에 유지,구거,하천 등을 끼고 있는 토지는 그 소유자가 국가나 지방자체라

면 맹지가 아닙니다. 그러나 유지,구거,하천 등이 개인 땅이라면 맹지 입니다. 물론 그 또

한 또 다른 방법이 있겠지만........

땅이라니깐 어마어마한 투자를생각 하겠지만 그런 땅이 아니라 작은 평수의 소액투자 물

건도 많습니다.

소액이라도 나름 원칙이 있어야 합니다.

1)적은 돈이니 경매물건 에 관심을 갖습니다.

2)싼땅 이전에 지역,물건별,개발 현황, 현지시세등을 권리분석 현장답사 지형 요건과 리

  모델링 방법, 투자이후 장,단기 환금성등을  실전 경험을 토대로 분석 합니다.

3)감정가 공시지가 주변현황 을 종합정리 2회이상 답사후 결정함을 원칙으로 합니다.

4)전.답.임야 적은평수 단필지,리모델링 가능한 토지를 주로 겨냥합니다.

이런 원칙하에 땅을 보러 다니는 이유는 말할것도 없이 돈이 없기 때문입니다.